El Saneamiento por Evicción y Vicios Ocultos en la Compraventa

1. El Saneamiento por Evicción

a) Noción y requisitos

La evicción es un acto externo al comprador y vendedor que priva al comprador de la propiedad de la cosa comprada, pasando esta a ser propiedad de un tercero. Para que surja la obligación de saneamiento, la demanda de evicción debe ser notificada al vendedor.

b) Pactos sobre el saneamiento por evicción

El saneamiento por evicción es un elemento natural del contrato de compraventa, pero se admiten pactos que lo modifiquen. El CC desconfía de la renuncia al saneamiento y la restringe:

• Declarando nulo el pacto que exima al vendedor de responder de la evicción si hubo mala fe.
• Estableciendo que la renuncia al saneamiento debe hacerse con conocimiento de los riesgos y sometiéndose a sus consecuencias.

c) Efectos de la evicción

Si la evicción es total y no se ha renunciado al saneamiento, el comprador tiene derecho a exigir:

• Restitución del precio de la cosa.
• Frutos y rendimientos.
• Costas del pleito y del saneamiento.
• Gastos del contrato.
• Daños e intereses (si hubo mala fe).

d) Supuestos de evicción parcial

Si el comprador pierde una parte de la cosa, puede exigir la rescisión del contrato o una indemnización.

e) Evicción de cargas o gravámenes ocultos

Si la finca vendida tiene cargas o servidumbres ocultas, el comprador puede pedir la rescisión del contrato o una indemnización.

2. El Saneamiento por Vicios Ocultos

Cuando la cosa vendida tiene vicios o defectos ocultos que la hacen impropia para su uso, el vendedor responde del saneamiento. El comprador puede optar por:

• Resolver el contrato (acción redhibitoria).
• Rebajar el precio (acción estimatoria).

Si el vendedor actuó de mala fe, el comprador también puede reclamar daños y perjuicios.

3. El Saneamiento por Vicios Ocultos en la Venta de Animales

El CC contiene reglas especiales para la venta de animales. El comprador debe ejercer la acción en el plazo de 40 días, salvo que se desprenda otro plazo de los usos locales.

4. Las Obligaciones del Comprador: El Pago del Precio

El comprador está obligado a pagar el precio convenido en el tiempo y lugar fijados. Si no se han establecido, el pago debe hacerse en el momento y lugar de entrega de la cosa.

5. La Doble Venta

La doble venta es la venta de una misma cosa a diferentes compradores por la misma persona. El CC determina que:

• Si la cosa es mueble, la propiedad se transmite al primer poseedor de buena fe.
• Si la cosa es inmueble, la propiedad pertenece al primero que la inscriba en el Registro.

6. Los Riesgos en la Compraventa

El riesgo de pérdida o deterioro de la cosa vendida recae sobre el vendedor hasta su entrega. Sin embargo, el vendedor puede exonerarse de responsabilidad si demuestra que la pérdida se debió a una causa fortuita o a una doble venta.

7. Las Compraventas Especiales

a) El Retracto Convencional

Es una venta con pacto de retro, en la que el vendedor puede recomprar la cosa dentro de un plazo.

b) Compraventa con Reserva de Dominio

El vendedor vende la cosa pero se reserva la propiedad hasta que se pague el precio.

c) Compraventa a Prueba y Compraventa ad Gustum

En la venta a prueba, la compraventa está condicionada a que la cosa reúna las cualidades necesarias. En la venta ad gustum, el comprador puede resolver el contrato si la cosa no le agrada.

d) Compraventa con Pacto"In Diem Addicti"

El vendedor se reserva la facultad de considerar ineficaz el contrato si encuentra otro comprador con mejores condiciones.

e) Compraventa de Bienes Muebles a Plazos

La venta a plazos de bienes muebles corporales no consumibles está regulada por una legislación especial.

8. La Permuta

La permuta es el intercambio de cosa por cosa. Es un contrato consensual, bilateral, oneroso y traslativo del dominio.

a) La Permuta de Cosa Ajena

Si uno de los contratantes permuta una cosa ajena, el contrato queda resuelto si el permutante-adquiriente se presta a devolver la cosa recibida.

b) La Evicción en la Permuta

Si el permutante es privado de la cosa recibida por evicción, puede reclamar daños y perjuicios.

c) Permuta de Solar por Inmuebles a Construir

Es una permuta en la que una parte cede un solar a cambio de que la otra parte construya una edificación, reservándose un espacio en la misma.