Tipos y Características de Servidumbres en España: Regulación y Ejemplos

Definición y Tipos de Servidumbres

La servidumbre es un gravamen impuesto sobre un predio que beneficia a otro de distinto dueño. El predio que se beneficia se llama predio dominante, y el que lo sufre, predio sirviente. Puede ser de dos tipos:

• Servidumbre real: beneficia a otro inmueble.
• Servidumbre personal: beneficia a personas o comunidades.

Las servidumbres pueden clasificarse en:

• Continuas: su uso es incesante y no requiere intervención humana.
• Discontinuas: se utilizan a intervalos y dependen de actos humanos.
• Aparentes: son visibles y se anuncian mediante signos externos.
• No aparentes: no muestran indicios externos de su existencia.

Características Fundamentales de las Servidumbres

• Positivas: obligan al dueño del predio sirviente a permitir o realizar alguna acción.
• Negativas: prohíben al dueño del predio sirviente realizar acciones que serían lícitas sin la servidumbre.
• Inseparables e indivisibles: se mantienen en las partes de un predio sirviente dividido y cada porcionero de un predio dominante puede ejercerla completamente.
• Se establecen por ley o acuerdo.

Modos de Adquisición y Extinción de las Servidumbres

• Imposición legal
• Título
• Prescripción
• Signo aparente
• Consolidación
• No uso (20 años para discontinuas o desde un acto contrario para continuas)
• Destrucción de la cosa
• Plazo previsto en el título
• Renuncia del predio dominante
• Redención convenida
• Uso por uno de varios copropietarios impide prescripción respecto a los demás

Servidumbre en Materia de Aguas

• Artículo 552: Los terrenos inferiores deben aceptar las aguas y materiales que descienden naturalmente de los superiores, sin que nadie pueda hacer obras que interrumpan esta servidumbre.
• Artículo 553: Las riberas de ríos, incluso en propiedad privada, tienen una servidumbre de uso público en un área de tres metros para navegación y pesca, permitiendo la indemnización por uso de terrenos privados.
• Artículo 554: Se puede establecer una servidumbre de estribo de presa para construir presas en terrenos ajenos, siempre que se indemnice a los propietarios afectados.
• Artículo 557: Se tiene derecho a usar agua pasando por predios intermedios, indemnizando a sus dueños y a quienes se vean afectados.
• Artículo 559: No se puede imponer servidumbre de acueducto sobre propiedades ya existentes como edificios y jardines.
• Artículo 560: El propietario del predio sirviente puede cercar y edificar sin afectar el acueducto, asegurando su mantenimiento.
• Artículo 561: La servidumbre de acueducto se considera continua y aparente, independientemente de la regularidad del flujo de agua.

Servidumbre de Medianería

Medianero: Cualquier elemento que delimita la separación entre dos propiedades, incluso si está completamente en uno de los predios.

Medianería: Conjunto de derechos y obligaciones que tienen los propietarios sobre un medianero.

Pared Medianera: Muro en el límite de dos propiedades donde ambos propietarios pueden apoyar vigas. Si la carga se reparte equitativamente (50% - 50%), se considera "Pura".

Pared Común: Pared medianera con poco espesor que no permite apoyos parciales, requiriendo apoyos alternos y totales de ambos propietarios.

Pared Contigua: Pared privativa que solo un propietario utiliza; no es medianera, pero genera derechos de medianería para su propietario.

• Presunción de medianería: Las paredes divisorias de edificios, jardines, cercas y zanjas entre propiedades son medianeras, a menos que haya evidencia en contrario.
• Signos contrarios a la medianería:
  • Huecos en las paredes divisorias.
  • Paredes rectas en un lado y con irregularidades en el otro.
  • Estructuras construidas completamente en una propiedad.
  • Cargas de vigas que solo afectan a una finca.
  • Albardillas que desaguan hacia un solo lado.
  • Piedras pasaderas que sobresalen solo de un lado.
  • La propiedad contigua sin vallado.

Reparación, Mantenimiento y Derribo

Los propietarios de fincas con medianería comparten costos proporcionalmente, salvo que uno tenga un edificio. Se puede derribar la pared renunciando a la medianería, asumiendo todos los costos de reparación.

Elevación y Uso

Un propietario puede realizar obras a su costo, indemnizando daños temporales. Es responsable de la conservación y, si no soporta la elevación, debe reconstruirla. Quienes no participaron en la obra y desean derechos deben pagar proporcionalmente. Se puede usar y edificar apoyando vigas hasta la mitad del espesor, con consentimiento de los demás. Sin acuerdo, se recurrirá a peritos.

Servidumbre de Desagüe de los Edificios

• Artículo 586: Los propietarios deben diseñar sus tejados para que las aguas pluviales caigan sobre su suelo o la calle, evitando afectar al vecino.
• Artículo 587: El dueño del predio afectado puede redirigir las aguas hacia su tejado o darles otra salida, sin perjudicar al predio dominante.
• Artículo 588: Si un patio no puede evacuar aguas pluviales, se puede establecer una servidumbre de desagüe a través de propiedades vecinas, minimizando el daño y con indemnización al propietario afectado.

Servidumbre de Vistas y Luces

Luces: Derecho a abrir huecos en un predio ajeno para que entre luz, sin permitir vistas al exterior. Incluye el derecho a abrir huecos y a evitar que el vecino reduzca la luz. Es una servidumbre continua y aparente, adquirida por prescripción.

Vistas: Permite tener vistas a través de huecos o ventanas hacia el predio vecino. Siempre implica servidumbre de luces, pero son situaciones distintas con criterios jurídicos diferentes.

• Artículo 580: Prohíbe abrir ventanas u huecos en una pared medianera sin el consentimiento del otro propietario.
• Artículo 581: Permite al dueño de una pared no medianera abrir huecos para luz, siempre que sean pequeños (30 cm) y con rejas, pero el propietario contiguo puede cerrarlos si adquiere la medianería.
• Artículo 582: Establece que no se pueden abrir ventanas con vistas directas o balcones a menos que haya una distancia mínima de dos metros; para vistas oblicuas, debe haber 60 cm. Las medidas se toman desde la línea exterior de la pared o desde la línea de separación entre propiedades.
• Artículo 585: Indica que si se adquiere el derecho a vistas directas o balcones, no se puede edificar a menos de tres metros de distancia, según lo señalado en el Artículo 583.

Servidumbre de Paso

• Artículo 564: El propietario de una finca enclavada puede exigir paso por terrenos vecinos con indemnización, que varía según si el paso es permanente o solo para cultivos.
• Artículo 565: La servidumbre debe ser por el punto menos perjudicial y, si es posible, la ruta más corta al camino público.
• Artículo 566: La anchura del paso debe ser adecuada a las necesidades del predio dominante.
• Artículo 567: Si una finca se adquiere y queda enclavada entre propiedades del vendedor, este debe dar paso sin indemnización.
• Artículo 568: Si el paso deja de ser necesario al unirse a otra finca con acceso público, se puede extinguir la servidumbre y devolver la indemnización.
• Artículo 569: Se debe consentir el paso de materiales para obras en un predio ajeno, con indemnización por los daños.
• Artículo 570: Las servidumbres de paso para ganado tienen límites de anchura específicos y se rigen por ordenanzas y costumbres locales.

Distancias y Obras Intermedias

• Artículo 589: No se puede edificar ni plantar cerca de plazas fuertes sin cumplir leyes y reglamentos.
• Artículo 590: Se prohíbe construir instalaciones peligrosas cerca de una pared ajena sin respetar distancias y condiciones.
• Artículo 591: Los árboles deben plantarse a distancias autorizadas; los propietarios pueden exigir el desarraigo de los que violen estas distancias.
• Artículo 592: Los dueños pueden cortar ramas de árboles que se extiendan sobre su propiedad y raíces que invadan su terreno.
• Artículo 593: Los árboles en un seto se consideran medianeros y pueden ser derribados por cualquiera de los dueños, salvo los mojones, que requieren acuerdo mutuo.

Servidumbres Administrativas

Las servidumbres administrativas son derechos legales impuestos sobre un terreno privado en beneficio de un terreno de dominio público, con el objetivo de proteger el interés público o particular. Se regulan por leyes específicas, como las de aguas, costas, montes y carreteras, o por el Código Civil. Las servidumbres en beneficio de particulares se rigen por el Código Civil y pueden modificarse por acuerdo entre las partes, siempre que no afecten a terceros ni infrinjan la ley.

Servidumbre Terrestre o Continentales

La ribera del mar es la franja de terreno más cercano al mar que marca el comienzo del dominio público marítimo-terrestre (DPMT). A partir de esa línea, el terreno pertenece al Estado y es considerado de dominio público. Esta franja incluye:

• ZMT (zona marítimo-terrestre): Espacio de tierra que puede ser afectado regularmente por las mareas.
• La playa: Zona de arena o piedra más cercana al mar, también forma parte del dominio público.
• Dunas: En algunos casos hay dunas cerca de las playas que se incluyen en esta franja si pueden ser cubiertas por agua durante la marea alta.

A partir del límite interior de la ribera del mar, el dominio es privado y está sujeto a normativas que protegen el medio ambiente y garantizan el acceso público, restringiendo construcciones y uso privado. En esta zona nos encontramos:

• La servidumbre de tránsito (se encuentra dentro de la servidumbre de protección): Derecho legal que garantiza el libre acceso y paso de personas. Tiene una extensión de 6 metros desde la ribera del mar permitiendo que las personas puedan caminar o transitar libremente. Esto tiene el objetivo de asegurar el acceso público a la costa.
• La servidumbre de protección: Se extiende hasta los 100 metros en suelo urbano (pudiendo ampliarse hasta 200 metros en áreas no urbanas) desde la ribera del mar. Dentro de esta zona hay restricciones para la construcción y el uso del suelo, con el fin de proteger la costa.
• Zona de influencia de suelo no urbano: Se extiende hasta los 500 metros desde la ribera del mar hacia el interior. En esta zona, debido a su cercanía a la costa, pueden aplicarse normas adicionales de protección. Estas normativas buscan regular las actividades y construcciones para proteger el entorno natural.

Servidumbre de Costas: Vías Pecuarias

La ley 3/1995 define las vías pecuarias como rutas utilizadas tradicionalmente para el tránsito ganadero. Estas rutas también pueden destinarse a otros usos compatibles, priorizando el tránsito ganadero y otros usos rurales, con un enfoque en el desarrollo sostenible y la protección del medio ambiente y patrimonio. Son bienes públicos de las Comunidades Autónomas, por lo que no pueden venderse, prescribirse ni embargarse.

Tipos de Vías Pecuarias

• Cañada: Anchura máxima inferior a 75 metros.
• Cordel: Anchura máxima inferior a 37.5 metros.
• Vereda: Anchura máxima inferior a 20 metros.

Montes

La ley 43/2003 de Montes, que reemplazó a la ley de 1957, adapta la normativa a la nueva realidad política, económica, social y ambiental de España. Esta ley busca proteger y conservar los montes españoles bajo el principio de desarrollo sostenible. En España, el 67% de los terrenos forestales son de titularidad privada y un tercio es de dominio público. La ley establece la clasificación y protección de los montes, diferenciando entre públicos y privados, y requiere el deslinde (delimitación física de una zona con respecto de las colindantes) de los montes de utilidad pública. Además, limita la circulación de vehículos a motor por pistas forestales, salvo en caso de excepcionales autorizados por la Administración Forestal.

Ley de Señales Geodésicas y Geofísicas

La Ley de Señales Geodésicas y Geofísicas establece que los bienes inmuebles pueden estar sujetos a servidumbre forzosa para la instalación de señales geodésicas y geofísicas. Esta ley es especialmente relevante para Ingenieros Técnicos en Topografía e Ingenieros en Geodesia y Cartografía, siendo de escasa aplicación en otras ingenierías.

Servidumbre de Carreteras

La servidumbre de carretera se divide en 4 partes:

• Zona de dominio público: Franja más cercana a la carretera, incluyendo el área ocupada por la carretera y sus elementos anexos, como arcenes y cunetas. Este espacio está bajo control estatal directo.
• Zona de servidumbre: Se extiende a 8 metros desde la arista exterior de explanación (límite de la zona de dominio público) en autovías y autopistas, y a 3 metros en el resto. En esta área se limitan actividades para asegurar visibilidad, seguridad y mantenimiento.
• Zona de afección: Se extiende hasta los 100 metros desde la carretera en autovías y autopistas, y hasta los 50 metros en el resto. En esta área se regulan las construcciones y uso del suelo para proteger la integridad de la infraestructura vial. Las actividades en esta zona requieren permisos especiales.
• Construcciones y edificaciones: En autopistas y autovías, las edificaciones deben estar a una distancia mínima de 50 metros, mientras que en carreteras convencionales la distancia mínima es de 25 metros. Estas medidas también se aplican a la plantación de árboles y arbustos para no afectar a la seguridad vial.

Estos espacios están diseñados para proteger la carretera y garantizar la seguridad y eficacia del tránsito vehicular.

Servidumbre de Ferrocarriles

La servidumbre de ferrocarril se divide en 3 partes:

• Zona de dominio público: Franja junto a la carretera y bajo control estatal. Incluye la carretera y sus elementos anexos como arcenes.
• Zona de servidumbre: Se extiende a 8 metros desde el límite de la zona de dominio público (arista exterior de la explanación) en zona no urbana, mientras que en la zona urbana se extiende a 5 metros. En esta área se delimitan actividades para asegurar la visibilidad, seguridad y mantenimiento.
• Zona de afección: En suelo no urbano se extiende hasta los 50 metros desde la carretera y en suelo urbano la zona de afección es de 25 metros. Se regula el uso del suelo y construcciones para proteger la infraestructura vial. En suelo no urbano las restricciones son más amplias debido a la menor densidad de infraestructuras. En cambio, en suelo urbano las restricciones son menores debido a la densidad de construcciones y servicios existentes.

Telecomunicaciones

El artículo tercero de la Ley 32/2003, de 3 de noviembre, General de Telecomunicaciones, establece lo siguiente:

1. La servidumbre de paso para líneas y cables aéreos incluye el vuelo sobre terrenos y la instalación de postes, torres y otros soportes necesarios, así como el uso de terreno para edificaciones o servicios relacionados con las telecomunicaciones.
2. La servidumbre subterránea incluye la ocupación del subsuelo para cables y otros elementos según lo determinen las normativas locales.
3. Estas servidumbres también otorgan el derecho de acceso temporal para la vigilancia, mantenimiento y reparación de las redes. Se aplicarán las condiciones de seguridad establecidas en los reglamentos.