Responsabilidad Civil en el Proceso de Edificación: Plazos y Agentes Implicados

Régimen de Responsabilidades y Garantías en el Proceso de Edificación

Con relación al régimen de responsabilidades y de garantías, la responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación, sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, se puede esquematizar así:

¿Quiénes son responsables?

Las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación. En relación con la responsabilidad directa o indirecta, la responsabilidad civil será exigida en forma personal e individualizada, tanto por actos u omisiones propios, que sería la responsabilidad directa, como por actos u omisiones de personas por las que, con arreglo a esta ley, se deba responder, lo que sería la responsabilidad indirecta.

1. Promotores y asimilados a promotores

Sin perjuicio de las medidas de intervención administrativa que en cada caso procedan, la responsabilidad del promotor que se establece en esta ley se extenderá a las personas físicas o jurídicas que, a tenor del contrato o su intervención decisiva en la promoción, actúen como tales promotores bajo la forma del promotor o del resto de las cooperativas o comunidades de propietarios.

2. Proyectistas

Cuando el proyecto haya sido contratado conjuntamente con más de un proyectista, los mismos responderán solidariamente. Los proyectistas que contraten los cálculos, los estudios, los dictámenes o los informes de otros profesionales, serán directamente responsables de los daños que puedan derivarse de su insuficiencia, incorrección o inexactitud, sin perjuicio de la repetición a que hubiese lugar.

3. Contratistas (Constructores)

El constructor responderá directamente de los daños materiales causados en el edificio por vicios o por defectos que deriven de los subcontratistas, por impericia, por falta de capacidad profesional o técnica, por negligencia o incumplimiento de las obligaciones atribuidas al jefe de la obra y a las demás personas físicas o jurídicas que de él dependan. Igualmente, los que se atribuyan a subcontratistas que hubiesen aceptado libremente, sin perjuicio de la repetición que corresponda. Finalmente, responderán por los productos de la construcción. Asimismo, el constructor responde directamente de los daños materiales que se causen en el edificio por las deficiencias de los productos de construcción adquiridos o aceptados por él.

En relación con el director de obra, este y el director de ejecución material de ella, serán responsables de la veracidad y exactitud de dichos documentos. Quien acepte la dirección de una obra, cuyo proyecto no haya elaborado él mismo, asumirá la responsabilidad que derive de las omisiones, de las deficiencias o de las imperfecciones del proyecto, sin perjuicio de la repetición que pudiere corresponderle frente al proyectista. Cuando la dirección de obra se contrate de manera conjunta a más de un técnico, los mismos responderán solidariamente sin perjuicio de la distribución que entre ellos corresponda.

¿Frente a quién responden?

Responderán frente a los propietarios y a los terceros adquirentes de los edificios o de parte de los mismos, en el caso de que el citado edificio fuese objeto de división.

¿De qué responden y durante cuánto tiempo?

De los siguientes daños materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos indicados, contados desde la fecha de la recepción de la obra:

1. Durante 10 años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o por defectos que tengan su origen o que afecten a la cimentación, a los soportes, a las vigas, a los forjados, a los muros de carga o a otros elementos estructurales que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
2. Durante 3 años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o por defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones, que ocasionen el incumplimiento de los requisitos básicos de habitabilidad que se recogen en la LOE.
3. En cuanto al supuesto excepcional de 1 año, el constructor también responderá de los daños materiales por vicios o por defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o de acabado de las obras dentro del plazo de 1 año.

La responsabilidad se exigirá solidariamente con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirentes, de los daños materiales causados por vicios o por defectos de construcción. Para que exista esta solidaridad, se exigen los siguientes requisitos:

1. No poder individualizar la causa de los daños materiales.
2. Quedar debidamente probada la concurrencia de culpas sin que pudiera precisarse el grado de intervención de cada agente en el daño producido.