Servidumbres Prediales

1. Servidumbres: Prediales y Personales

El art. 530 ofrece una noción de servidumbre diciendo que es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño. El inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre se llama predio dominante; el que la sufre, predio sirviente. También pueden establecerse servidumbres en provecho de una o más personas, o de una comunidad, a quienes no pertenezcan la finca gravada. En el primer caso se habla de relación entre fincas o predios de un sustrato predial, servidumbres prediales y el segundo supuesto son las servidumbres personales.

2. Clasificación de las Servidumbres

Servidumbres Legales y Voluntarias

Atendiendo a la causa o razón de su nacimiento, en el art. 536 se establece que las servidumbres se establecen por la ley (legales) o por la voluntad de los propietarios (voluntarias).

Servidumbres Positivas y Negativas

Art. 533, las servidumbres son además positivas cuando la impone el dueño del predio sirviente la obligación de dejar hacer alguna cosa o de hacerla por sí mismo y negativas cuando prohíbe al dueño del predio sirviente hacer algo que le sería lícito sin la servidumbre.

Servidumbres Continuas y Discontinuas

Esto arroja consecuencias sobre los modos de adquisición al derecho real. Continuas son aquellas cuyo uso es o puede ser incesante, sin la intervención de ningún hecho del hombre 532.

Discontinuas son las que se usan a intervalos más o menos largos y dependen de actos del hombre.

Servidumbres Aparentes y No Aparentes

Art. 532.4, las aparentes las que se anuncian y están continuamente a la vista por signos exteriores, que revelan el uso y aprovechamiento de los mismos y las no aparentes las que no presentan indicio alguno exterior de su existencia.

3. Servidumbres Legales

Servidumbres en Materias de Agua

El establecimiento, extensión, forma y condiciones de las servidumbres de aguas, se regirán por la ley especial de la materia en cuanto no se halle previsto en el código, 563. Se reconocía así en la redacción originaria del código preexistente de una legislación especial, propiedad especial constituida por la ley de aguas de 13 de junio de 1879.

Servidumbre de Paso

• Servidumbre de paso en beneficio de fincas enclavadas: 564 el propietario de una finca o heredad, enclavada entre otras ajenas y sin salida a camino público, tiene derecho a exigir paso por las heredades vecinas, previa la correspondiente indemnización.
• Finca enclavada entre fundos del transmitente: el titular del predio sirviente pierde todo derecho de la indemnización si la situación de enclavamiento de la finca se produjera entre fincas del propio transmitente según el art. 567
• Servidumbre temporal por obras: 569, si fuese indispensable para construir o reparar algún edificio pasar materiales por predio ajeno o colocar en los andamios u otros objetos para la obra, el dueño de este predio está obligado a consentirlo recibiendo indemnización correspondiente al perjuicio que se le irrogue. Prima facie claro.
• Servidumbre de paso para ganados: vías pecuarias. 570.1, servidumbres existentes de paso para ganados conocidas con los nombres de cañada, cordel, vereda… y las de abrevadero, descansadero o majada, se regirán por las ordenanzas y reglamentos del ramo y por el uso y costumbre del lugar.

Conforme a la ley de vías pecuarias, son bienes de dominio público de las CCAA e inalienables, imprescriptibles e inembargables.

Medianería

571-579, situación especial de cotitularidad de las paredes, muros, vallados o setos vivos que dividen o separan a unas fincas de otras, con independencia de que tengan naturaleza rústica o urbana. No hay relación entre predio y su colindante sino interrelación entre ambos, cuya contigüidad puede llevar o no que los elementos de deslinde entre ambos estén sometidos al condominio o comunidad de los titulares de los predios dominantes. Ex re

Servidumbres de Luces y Vistas

580-585: la mayor parte de tales preceptos giran acerca de las respectivas y recíprocas limitaciones o límites que la contigüidad de las fincas hace recaer sobre sus respectivos propietarios. El único caso real y verdadero es el del art. 585. El supuesto de hecho regulado permite identificar al dueño del predio sirviente quien no podrá edificar a menos de tres metros de distancia de la correspondiente linde.

Servidumbres de Desagüe

Está la de vertientes de tejados, el dueño del predio que sufra la servidumbre podrá edificar recibiendo las aguas sobre su propio tejado o dándoles otra salida conforme a las ordenanzas o costumbres locales y de modo que resulte gravamen ni perjuicio alguno para el predio dominante 587. También está la de desagüe de patio enclavado cuando el corral o patio de una casa se halle enclavado y no sea posible dar salida por la misma casa a las aguas pluviales que en él se recojan, podrá exigirse el establecimiento de la servidumbre de desagüe dando paso a las aguas por el punto de los predios contiguos en que sea más fácil la salida.

Servidumbres Acústicas

Tras la aprobación de la ley 37/2003 de 17 de noviembre, del ruido, han adquirido protagonismo. Dada la imposibilidad de evitar de manera absoluta la contaminación acústica producida por los medios de transporte a lo que se une además la continuada aproximación y cercanía a las vías de comunicación de edificaciones de servicios auxiliares y viviendas.

4. Servidumbres Voluntarias

Libertad de Constitución de Servidumbres

El código no tiene declaración enfática, es obvio que parte del presupuesto de que salvo existencia de servidumbre o cualquier otro derecho real limitado existe libertad de predios. Por eso el art. 540 exige la existencia de título o acreditación de la usucapión habida para pueda alegarse la afección de utilidad de servicio de un predio a otro. Siendo la propiedad libre, también es muy libre el propietario de una finca para someterla a servidumbre tal y como se consagra el art. 594.

Título, Contenido y Relación de Servicio en las Servidumbres Voluntarias

El título y la posesión de la servidumbre adquirida por prescripción, determinan los derechos del predio dominante y las obligaciones del sirviente. 598. El contenido de la servidumbre habrá de ser extraído del título constitutivo o del efectivo ejercicio de los actos de servidumbre en el supuesto de que se haya obtenido por usucapión.

Si resulta indeterminado el contenido de servidumbre el código establece una regla supletoria de las disposiciones del presente título que le sean aplicables, como serían las reglas propias de los distintos tipos de servidumbres y los principios respecto el ejercicio de servidumbres.

La idea de servicio, utilidad o beneficio en favor del predio dominante y su configuración como gravamen o carga real de carácter duradero son características de las propias servidumbres, con independencia de que su fuente constitutiva sea la ley o la voluntad de los particulares.

Reglas Particulares

1. La regla general en relación con las obras necesarias para el ejercicio de la servidumbre consiste en que el propietario del fundo dominante corre con los consiguientes gastos, 543.
2. Otra serie de regla particulares se encuentra comprendida en los art. 595-597 relativos a casos de pluralidad de titulares de derechos reales sobre la finca en que haya de recaer la servidumbre, para determinar quién tiene o no las facultades suficientes a efectos de constituir una posible servidumbre voluntaria