Sistemas de Ejecución Urbanística y Disciplina Urbanística

Sistemas de Cooperación

Los propietarios aportan al suelo de cesión obligatoria y la Administración ejecuta las obras de urbanización con cargo a los mismos. Los propietarios colaboran en el proceso a través de la constitución de una Asociación administrativa.

Funciones de la Administración:

• Promueve y aprueba la reparcelación.
• Asume la responsabilidad de la ejecución de las obras de urbanización.
• Distribuye las cuotas de urbanización.

Funciones de la Asociación Administrativa:

• Fiscaliza la marcha de las obras.
• Auxilia a la Administración actuante en la vigilancia de las mismas.
• Colabora con ella en el cobro de las cuotas de urbanización y controla su inversión.
• Gestiona la obtención de los beneficios legales.
• Puede promover conjuntamente con la Administración la constitución de sociedades urbanizadoras de economía mixta.

Sistema de Ejecución Forzosa

Sistema “corrector”, una “compensación corregida”. Figura situada entre el sistema de compensación y el de cooperación. Ante incumplimientos del sistema de compensación, para que no se bloquee la ejecución, la Junta de Compensación queda relegada por una comisión gestora intervenida paritariamente por la Administración, junto a la propiedad del suelo.

Agente Urbanizador

Una empresa elegida en concurso público asume la responsabilidad de la ejecución del planeamiento en un determinado ámbito de ejecución. Los costes correspondientes le serán compensados, bien en terrenos, bien en metálico, por los propietarios de terrenos edificables.

Convenios Urbanísticos

Acuerdos suscritos entre la Administración y los particulares afectados por una determinada actuación urbanística en orden al mejor desarrollo de la misma. Las potestades administrativas y los derechos fundamentales de los ciudadanos no pueden ser objeto de contrato alguno.

Derecho de Adquisición Preferente

En casos de transmisiones onerosas de terrenos o viviendas (enajenación, venta):

Derecho de Tanteo:

La Administración tantea la oferta: puede adquirir, con preferencia a cualquier otro comprador, un terreno o vivienda que va a ser enajenada por su propietario a un tercero por el mismo precio que ese tercero abonaría.

Derecho de Retracto:

La Administración retrae una compra que no haya respetado el derecho preferente del Ayuntamiento. Puede adquirir un terreno o vivienda que fue objeto del contrato de compraventa en las mismas condiciones que el comprador.

Los Ayuntamientos pueden delimitar áreas sujetas al derecho de tanteo y retracto.

¿Por qué?

Proteger sus intereses superiores. Garantizar el cumplimiento de la programación del planeamiento:

• Incrementar el patrimonio municipal de suelo.
• Intervenir en el mercado inmobiliario.
• Facilitar el cumplimiento de los objetivos de dicho planeamiento.

La Disciplina Urbanística

Comprende un doble ámbito:

1. Mecanismos y herramientas destinadas a proteger la legalidad urbanística.
2. Sancionar conductas que infrinjan la legalidad y alteren el orden urbanístico.

Legislación Aplicable

Texto Refundido de 1976 y Reglamento de Disciplina Urbanística 1978 (rigen en defecto de lo que dispongan las leyes autonómicas). Toda actuación que contradiga las normas o el planeamiento urbanístico en vigor podrá dar lugar a:

• Medidas pertinentes para lograr la restauración de la legalidad urbanística.
• Iniciación de los procedimientos de suspensión y anulación de los actos administrativos en que presuntamente pudiera ampararse la actuación ilegal.
• Imposición de las sanciones a los responsables, sin perjuicio de las posibles responsabilidades de orden penal en que hubieran incurrido.
• Obligación de resarcimiento de daños y perjuicios a cargo de los responsables.

Competencia en Procedimientos Sancionadores

Para iniciar los procedimientos sancionadores: Ayuntamiento y Comunidad Autónoma. Para resolver: Comunidad Autónoma, si la multa supera cierto límite (a veces con vía judicial).

Acción Pública en Materia Urbanística

Cualquier persona, física o jurídica, puede exigir ante los órganos administrativos y los Tribunales contencioso-administrativos la observancia de la legislación urbanística y de los planes, proyectos, normas y Ordenanzas.

Tipos de Infracciones

La sanción típica es la multa. Principio general: confiscación total del beneficio ilegal derivado de la infracción. “En ningún caso la infracción urbanística puede suponer un beneficio económico para el infractor”. La determinación de las sanciones se hace caso por caso en función del beneficio que se presume obtenido o del daño causado. Límite mínimo y máximo: circunstancias agravantes y atenuantes. La comisión de una infracción urbanística puede dar lugar también a responsabilidades de orden penal.