Saneamiento por Evicción y Vicios Ocultos en la Compraventa Española

Saneamiento por Evicción en el Contrato de Compraventa

Definición de Evicción

La evicción se produce cuando se priva al comprador, por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o parte de la cosa comprada (Artículo 1475 del Código Civil). Es decir, un tercero demuestra tener un derecho sobre la cosa vendida anterior a la compraventa, y una sentencia judicial firme reconoce ese derecho, despojando al comprador de la propiedad total o parcial.

Límite: La obligación de saneamiento por evicción cesa si el vendedor actuó de mala fe, es decir, si el comprador conocía el riesgo de evicción al momento de la compra (Artículo 1477 CC) o si el vendedor ocultó información relevante sobre la titularidad.

Requisitos del Saneamiento por Evicción

Requisitos de Fondo (Artículo 1475 CC)

1. Privación total o parcial: El comprador debe ser efectivamente privado de todo o parte de la cosa adquirida.
2. Derecho anterior a la compra: La privación debe basarse en un derecho que ya existía antes de que se celebrara el contrato de compraventa. No procede por causas posteriores a la venta.
3. Sentencia firme: La privación debe ser declarada por una sentencia judicial que ya no admita recurso alguno, es decir, que sea definitiva.

Requisitos de Forma

1. Notificación de la demanda al vendedor: Es indispensable que el comprador notifique al vendedor la demanda de evicción interpuesta por el tercero. Sin esta notificación, el vendedor no estará obligado al saneamiento (Artículo 1481 CC).
2. Ejercicio de la acción de saneamiento: El comprador debe ejercitar la acción de saneamiento contra el vendedor dentro del plazo legalmente establecido. (Nota: El texto original menciona 15 años, pero el plazo general para acciones personales sin término especial es de 5 años según el Art. 1964 CC tras la reforma de 2015. Se recomienda verificar el plazo aplicable específico para la acción de saneamiento por evicción).

Efectos del Saneamiento por Evicción (Artículo 1478 CC)

Vendedor de Buena Fe

Si el vendedor actuó de buena fe (desconocía el derecho del tercero), el comprador evicto tiene derecho a exigirle:

1. La restitución del precio que tuviera la cosa vendida al tiempo de la evicción, ya sea mayor o menor que el de la venta.
2. Los frutos o rendimientos, si se le hubiere condenado a entregarlos al que le haya vencido en juicio.
3. Las costas del pleito que haya motivado la evicción y, en su caso, las del seguido con el vendedor para el saneamiento.
4. Los gastos del contrato, si los hubiese pagado el comprador.

Vendedor de Mala Fe

Si el vendedor actuó de mala fe (conocía la causa de la evicción y la ocultó), además de los conceptos anteriores, deberá abonar al comprador:

• Una indemnización por daños y perjuicios.
• Los gastos voluntarios o de puro recreo u ornato que hubiere hecho en la cosa.

Renuncia al Saneamiento

Si el comprador ha renunciado al derecho al saneamiento por evicción, el vendedor sólo deberá entregar el precio que tuviere la cosa al tiempo de la evicción. Sin embargo, esta obligación cesa si el comprador hizo la renuncia conociendo los riesgos de la evicción y aceptando sus consecuencias (Artículo 1477 CC).

Evicción Parcial

Si la evicción es parcial, pero el comprador pierde una parte de la cosa de tal importancia en relación con el todo que sin dicha parte no la hubiera comprado, podrá exigir la rescisión del contrato, pero con la obligación de devolver la cosa sin más gravámenes que los que tuviese al adquirirla (Artículo 1479 CC). Esto mismo se aplica si se venden dos o más cosas conjuntamente por un precio alzado, si consta claramente que el comprador no habría comprado la una sin la otra.

Saneamiento por Vicios Ocultos en la Compraventa

Definición de Vicios Ocultos

El vendedor está obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella (Artículo 1484.1 CC).

El vendedor responde de estos vicios aunque los ignorase (buena fe), salvo que se haya pactado lo contrario y el vendedor ignorara los vicios o defectos ocultos de lo vendido (Artículo 1485 CC).

Requisitos del Saneamiento por Vicios Ocultos

1. Presencia de un defecto o vicio: La cosa vendida presenta anomalías o irregularidades respecto a otras de su misma especie y calidad. La jurisprudencia vincula el concepto de vicio oculto a la funcionalidad de la cosa y su utilidad para el uso previsto.
2. Vicio oculto: El defecto no debe ser manifiesto ni estar a la vista. Tampoco se considera oculto si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos (Artículo 1484 CC).
3. Vicio grave: El defecto debe ser de entidad suficiente como para hacer la cosa impropia para su uso normal o disminuirlo significativamente.
4. Vicio preexistente: El defecto debe existir en el momento de la perfección del contrato de compraventa, aunque sus efectos o manifestaciones se produzcan con posterioridad.

Efectos del Saneamiento por Vicios Ocultos (Artículo 1486 CC)

El comprador puede optar entre las siguientes acciones, conocidas como acciones edilicias:

• Acción redhibitoria: Desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó. Implica la restitución recíproca de la cosa y el precio.
• Acción estimatoria (quanti minoris): Rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos. El comprador se queda con la cosa, pero paga un precio menor.

Daños y perjuicios: Si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos y no los manifestó al comprador (mala fe), este tendrá la misma opción y además se le indemnizará de los daños y perjuicios, si opta por la rescisión (acción redhibitoria).

Excepción: El saneamiento por vicios ocultos no procede en las ventas judiciales, pero sí puede dar lugar a una acción de daños y perjuicios si concurre mala fe.

Pérdida de la Cosa Vendida Afectada por Vicios Ocultos

Hay que distinguir dos supuestos:

1. Pérdida a consecuencia de los vicios (Artículo 1487 CC): Si la cosa se pierde debido a los vicios ocultos conocidos por el vendedor, este sufre la pérdida y debe restituir el precio, abonar los gastos del contrato y los daños y perjuicios. Si no los conocía (buena fe), solo debe restituir el precio y abonar los gastos del contrato que hubiese pagado el comprador.
2. Pérdida por caso fortuito o culpa del comprador (Artículo 1488 CC): Si la cosa tenía vicios ocultos al tiempo de la venta y se pierde después por caso fortuito o por culpa del comprador, este podrá reclamar del vendedor el precio que pagó, con la rebaja del valor que la cosa tenía al tiempo de perderse. Si el vendedor obró de mala fe, deberá abonar al comprador los daños e intereses.

Plazo de Ejercicio de las Acciones

Las acciones edilicias (redhibitoria y estimatoria) derivadas del saneamiento por vicios ocultos están sometidas a un plazo de caducidad de seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida (Artículo 1490 CC).