Rehabilitación vs Obra Nueva: Causas, Diagnóstico y Soluciones para Patologías Edificatorias

Rehabilitación vs. Obra Nueva: Un Enfoque en Patologías Edificatorias

Análisis comparativo entre la rehabilitación de edificios existentes y la construcción de obra nueva, con énfasis en las causas, diagnóstico y soluciones para patologías comunes.

Rehabilitación

Ventajas:

1. Aprovecha una infraestructura ya creada.
2. Mano de obra especializada.
3. Necesario conocimiento de técnicas tradicionales por parte de técnicos.
4. Utiliza menos maquinaria pesada.
5. Conserva la estética.
6. Rehabilitación profunda, proporciona mejor calidad de hábitat.
7. Aprovechamiento de materiales ya existentes.

Desventajas:

1. Desalojo de inquilinos durante la obra.
2. Más caro en un 20% aprox. (aunque existen subvenciones).
3. Mayor cantidad de medidas auxiliares.
4. Necesidad de peritación de los elementos que se van a quedar.
5. Dificultad de cálculo de materiales tradicionales.
6. Necesario hacer un estudio previo de los elementos estructurales.

Consideraciones:

• Subvenciones de hasta el 40% del presupuesto pueden estar disponibles.

Obra Nueva

Ventajas:

1. Crea nuevas infraestructuras.
2. Mano de obra menos especializada.
3. Mayor espacio para acopios.
4. Facilita la planificación del espacio.
5. Facilita la planificación y diseño de elementos de protección y seguridad.
6. Mayor facilidad de ejecución.

Patologías Edificatorias: Causas, Diagnóstico y Soluciones

a) Causas Frecuentes

Giro:

• Edificación a media ladera.
• Movimiento de la zapata de apoyo del muro exterior.
• Edificios en esquina en los que el muro lateral no está atado al forjado.

Quebranto:

• Hundimiento en los extremos.
• Por arcillas expansivas.
• Cedimiento del muro por hundimiento de la cimentación.
• Plantaciones de árboles a ambos lados del edificio.

Rotación Externa:

• Empujes de la estructura de cubiertas, por rotura de tirantes u otras causas.

b) Verificación del Diagnóstico

Giro:

• Por el lateral exterior (perpendicular al eje de giro). Aparente fisura con inclinación del eje hacia arriba.
• El interior del forjado rompe con grietas horizontales (peinan paralelas al eje de giro).

Quebranto:

• Grietas en el mismo plano vertical.

Rotación Externa:

• Rotura del tirante.
• Fisura en el suelo pegada al muro en la zona del trasdós.
• Grietas verticales más anchas por arriba que por abajo y termina en el forjado situado inmediatamente debajo del elemento que provoca la rotación.

c) Medidas de Emergencia (Provisionales)

Giro:

• Apeo de la fachada para evitar que siga girando.

Quebranto:

• Apeo de la fachada para descargarla.

Rotación Externa:

• Colocar tirantes metálicos.

d) Soluciones Definitivas

Giro:

• Atirantado horizontal del muro o fachada girada por plantas.
• Recalce de la zapata por ménsula con pilotes o micropilotes.

Quebranto:

• Zunchados horizontales por plantas a nivel de los forjados.
• Recalces por bataches o micropilotes en la cimentación.

Rotación Externa:

• Sustitución del tirante.
• Reconstruir el forjado o el tirante (cables…).