Responsabilidad en la Edificación: Aspectos Clave y Normativa

Constructor: el constructor es el agente que asume, contractualmente ante el promotor, el compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales, propios o ajenos, las obras o parte de las mismas con sujeción al proyecto y al contrato.

Director de ejecución: asume la función técnica de dirigir la ejecución material de la obra y de controlar cualitativa y cuantitativamente la construcción y la calidad de lo edificado.

Principio General: Responsabilidad Personalizada e Individual

Cada uno de los agentes de la edificación responde únicamente de aquellos daños que le resulten imputables. La imputación de los daños a los distintos agentes depende, así, de la pertenencia del defecto constructivo a su ámbito de actuación en la obra. La propia LOE efectúa dos atribuciones concretas de responsabilidad. Así, establece que el constructor es responsable de:

• Los vicios o defectos de ejecución que afectan a los elementos de acabado.
• Los defectos de los productos de construcción adquiridos o aceptados por éste.

No obstante, en la práctica muchas veces es difícil determinar a quién es atribuible el defecto: es posible atribuir responsabilidad a varios agentes.

Interferencias en el Nexo Causal

Cada agente podrá probar que la responsabilidad es de otro de los agentes. Los agentes también pueden exonerarse si prueban que los daños se produjeron por fuerza mayor. Además, los agentes pueden exonerarse si prueban que los daños son imputables a los propietarios, como la falta de conservación o de mantenimiento.

Responsabilidad de los Dependientes

Además de la responsabilidad de cada agente por su propia intervención personal en la obra, la LOE establece que cada uno de ellos responde también por los actos de otros: son automáticamente responsables de la actividad constructiva de otras personas que intervienen en la obra, a causa de la relación de dependencia (posteriormente, acción de repetición).

Posición del Promotor

El promotor es un gestor empresarial, por lo que no participa en la actividad constructiva propiamente dicha. Sin embargo, “en todo caso, el promotor responderá solidariamente con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construcción”. Este agente de la edificación siempre responde de los vicios o defectos constructivos; así pues, los propietarios pueden demandar sólo al promotor. Solo una vez condenado a indemnizar o a reparar, puede el promotor dirigirse contra el agente o agentes responsables del defecto para recuperar el importe abonado.

La Prescripción

Las acciones para exigir la responsabilidad de la LOE por daños materiales dimanantes de los vicios o defectos prescribirán en el plazo de 2 años a contar desde que se produzcan dichos daños. La acción de repetición que pudiese corresponder a cualquiera de los agentes que intervienen en el proceso de edificación contra los demás, o a los aseguradores contra ellos, prescribirá en el plazo de dos años desde la firmeza de la resolución judicial que condene al responsable a indemnizar los daños, o a partir de la fecha en la que se hubiera procedido a la indemnización de forma extrajudicial.