Retracto Convencional y Legal: Límites al Dominio en la Compraventa

Derechos Reales que Limitan el Dominio

Contrato de Opción de Compra

El contrato de opción de compra es un acuerdo que faculta al optante (posible comprador) para adquirir un bien de su propietario durante un período de tiempo determinado y pagando el precio convenido. Por regla general, el derecho del optante es de naturaleza personal, y su incumplimiento (por ejemplo, si el vendedor vende el bien a un tercero) solo obliga al vendedor a indemnizar al optante. No obstante, cuando el objeto del contrato es un inmueble, la inscripción de la opción de compra en el Registro de la Propiedad le otorga naturaleza real. Esta inscripción es constitutiva, según los artículos 14 y 32 de la Ley Hipotecaria (LH).

Retracto Convencional (Venta con Pacto de Retro)

El artículo 1507 del Código Civil (CC) establece que el retracto convencional tiene lugar cuando el vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida, con la obligación de cumplir lo dispuesto en el artículo 1518 CC y cualquier otro pacto acordado. El artículo 1508 CC especifica que, a falta de pacto expreso, este derecho dura cuatro años desde la fecha del contrato. Si se estipula un plazo, este no puede exceder de diez años. El artículo 1510 CC permite al vendedor ejercer su acción contra cualquier poseedor que derive su derecho del comprador, incluso si en un segundo contrato no se menciona el retracto convencional, salvo lo dispuesto en la Ley Hipotecaria respecto a terceros.

Retracto Legal

El artículo 1521 CC define el retracto legal como el derecho a subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en el lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago. En ciertos casos, la venta hecha por un vendedor (B) a un tercero otorga a otra persona un derecho de retracto, permitiéndole ocupar el lugar de B. El Código Civil regula principalmente los siguientes tipos:

• Retracto de Comuneros: El copropietario de una cosa común puede usar el retracto si se enajena a un extraño la parte de los demás condueños o de alguno de ellos (artículo 1522 CC).
• Retracto de Colindantes: Los propietarios de tierras colindantes tienen este derecho cuando se vende una finca rústica cuya cabida no excede de una hectárea.

Plazo de Ejercicio y Concurrencia

El derecho de retracto legal debe ejercerse dentro de los nueve días contados desde la inscripción en el Registro o, en su defecto, desde que el retrayente tuvo conocimiento de la venta. El retracto de comuneros excluye el de colindantes.

Extensión a la Enfiteusis

El artículo 1642 CC extiende el retracto de comuneros a la enfiteusis: cuando el dominio directo o el útil pertenezca pro indiviso a varias personas, cada una puede usar el derecho de retracto según las reglas del retracto de comuneros, con preferencia del dueño directo si se enajenó parte del dominio útil, o del enfiteuta si la enajenación fue del dominio directo.

Los Retractos Legales en la Ley Hipotecaria

El artículo 37.II.3º LH establece una excepción a la regla general de que las acciones rescisorias, revocatorias y resolutorias no afectan a terceros que hayan inscrito sus derechos. Esta excepción se refiere a las acciones de retracto legal, en los casos y términos que las leyes establecen. El ámbito de aplicación abarca todos los tanteos y retractos legales establecidos en el Código Civil u otras leyes, estatales o autonómicas, tanto civiles como de naturaleza administrativa.