Sistema Registral de Bienes Raíces en Chile: Funcionamiento y Normativa

El Sistema Registral Chileno

El Sistema Registral chileno está conformado por el Registro Conservatorio de Bienes Raíces. Las disposiciones fundamentales sobre la materia están en los artículos 686 y siguientes del Código Civil, y en el Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces, del 24 de junio de 1957. Según la jurisprudencia, este reglamento es un DFL dictado por mandato del artículo 695 del Código Civil, que es una ley delegatoria. Su organización y funcionamiento están regulados fundamentalmente en dicho Reglamento.

Características del Sistema Registral Chileno

1. Funciona como una oficina en cada provincia. Sin perjuicio de que, en Santiago, el oficio está a cargo de tres funcionarios.
2. Los libros que se llevan son el Repertorio, el Registro y el Índice General.
3. El Registro es público, y el Conservador está obligado a dar las copias y certificados que se le soliciten (artículos 49 a 51 del Reglamento).
4. Respecto a la responsabilidad del Conservador, por la negligencia, dolo y abuso que cometa en el cumplimiento de sus funciones; la responsabilidad civil por daños se rige por las reglas generales de la responsabilidad extracontractual de los artículos 2314 y siguientes del Código Civil. La responsabilidad funcionaria se rige por el Código Orgánico de Tribunales (COT).

El Repertorio

El Repertorio es una especie de libro de ingreso de la oficina (artículos 21 a 30 del Reglamento). En este libro se deben anotar todos los títulos que se le presenten al Conservador, por orden cronológico de ingreso, cualquiera sea su naturaleza (artículos 21 y 27 del Reglamento), y es de carácter anual (artículos 30 y 38 del Reglamento). La anotación en el Repertorio debe contener las enunciaciones indicadas en el artículo 24 del Reglamento. Cada página del Repertorio se dividirá en cinco columnas, destinadas a recibir las enunciaciones siguientes:

1. El nombre y apellido de la persona que presenta el título.
2. La naturaleza del acto o contrato que contenga la inscripción que trata de hacerse.
3. La clase de inscripción que se pide; por ejemplo, si es de dominio, hipoteca, etc.
4. La hora, día y mes de la presentación.
5. El Registro parcial en que, según el artículo 32 del Reglamento, debe hacerse la inscripción, y el número que en él le corresponde.

El Registro

El Registro está integrado por tres libros o registros parciales que lleva el Conservador. Son: Registro de Propiedad; Registro de Hipotecas y Gravámenes; y Registro de Interdicciones y Prohibiciones de Enajenar (artículo 31 del Reglamento). Todos los registros se comienzan y terminan en el año (artículo 36 del Reglamento). En el Registro de Propiedad se inscribirán las traslaciones de dominio; en el de Hipotecas y Gravámenes, las hipotecas, los censos, los derechos de usufructo, uso y habitación, los fideicomisos, las servidumbres y otros gravámenes semejantes. En el de Interdicciones y Prohibiciones, las interdicciones y prohibiciones de enajenar e impedimentos relacionados en el artículo 53 N° 3 del Reglamento.

Índice General

El Índice General permite el funcionamiento del sistema, ya que a través de él se ubican las inscripciones y se puede reconstruir la historia de los inmuebles.

Títulos que Deben Inscribirse y Títulos que Pueden Inscribirse

La expresión títulos que deben inscribirse se entiende como una exigencia para el efecto de dicho acto jurídico, no como una orden a los involucrados en el título o al funcionario. Esto quiere decir que los interesados siempre son libres para pedir o no la inscripción, pero si quieren lograr el efecto jurídico fundamental previsto en el título, han de inscribir. Ejemplo, en una compraventa, si pretenden que se verifique la tradición de un predio.

La expresión títulos que pueden inscribirse está referida a títulos cuyo efecto fundamental no está sometido a inscripción, pero respecto de los cuales, en lugar de prohibir la inscripción, se permite, para aprovechar las ventajas del Registro, entre ellas, la oponibilidad a los terceros, derivada de la publicidad que nace al registrarse.

Títulos que Deben Inscribirse

Los títulos que deben inscribirse en el Registro están enumerados en el artículo 52 del Reglamento:

1. Los títulos traslaticios de dominio de los bienes raíces.
2. Los títulos de derecho de usufructo, uso, habitación, censo e hipoteca constituidos en inmuebles.
3. La sentencia ejecutoriada que declare la prescripción adquisitiva del dominio sobre un inmueble o de cualquiera de los derechos mencionados en el número precedente.
4. La constitución de los fideicomisos relativos a inmuebles.
5. La constitución de usufructos que recaen sobre inmuebles por acto entre vivos.
6. La constitución del uso y habitación que recaen sobre inmuebles por acto entre vivos.
7. La constitución, división, reducción y redención del censo.
8. La constitución de censo vitalicio.
9. La constitución de la hipoteca.
10. La renuncia de cualquiera de los derechos enumerados anteriormente.
11. Los decretos de interdicción provisoria y definitiva.
12. Los decretos que rehabilitan al disipador y al demente.
13. Los decretos que confieren la posesión definitiva de los bienes del desaparecido.

Títulos que Pueden Inscribirse

Los títulos que pueden inscribirse están enumerados en el artículo 53 del Reglamento. Son:

1. Toda condición suspensiva o resolutoria del dominio de inmuebles.
2. Toda condición suspensiva o resolutoria de otros derechos reales constituidos sobre inmuebles.
3. Todo gravamen impuesto sobre un inmueble, diferente de los mencionados en el artículo 52 del Reglamento, como las servidumbres.
4. El arrendamiento en el caso del artículo 1962 del Código Civil.
5. Cualquier otro acto o contrato cuya inscripción sea permitida por la ley.
6. Todo impedimento o prohibición referente a inmuebles, sea convencional, legal o judicial, que embarace o limite de cualquier modo el libre ejercicio del derecho de enajenar.

Anotación en el Repertorio

Es el asiento o constancia que se deja en este libro, de la presentación y recepción de un título para su inscripción. Estas anotaciones se van efectuando por estricto orden de presentación al Conservador y contienen las menciones que señalan los artículos 24, 65 y 66 del Reglamento. El Conservador no examina la legalidad de los títulos, pero sí puede rehusarse a inscribir en ciertos casos. Sin embargo, en ningún caso dejará de anotar en el Repertorio el título presentado (artículos 15 y 67 del Reglamento).

Obligación de Inscribir y Causales de Negativa

La regla general es que el Conservador está obligado a inscribir los títulos que se le presenten (artículos 12, 13, 14, 25 y 70 del Reglamento), y debe hacerlo sin retardo (artículos 13 y 70 del Reglamento). Excepcionalmente, puede negarse a inscribir, por alguna de las causales contempladas en los artículos 13 y 14 del Reglamento. En caso de negativa, el Conservador estampará el motivo en el título (artículo 14 del Reglamento), dejando constancia en el Repertorio (artículo 25 del Reglamento). El perjudicado con la negativa del Conservador podrá reclamar al juez de primera instancia (artículos 18 a 20 del Reglamento), y si hay más de dos, al que está de turno. El juez pedirá informe al Conservador y resolverá por escrito y sin más trámite lo que corresponda (artículo 18 del Reglamento). Si resuelve que debe inscribirse, el Conservador dejará constancia de tal orden en la inscripción (artículo 19 del Reglamento). Si el juez rechaza la solicitud de inscripción, el perjudicado puede apelar en la forma ordinaria.

Las causales de negativa para inscribir están en los artículos 13 y 14 del Reglamento. Al observar el conjunto de las causales de negativa, se puede concluir que las atribuciones de control entregadas al Conservador son limitadas y circunscritas principalmente a la forma de los títulos, en relación con el orden y funcionamiento del Registro, y con la eventual excepción indicada a propósito del artículo 13 del Reglamento. Por lo tanto, por regla general, no tiene control sobre la sustancia, o sobre los defectos de fondo de los actos contenidos en los títulos, control que recae en el juez. En consecuencia, el sistema existente carece de legalidad registral al no controlar la validez y eficacia de los actos que sirven de antecedente a la inscripción, lo que le quita seguridad, y permite frecuentes litigios.

Plazo para Inscribir

El reglamento no trata expresamente desde cuándo y hasta cuándo se puede inscribir. Algunos principios generales en esta materia son:

1. Como la inscripción es consecuencia del título, es éste el que debe examinarse para concluir desde y hasta cuándo procede inscribir.
2. En dicho examen, la indagación fundamental debe orientarse a su eficacia en el tiempo en que se pretende inscribir. Por ejemplo, si se trata de una compraventa de inmueble, se podrá inscribir desde que sea exigible la obligación de efectuar la tradición, lo que ocurre generalmente desde que se perfecciona el contrato.

Inscripción por Avisos

Respecto de los inmuebles que no han sido antes inscritos, se establece un procedimiento especial para incorporarlos al sistema del Registro (artículo 693 del Código Civil y 58 del Reglamento). Requisitos:

1. Dar noticia a los terceros de la transferencia, mediante tres avisos publicados en un diario de la comuna, o de la capital de provincia si en la anterior no lo hubiere o de la capital de la Región, si en las anteriores no lo hubiere.
2. Fijar un cartel durante 15 días por lo menos, en la oficina del Conservador, con las designaciones de las personas que transfieran y de los linderos y nombre de la propiedad materia del contrato.

El Conservador deberá protocolizar el cartel, y certificará el cumplimiento de los requisitos señalados. La inscripción no podrá efectuarse antes de transcurridos 30 días contados desde el otorgamiento del certificado por el Conservador.

Confección y Contenido de las Inscripciones

Regulan lo concerniente a su confección, los artículos 73, 75, 76 y 77 del Reglamento. Respecto al contenido, la inscripción es fundamentalmente un extracto o resumen del título de que se trata, variando las menciones según la naturaleza de dicho título (artículos 690 y siguientes del Código Civil y 78 y siguientes del Reglamento).

Subinscripciones

Los errores, omisiones u otras modificaciones que sea necesario efectuar una vez practicada la inscripción, se salvan a su margen derecho, mediante las subinscripciones (artículos 88, 89 y 91 del Reglamento). Si la subinscripción se basa en un nuevo título, debe practicarse una nueva inscripción, salvo que el antecedente sea una sentencia, porque entonces será siempre subinscripción lo que se practicará (artículo 89 inciso final del Reglamento).

Cancelaciones

Cancelar una inscripción es dejarla sin efecto. Las cancelaciones se efectúan mediante subinscripciones, es decir, por notas marginales. Aquí se debe tener presente el artículo 728 del Código Civil.

Reinscripciones

En la práctica, se ha configurado un mecanismo denominado de reinscripciones, que consiste en volver a inscribir inmuebles ya inscritos en el Registro, sin cambiar el titular de ellos.

Tradición de Cuotas

Debe distinguirse si se trata de una cuota en cosa singular o en cosa universal.

1. Cuota en cosa singular: La doctrina y la jurisprudencia entienden que la cuota participa del carácter mueble o inmueble de la cosa indivisa. Se concluye entonces, que si se trata de la tradición de una cuota sobre cosa mueble, ella se efectuará por cualquiera de las formas establecidas en el artículo 684 del Código Civil, y si se trata de la tradición de una cuota en una cosa inmueble, debe efectuarse mediante inscripción según el artículo 686 del Código Civil. Se hace aplicable el artículo 580 del Código Civil.
2. Cuota en cosa universal: hay controversia en la doctrina:

• Un sector concibe la comunidad sobre una universalidad jurídica. Niegan la comunicación entre cuota y naturaleza de los bienes que componen la universalidad, por lo que entienden que la tradición de la cuota puede efectuarse por cualquiera forma simbólica del artículo 684 del Código Civil y no requiere de inscripción conservatoria.
• Otro sector de la doctrina rechaza el planteamiento anterior, puesto que éstas tienen activo y pasivo comunes, lo que no ocurre en la comunidad hereditaria, clásico ejemplo de universalidad jurídica, pues en ella las deudas están divididas entre los herederos, por disposición de la ley, a prorrata de su participación en la herencia.

Inscripciones a que da lugar la Sucesión por Causa de Muerte

La inscripción tiene como objetivo primordial servir de tradición de los derechos reales inmuebles. Sin embargo, también tiene otras finalidades, como la de dar publicidad a la propiedad raíz. Ello ocurre con las inscripciones que se requieren a propósito de la sucesión por causa de muerte y la prescripción adquisitiva. Este es el fin general buscado por las inscripciones exigidas por el artículo 688 del Código Civil. De acuerdo al artículo 588 del Código Civil, la sucesión por causa de muerte es un modo de adquirir. Produce el traspaso de los bienes del causante al heredero por el ministerio de la ley, en el momento mismo de fallecer la persona de cuya sucesión se trata (artículos 955 y 956 del Código Civil). Desde este momento también se adquiere la posesión de la herencia, aunque el heredero lo ignore (artículo 722 del Código Civil). Cada asignatario se reputa haber sucedido inmediata y exclusivamente al causante (artículo 1344 del Código Civil). De estas disposiciones armónicas se desprende que el heredero adquiere el dominio y la posesión legal de los bienes hereditarios por el modo de adquirir sucesión por causa de muerte y que esta adquisición se produce en el momento mismo de la muerte del causante. Por tanto, el heredero no necesita de tradición, ya que las cosas no pueden adquirirse por dos modos.

En el momento de deferirse la herencia, de operar la delación de la misma, la posesión de ella se confiere al heredero por el ministerio de la ley. Esta posesión legal, según el tenor del artículo 688 inciso 1º del Código Civil, no habilita al heredero para disponer de manera alguna de un inmueble hereditario. Para que ello ocurra, es necesario realizar las inscripciones previstas en la Ley 19.903 y en el artículo 688 del Código Civil. Los herederos no podrán disponer de los inmuebles hereditarios, mientras no proceda:

1. El decreto judicial o la resolución administrativa que da la posesión efectiva de la herencia (artículo 688 Nº 1 del Código Civil).
2. Si la sucesión es testamentaria, se inscribirá también el testamento, en el Registro de Propiedad del mismo Conservador de Bienes Raíces en que se hubiere inscrito el auto de posesión efectiva. En virtud de la inscripción del decreto que concede la posesión efectiva y del testamento, los herederos pueden disponer de los bienes muebles.
3. La inscripción especial de herencia (artículo 688 Nº 2 del Código Civil). Se practica con el mérito de la inscripción anterior. Consiste en inscribir los inmuebles de la sucesión a nombre de todos los herederos, en el Registro de Propiedad del Conservador de la Comuna o agrupación de comunas en que está situado el inmueble. Si abarca el territorio de dos o más Conservadores, la inscripción debe efectuarse en el Registro de todos ellos. En virtud de esta inscripción, los herederos pueden disponer de consuno de los inmuebles hereditarios.
4. Inscripción especial del acto de partición (artículo 688 Nº 3 del Código Civil). Por éste se adjudica a un heredero el todo o parte de un inmueble. La inscripción se efectúa en el o en los mismos Registros en los cuales se verificó o verificaron las inscripciones especiales de herencia. Sin esta inscripción, no podrá el heredero adjudicatario disponer por sí solo de los inmuebles hereditarios que en la partición le hayan cabido.

Inscripción en la Prescripción

Aparte de la sucesión por causa de muerte, otro modo de adquirir que da lugar a la inscripción conservatoria es la prescripción. La inscripción se exige por una triple finalidad:

1. Colocar el inmueble bajo el régimen de la propiedad inscrita.
2. Mantener la historia de la propiedad raíz.
3. Que la sentencia produzca efectos contra terceros.