La servidumbre de desagüe es continua y aparente

En nuestro caso, en relación al 5 requisito, puede surgir la duda de si se cumple o no porque en el contrato de compraventa de uno de los edificios, se indica que se vende libre de cargas y graváMenes, se ha vendido el edificio que presta el edificio, es decir, el predio sirviente. El TS entiende que las cláusulas libre de cargas y graváMenes son ambiguas, es decir, que no surtirán efectos salvo que mediante otras declaraciones contenidas en otras cláusulas del contrato o mediante otros hechos quede desvanecida cualquier duda sobre la voluntad de que mediante la transmisión de una de las finca, no nacíó esa servidumbre por signo aparente.

Señálamos que el TS ha declarado que constituye un principio general del derecho en nuestro ordenamiento jurídico el de libertad de cargas o de plenitud del dominio. Con este principio se indica que el derecho de propiedad se presume libre de cargas y graváMenes y por tanto pleno. Otro dato, es que la servidumbre no figure en el título constitutivo de la propiedad horizontal del predio sirviente ni en el del predio dominante. Lo normal es que al proceder a describir el edificio, en uno y en otro título constitutivo de los dos predios, conforme a lo que ordena el art. 5.1 LPH, se indicara la existencia de la servidumbre, lo cual no sucede. 

3. ¿Estará protegida la comunidad de propietarios del edifico escambray por el art. 13 de la ley hipotecaria al tratarse de una servidumbre no inscrita?

Art. 13 LH señala que los derechos reales limitativos, de garantía, y en general cualquier carga de limitación del dominio o de los derechos reales, para que surtan efectos contra terceros, tienen que constar en la inscripción de la finca o de los derechos sobre los que recaiga. 

Para que un derecho real pueda afectar a terceros adquirentes de la finca que está gravada con él, es preciso que se haya inscrito en el RP. Sin embargo el TS entiende que puede surtir efectos contra terceros, un derecho real no inscrito, cuando haya podido ser conocido por el tercero adquirente de la finca de haber actuado con la diligencia debida, por resultar manifiesto y ostensible el derecho real, porque se está protegiendo con la inscripción registral, es la buena fe del adquirente de la finca gravada. 

En el caso de la servidumbre, la doctrina del TS se ha aplicado a las aparentes no inscritas en el RP cuando los signos externos de su existencia sean tan ostensible e indubitados, que provoquen una publicidad superior a la del registro. Con una mínima diligencia, que en nuestro caso, hubiera consistido en inspeccionar el edificio que se va a comprar se hubiera advertido que hay una tubería que le presta un servicio al edificio colindante. 

4. ¿ Podría adquirir la comunidad del edifico turquino la servidumbre de desagüe por usucapión?

Sí se podrá adquirir esa servidumbre de desagüe por usucapión. 

En primer lugar, porque la servidumbre de desagüe es una servidumbre continúa y aparente (art. 537). Art. 532 CC se contiene lo que ha de considerar como servidumbre continua y aparente.

El cómputo de los 20 años (art. 537 CC) para adquirir por usucapión las servidumbres continuas y aparentes, es un cómputo único, ya que se establece una excepción a la regla general sobre la usucapión. Se distingue entre servidumbres negativas y positivas.