Tipos de Mantenimiento y sus Funciones

Mantenimiento

Definición

Se considera mantenimiento: Cualquier actividad necesaria para mantener o reparar una unidad funcional.

En cuanto a material:

• Acciones de inspección, comprobaciones, clasificación, reparación, etc.
• Aprovisionamiento de material.
• Rutinas recurrentes necesarias para mantener unas instalaciones en las condiciones adecuadas para permitir su uso de forma eficiente.

Fin: Consiste en facilitar técnicamente el desarrollo de las funciones propias de una infraestructura de esta categoría.

Objetivos: Consiste en maximizar la disponibilidad permanente de edificios, equipos e instalaciones con la máxima fiabilidad posible y a un coste razonable.

• Minimizar interrupciones.
• Conseguir condiciones óptimas para el uso.
• Prevención de riesgos laborales y "ergonomía".

Funciones del Mantenimiento Integral

Técnicas

Organizar el funcionamiento y control, y supervisar.

• Asume la responsabilidad técnica del mantenimiento preventivo, correctivo, predictivo y energético del edificio, equipos e instalaciones.
• Organiza el mantenimiento preventivo, correctivo y predictivo del edificio, equipos e instalaciones.
• Supervisa y controla la actuación de técnicos y empresas que realicen un mantenimiento concertado de las distintas instalaciones y equipos.

Seguridad

Se ha de cumplir el reglamento, el personal de mantenimiento interviene en los planes de evacuación.

• Creación de protocolos de emergencia y evacuación.

Administrativas

Gestión energética, gestión de interrupciones programadas, colaborar en reformas, presupuestos y proyectos.

El mantenimiento integral es aquel que abarca al mantenimiento preventivo, correctivo, predictivo y energético medioambiental, todos ellos aplicados bajo una política común.

Tipos de Mantenimiento

Mantenimiento Correctivo

Reparar los equipos e instalaciones averiadas y en rectificar los deterioros del edificio.

Mantenimiento Preventivo

La eliminación o la reducción de averías en los equipos e instalaciones se logra por dos vías: eliminando la causa de la avería, mediante el mantenimiento modificativo o bien anticipándose al defecto o avería mediante el mantenimiento preventivo y predictivo.

• El índice de eficacia se ve en la reducción de averías.
• Actúa a través de inspecciones, verificaciones, revisiones y pequeñas revisiones.
• A corto plazo aumenta el número de operaciones de mantenimiento, transformándolas de súbitas e inesperadas a programadas, pero a largo plazo reduce el número de horas/hombre de mantenimiento y los costes asociados a los nuevos recambios y sustituciones.

Mantenimiento de Uso

Son trabajos típicos de este tipo de mantenimiento la verificación del estado de los equipos, la comprobación visual del desgaste, detectar el sobrecalentamiento de equipos o ruidos extraños, el mal estado de alguna pieza.

Es económico y rentable.

Mantenimiento Hard Time

(Sin descripción)

Mantenimiento Modificativo

Busca la reducción o eliminación de averías en equipos e instalaciones mediante la eliminación de las causas de la avería.

Comprende un conjunto de acciones que no son revisiones, reparaciones o mejoras energético-ambientales.

Mantenimiento Energético-Ambiental

Evitar excesos de consumo. Ej: cambios de filtros y luminarias, consulta de reactiva.

Mantenimiento Normativo-Técnico-Legal

Se llevará a cabo sobre las instalaciones o elementos que se encuentran sujetos mediante ciclos preestablecidos con calendario planificado, al efecto de actuar de conformidad con la legislación sectorial correspondiente. OCA

Mantenimiento Conductivo

Controlar las variables de las instalaciones para mantener el clima adecuado de confort y seguridad dentro de los edificios. Ej: control de termostatos, cambio de luminarias.

Mantenimiento Predictivo

Detectar una falla antes de que suceda. Ej: análisis de lubricantes (de aceite de los transformadores), comprobaciones de temperatura mediante termografías de las instalaciones eléctricas, etc.

Este sistema permite disminuir los costes de mantenimiento en aproximadamente un 15% y en un 75% el número de trabajos no programados.

Las principales ventajas de llevar a cabo las técnicas de mantenimiento predictivo, son:

• Reducción de los tiempos de parada.
• Optimización de la gestión del personal de mantenimiento.
• Seguimiento de la evolución de un defecto en el tiempo.
• Conocer con exactitud el tiempo límite de actuación que no implique el desarrollo de un fallo imprevisto.
• Toma de decisiones sobre las paradas técnicas de una instalación en los momentos críticos.
• Confección de formas internas de funcionamiento o compra de nuevos recambios.
• Al conocer el historial de actuaciones, se puede usar esa información en el mantenimiento correctivo.
• Facilita el análisis de averías.