Responsabilidad y garantías en la edificación: plazos de prescripción y seguros obligatorios de daños

Responsabilidad y prescripción de acciones

Lo anterior se entiende sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para poder exigir responsabilidades por incumplimiento contractual.

La llamada acción de repetición que pudiera corresponder a cualquiera de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación contra los demás o a los aseguradores contrarios prescribiría en el plazo de 2 años desde la firmeza de la resolución judicial que condene al responsable a indemnizar de los daños o a partir de la fecha en que se hubiere procedido a la indemnización de forma extracontractual.

Las acciones para exigir responsabilidades prescribirán en el plazo de 2 años a contar desde que se produzcan estos, sin perjuicios de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual.

Garantías obligatorias de seguro

El artículo 19 establece la suscripción obligatoria para aquellas obras que exijan un proyecto arquitectónico y que tengan como uso característico la vivienda de las siguientes garantías:

• a) Seguro de daños materiales o seguro de caución para garantizar durante 1 año los defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado, que podría ser sustituido por la retención al promotor del 5% del importe de ejecución material de la obra.
• b) Seguro de daños materiales o seguro de caución para garantizar durante 3 años por vicio o por defecto de elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen incumplimientos de los requisitos básicos de habitabilidad.

El importe mínimo de su capital asegurado puede ser el siguiente:

• a) Anual: seguro anual con una retención posible del 5% del coste final de ejecución material de la obra, incluyendo los honorarios profesionales, para poder garantizar durante 1 año los defectos de ejecución que afecten a elementos de acabado de la obra.
• b) Trienal: seguro de daños materiales con un capital mínimo asegurado del 30% del coste final de ejecución material de la obra, para garantizar durante 3 años los daños causados por vicio o por defecto de elementos constructivos o de las instalaciones que igualmente ocasionen incumplimiento de los requisitos básicos de habitabilidad.
• c) Decenal: seguro de daños materiales con un capital mínimo asegurado del 100% del coste final de ejecución material de la obra, incluyendo los honorarios, para garantizar durante 10 años el resarcimiento de los daños causados en el edificio por vicio o por defecto que tengan su origen o que afecten a elementos estructurales, comprometiendo directamente la resistencia mecánica así como la estabilidad del edificio.

Condiciones de los seguros

La obligación de contratar el seguro de daños materiales como tomador del seguro recae en los siguientes intervinientes:

1. Seguro anual: en el constructor.
2. Seguro trienal y decenal: en el promotor o en el constructor por pacto y por cuenta de aquel.

Promotores se consideran también las personas físicas o jurídicas que, a tenor de su contrato o de su intervención decisoria en la promoción, actúan como tales promotores bajo la forma de promotor o de gestor de cooperativas o de comunidades de propietarios.

A pesar de todo esto, la obligación sobre las garantías obligatorias no obliga a las Administraciones Públicas ni a los órganos y entidades completas a la Ley de Contratos del Estado.

La protección del seguro ampara como asegurado al propio promotor, así como a los sucesivos compradores de sucesivo o parte del mismo. El constructor tiene la consideración de tomador del seguro en el primer supuesto expuesto anteriormente.

El promotor igualmente tiene la consideración de tomador en los supuestos igualmente anteriormente citados de 3 y de 10 años.

El promotor puede pactar expresamente con el constructor que este sea el tomador del seguro por cuenta de aquel y, a su efecto, los asegurados serán siempre los sucesivos compradores del edificio o de parte del mismo.

En relación con la prima, se fija que la prima de la póliza debe estar abonada al momento de la recepción de la obra. Si por pacto entre el tomador y el asegurador se fracciona la prima en pagos posteriores a la recepción, el incumplimiento en su pago no dará derecho al último a resolver el contrato ni quedará extinguido ni liberará de su obligación en caso de siniestro.

Existen una serie de obligaciones a través de las cuales el asegurador asume el compromiso de indemnizar al primer requerimiento, y en ese sentido hay mucha jurisprudencia de los avales.

El asegurador no puede oponer al asegurado las excepciones que podrían corresponderle contra el tomador del seguro; una vez tomen efecto las coberturas del seguro no se podría rescindir ni resolver el contrato de mutuo acuerdo antes del transcurso de la duración previsto.

El asegurador podría llegar a optar por el pago de la indemnización en metálico que correspondería a la valoración de los daños o incluso por la fijación de los mismos y, en ese sentido, la fijación deberá entenderse a plena satisfacción del perjudicado.

El incumplimiento de las normas de suscripción obligatoria implica, en todo caso, la obligación de responder personalmente al sujeto obligado a suscribir las garantías. No pudiendo establecer franquicia en el seguro anual y en los seguros trienal y decenal, dicha franquicia no podría exceder del 1% del capital asegurado en cada unidad de registro.

Los daños en elementos estructurales o en otras partes del edificio pueden suponer actuaciones en el mismo sin que se pueda ceñir la franquicia a la vivienda concreta. Quizá convendría sustituir el término unidad de registros y dejarlo en el porcentaje de capital asegurado, ya que el riesgo asegurado del edificio y su aseguramiento se establecería sobre la obra en su conjunto y no sobre la unidad de registros.

Contenido del proyecto de obra

El proyecto de obra debe contener la siguiente documentación:

1. Una memoria en la que se describa el objeto de la obra, recogiendo los antecedentes, así como la situación previa a la misma, las necesidades a satisfacer y la justificación de la solución adoptada, detallando los factores.
2. Los planos de conjunto y de detalle que sean necesarios para que la obra quede perfectamente definida, así como aquellos que delimiten la ocupación de terreno, así como la restitución de servidumbres y de otros derechos reales.
3. El pliego de prescripciones técnicas particulares, donde se hará descripción de las obras, regulando su ejecución con expresión de la forma que esta se debe llevar a cabo; la medición de las unidades ejecutadas y el control de calidad y de las obligaciones de orden técnico que correspondan al contratista.
4. Un presupuesto integrado o no por varios parciales con expresión de los precios unitarios y de los precios descompuestos y, en su caso, el estado de las mediciones, así como los detalles precisos para su valoración.
5. Un programa de desarrollo de los trabajos o plan de la obra de carácter indicativo con previsión de los costes de producción y del tiempo.
6. La referencia de todo tipo en la que quedará fundamentado el replanteo de la obra.
7. Toda cuanta documentación esté prevista en las normas de carácter legal, así como en los reglamentos.
8. Un estudio de seguridad y salud o, en su caso, el estudio básico de seguridad y salud en los términos que prevén las normas en la obra.

No obstante, para los proyectos de obra de reforma o de gran rehabilitación que sean inferiores a 20 millones de pesetas y para los restantes proyectos se podrá simplificar, refundir o incluso suprimir algunos de los documentos citados, siempre que la documentación resultante sea lo suficientemente completa para definir, valorar y ejecutar la obra que comprende.