Repartición Urbanística: Redistribución Equitativa de Beneficios y Cargas

Técnicas de Redistribución de Beneficios y Cargas Urbanísticas

La Repartición según la Ley de 1956

Ya la Ley de 1956 utilizaba la fórmula de la reparcelación, que consistía en una nueva división del terreno parcelado que se podía imponer obligatoriamente a los propietarios de un polígono o manzana considerados en comunidad. El objetivo era distribuir justamente entre ellos los beneficios y cargas, dándoles una cuota de aprovechamiento urbanístico en las parcelas calificadas como edificables por el plan, y dejando libres las no edificables destinadas a viales, zonas verdes y equipamientos colectivos.

La teoría estaba muy bien, porque a simple vista se eliminaban las desigualdades creadas por la ordenación. Sin embargo, en la práctica la cosa cambiaba, ya que se aplicaba a zonas muy reducidas (polígono o manzana), que eran las zonas proyectadas en el plan parcial para el suelo urbanizado programado. Por tanto, quedaban fuera las desigualdades creadas por el plan general; es decir, en el suelo urbano la operatividad de la reparcelación era prácticamente nula. Así, por ejemplo, los propietarios de terrenos señalados para zonas verdes (sin aprovechamiento) no podían compensar de ninguna manera con los terrenos que el plan general había proyectado para edificación intensiva.

El Aprovechamiento Medio en el Texto Refundido de 1976 (TR76)

El Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 1976 (TR76) vino a resolver este problema que, a nivel municipal, generaba el plan general al dividir el territorio en zonas a las que asignaba diferentes aprovechamientos. La solución se denominó aprovechamiento medio, que quedaba fijado en el propio plan general. En este, todos los posibles usos lucrativos se conjugaban en una sola cifra que expresaba la media, y a todos los propietarios se les reconocía el mismo aprovechamiento medio por unidad de superficie. Lógicamente, su aprovechamiento total variaba en razón de la superficie de la que fuera propietario.

Reformas Posteriores y el Proceso de Repartición Actualizado

La reforma de 1990 y el Texto Refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 1992 (TR92) hicieron algunos retoques, respetando la idea esencial. Pues bien, una vez restablecida la igualdad por esta vía, ahora queda materializar ese contenido igualado situando sobre el terreno el aprovechamiento urbanístico correspondiente a cada propietario. Es decir, queda pasar de lo abstracto a lo concreto, y esta es la función de la reparcelación.

Definición y Obligatoriedad de la Repartición

La reparcelación es la operación consistente en agrupar las fincas de cada unidad de ejecución y adjudicar las parcelas resultantes a los propietarios en proporción a sus derechos. Se trata de sustituir las parcelas iniciales por otras nuevas. Esta operación es imprescindible y no puede quedar al arbitrio de los interesados; por eso, a falta de la iniciativa de estos, habrá de practicarse de oficio por la Administración Pública (AP).

Procedimiento Administrativo de Repartición

Para la reparcelación es necesario un procedimiento administrativo en el que se da opción a los propietarios para que ellos mismos definan el proyecto de reparcelación. Si este es aprobado por dos tercios de los propietarios que representen el 80% de la superficie, deberá ser aprobado por el ayuntamiento tras un periodo de información pública de un mes. Este acuerdo ultima todo el proceso al adjudicar a los propietarios las nuevas parcelas y al ayuntamiento los terrenos de cesión obligatoria.