Sistema de Compensación Urbanística: Funcionamiento y Ventajas para Propietarios

Sistema de Compensación Urbanística: Funcionamiento y Beneficios

El sistema de compensación es un mecanismo de gestión y ejecución urbanística donde los propietarios del suelo, comprendido en una unidad de actuación, aportan los terrenos de cesión obligatoria y realizan, a su costa, la urbanización. Este proceso se rige según el Plan o Programa de Actuación Urbanística correspondiente.

Constitución de la Junta de Compensación

Los propietarios se constituyen en Junta de Compensación, a menos que todos los terrenos pertenezcan a un único titular. Para su constitución, se requiere una mayoría cualificada de propietarios que representen, al menos, el 60% de la superficie del polígono.

Una vez obtenida la mayoría, la Junta debe inscribirse en el Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras. Desde ese momento, adquiere personalidad jurídica propia. Las Juntas de Compensación son entidades de autoadministración, aunque la Administración retiene la titularidad última de la función y la potestad de tutela y corrección.

Como entidades con personalidad jurídica, pueden vender solares, concertar préstamos, etc., siempre sujetándose al Derecho Privado.

Adhesión y Expropiación

La adhesión a la Junta es voluntaria. La alternativa a la no incorporación es la expropiación de los terrenos de los propietarios disidentes en favor de la Junta constituida por la mayoría.

No es necesaria la transmisión del pleno dominio de los terrenos a la Junta, sino una titularidad fiduciaria. Esto permite a la Junta actuar por sustitución de sus miembros y disponer de los terrenos para cumplir sus fines.

Fines de la Junta de Compensación

Los fines principales de la Junta de Compensación incluyen:

• Elaboración y aprobación del proyecto de compensación.
• Ejecución de las obras de urbanización.
• Cesión a la Administración actuante de los terrenos y obras de infraestructura y equipamiento previstos en el Plan.
• Establecimiento de previsiones y medidas para asegurar la conservación de la urbanización.

La Reparcelación y el Proyecto de Reparcelación

Todos los propietarios de una unidad de ejecución juntan sus terrenos, que luego se redistribuirán en zonas edificables establecidas por el planeamiento. Para ello, se constituyen en Junta de Compensación. A quienes no deseen formar parte, se les expropia.

Se aprueba un Proyecto de Compensación por el cual los propietarios ceden sus terrenos a la Junta (normalmente sin transmisión plena de la propiedad). A cambio, reciben una cantidad proporcional de metros edificables en una zona distinta, determinada por el planeamiento y el proyecto de urbanización.

Capacidad y Funciones de la Junta

La Junta de Compensación, como entidad urbanística colaboradora, tiene personalidad jurídica propia desde su inscripción en el Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras.

Posee plena capacidad para cumplir sus fines, entre los que destacan:

• Redacción del proyecto de urbanización.
• Ejecución de las obras de urbanización.
• Cesión de terrenos de uso público ya urbanizados al Ayuntamiento.
• Solicitud a la Administración de expropiación forzosa y vía de apremio en su beneficio.
• Adjudicación de parcelas resultantes entre sus miembros.

La reparcelación consiste en la agrupación de fincas dentro de un ámbito de ejecución para su posterior división, ajustada al planeamiento. Las parcelas resultantes se adjudican a los interesados en proporción a sus derechos. Este proceso se materializa en el Proyecto de Reparcelación, un instrumento que reorganiza la realidad física y jurídica de la unidad de ejecución, y permite contratar y dirigir las obras de urbanización.