Transformación del Régimen del Suelo: Clasificación y Valoración Urbanística
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Si el propietario del suelo rural ejercita sus facultades de realizar las instalaciones y construcciones que no tengan el carácter legal de edificación, ello comporta para aquel el deber de costear y ejecutar las obras y trabajos necesarios para conservar el suelo y su masa vegetal en el estado legalmente exigible.
El propietario del suelo rural que participa en la ejecución de actuaciones de urbanización deberá asumir como carga real la participación en los deberes legales de la promoción de la actuación, en régimen de equitativa distribución de beneficios y cargas.
De las Clases a las Situaciones del Suelo
Inicialmente, el suelo se clasificó en urbano, urbanizable y no urbanizable, distinguiendo más tarde, dentro del urbano, el urbano consolidado y no consolidado, y, dentro del urbanizable, entre programado y no programado.
El Texto Refundido de la Ley del Suelo de 2008 prescindió del sistema de clasificación de suelo para definir los dos estados básicos o situaciones en que puede encontrarse el suelo según sea su situación actual: rural o urbana.
En consecuencia, seguirían vigentes, aunque no se recogían en el Texto Articulado de 2008, las anteriores clasificaciones de suelo (urbano, urbanizable y no urbanizable y, dentro del urbanizable, programado y no programado), sin que puedan considerarse derogadas dichas clasificaciones de suelo. Dichas clasificaciones no tendrán repercusión en la valoración de los terrenos, pues para el legislador, «las tasaciones expropiadoras no han de tener en cuenta las plusvalías que sean consecuencia directa del plan o proyecto de obras que dan lugar a la expropiación ni las previsibles para el futuro».
Sin embargo, una de las novedades más importantes del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana de 2015, es la vuelta al régimen conceptual y material de clasificación del suelo, a pesar de que formalmente mantiene la denominación de situaciones de suelo. Se llaman igual pero son distintas las situaciones de 2008 respecto a 2015, veamos por qué:
¿Cómo y por qué se ha producido este cambio y qué efectos produce en la legislación urbanística y de rehabilitación urbana?
La llamada Ley de las Tres Erres reintrodujo, expresamente y para dejar sin efecto el nuevo sistema de valoraciones de suelo de la Ley 7/2008 (que pretendía romper por primera vez en nuestra historia urbanística la vinculación estricta clasificación-valoración).
La LRSRU de 2015, a través de la modificación que realiza la Ley de Rehabilitación, Regeneración y Reforma Urbanas de 2013, vuelve a nuestro sistema tradicional y retoma y regula dentro del estatuto jurídico de la propiedad del suelo una serie de facultades ligadas a deberes y cargas vinculadas a cada una de las actuales situaciones (antes clases) de suelo.
En la actualidad, el régimen jurídico de las situaciones de suelo equivale al anterior régimen de clasificación de suelo en la legislación estatal. Si bien a efectos de valoraciones, se intentará hacer un esfuerzo por no computar en el valor del suelo que vaya a ser urbanizado, pero todavía no lo esté físicamente, la plusvalía, el aumento de valor, que la aprobación del plan genera.