Responsabilidad del Vendedor: Saneamiento, Evicción y Vicios Ocultos en el Contrato de Compraventa

El Saneamiento de la Cosa en el Contrato de Compraventa (Art. 1461 CC)

Según el artículo 1461 del Código Civil (CC), el vendedor está obligado a la entrega y al saneamiento de la cosa objeto de la venta. El deber de sanear es un complemento esencial del deber de entregar. El vendedor responderá ante el comprador por dos conceptos principales:

• La posesión legal y pacífica de la cosa vendida (garantía de titularidad).
• Los vicios o defectos ocultos que la cosa vendida tuviere (garantía de idoneidad).

La Evicción: Pérdida de Posesión Legal y Pacífica

La evicción es la falta de posesión legal y pacífica de la cosa vendida. Es una obligación de garantía del vendedor y constituye un elemento natural de la compraventa. Su existencia se presume, aunque no se haya estipulado expresamente, siendo una obligación legal del vendedor.

¿Cuándo se produce la Evicción?

Existe evicción cuando se priva al comprador, por sentencia firme, de la totalidad o parte de la cosa comprada. Esto ocurre cuando lo que se vende resulta no ser propiedad del vendedor y su verdadero dueño lo reivindica, despojando de ella al comprador.

Pactos Modificativos y Renuncia

Los contratantes pueden aumentar, disminuir o suprimir esta obligación legal del vendedor. Sin embargo, será nulo todo pacto que exima al vendedor de responder de la evicción, siempre que hubiere mala fe de su parte.

Efectos de la Renuncia del Comprador

Si el comprador renuncia al derecho de saneamiento por evicción y esta se produce, es necesario distinguir:

• Renuncia con conocimiento de riesgos: Si el comprador hizo la renuncia con conocimiento de los riesgos de la evicción, ha de someterse a sus consecuencias.
• Renuncia sin conocimiento de riesgos: Si el comprador desconocía la evicción, el vendedor deberá devolver el precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción.

Nota sobre Derecho de Consumo: En el ámbito del derecho de consumo, cualquier pacto que anule garantías para el consumidor o usuario será nulo por considerarse una cláusula abusiva, al tratarse de contratos no negociados.

Requisitos para la Responsabilidad por Evicción

Para que el vendedor responda por evicción, deben cumplirse los siguientes requisitos:

1. Privación real y actual: Que se prive al comprador de la cosa vendida. Esta privación ha de ser real, actual y no solo prevista, aunque fuere inminente.
2. Privación de derecho: No basta el hecho de la privación de la cosa, sino que debe provenir de un derecho anterior a la compra.
3. Sentencia firme: Ha de darse una sentencia firme que condene al comprador a la pérdida de la cosa adquirida o de parte de la misma.

La responsabilidad del vendedor en caso de evicción dependerá de que sea una evicción total (Art. 1478 CC) o parcial (Art. 1479 CC).

Saneamiento por Vicios Ocultos

El vendedor estará obligado al saneamiento de la cosa vendida si los vicios la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella.

Acciones del Comprador (Acciones Edilicias)

El comprador dispone de las siguientes acciones:

• Acción Redhibitoria: Permite desistir del contrato, con abono de los gastos pagados más los daños y perjuicios causados.
• Acción Estimatoria (Quanti Minoris): Permite pedir una rebaja proporcional en el precio de la cosa, ajustada a los vicios o defectos que padece, siempre a juicio de peritos.

Plazo de Ejercicio

El plazo para ejercitar estas acciones se extingue a los seis (6) meses, contados desde la entrega de la cosa. Este plazo es de caducidad.

Efectos de la Pérdida de la Cosa por Vicios Ocultos

Si la cosa vendida se perdiere por efecto de los vicios ocultos, la responsabilidad del vendedor varía según su conocimiento:

• Si el vendedor conocía los vicios (Mala Fe): Sufrirá la pérdida y deberá restituir el precio, abonar los gastos del contrato e indemnizar los daños y perjuicios.
• Si el vendedor desconocía los vicios (Buena Fe): Debe solo restituir el precio, abonar los gastos del contrato que hubiese pagado el comprador y pagar los gastos de otorgamiento de la escritura matriz.

Evicción por Cargas o Gravámenes Ocultos

Si la finca vendida tuviera alguna carga o servidumbre no aparente sin mencionarlo la escritura, el comprador puede pedir la rescisión del contrato o la indemnización.

Plazos de Reclamación

• Primer año: El plazo es de un (1) año a contar desde el otorgamiento de la escritura. Durante este periodo, el comprador puede optar por la rescisión del contrato o la indemnización.
• Después del primer año: Pasado el año, solo puede reclamar la indemnización dentro de un período igual (otro año), a contar desde el día en que haya descubierto la carga o servidumbre.

Acciones Disponibles

Las acciones que corresponden al comprador son:

• Acción Redhibitoria: Si el comprador pide la rescisión del contrato.
• Acción Estimatoria: Si el comprador opta por la indemnización correspondiente.

Requisito de Notificación al Vendedor

Para que se produzcan los efectos del saneamiento por evicción, el comprador debe pedir que se notifique la demanda de evicción al vendedor. Si resulta probado que se le notificó la demanda, el vendedor estará obligado al saneamiento que corresponda. Faltando la notificación, el vendedor no estará obligado al saneamiento.