Regulación Urbanística en España: Limitaciones Legales y Control Judicial del Suelo

Esta reserva, determinada por la legislación, como mínimo comprenderá el 30 por ciento de la edificabilidad residencial prevista por la ordenación. Dicha legislación podrá también fijar o permitir excepcionalmente una reserva inferior para determinados municipios o actuaciones.

B) Las Determinaciones Legales de Directa Aplicación

La Ley del Suelo de 1956 y, posteriormente, el Texto Refundido de 1976, establecen una norma imperativa de directa aplicación sobre el aspecto externo de los edificios: «Las construcciones habrán de adaptarse al ambiente en que estuvieren situadas, y a tal efecto, las construcciones en lugares inmediatos o que formen parte de un grupo de edificios de carácter artístico.»

Asimismo, se prohíbe que en los lugares de paisaje abierto y natural, sea rural o marítimo, la situación, masa, altura de los edificios, muros y cierres, o la instalación de otros elementos, limite el campo visual para contemplar las bellezas naturales, rompa la armonía del paisaje o desfigure la perspectiva propia del mismo.

Limitaciones Impuestas por Leyes Especiales: El Caso de la Ley de Carreteras

Determinadas leyes especiales imponen limitaciones sobre la urbanización, construcción y uso de los terrenos. En este sentido, la Ley de Carreteras distingue, en razón de la mayor o menor proximidad a dichas vías, tres zonas diferentes y una línea de edificación que sujeta los terrenos adyacentes a las carreteras a limitaciones o vinculaciones urbanísticas:

• A) La Zona de Dominio Público

  Terrenos ocupados por las propias carreteras del Estado, sus elementos funcionales y los terrenos a cada lado de la vía, con 8 metros de anchura en autopistas y autovías, y 3 metros en carreteras convencionales.

• B) La Zona de Servidumbre de las Carreteras del Estado

  Está constituida por dos tiras de terreno a ambos lados, delimitadas en el interior por la zona de dominio público y en el exterior por dos líneas paralelas a las aristas exteriores de la explanación, a una distancia de 25 metros en autopistas y autovías, y 8 metros en carreteras convencionales. En la zona de servidumbre no podrán realizarse obras o instalaciones.

• C) La Zona de Afección

  Constituida por dos franjas de terreno a ambos lados de las mismas, delimitadas interiormente por la zona de servidumbre y exteriormente por dos líneas paralelas a los bordes exteriores de la explanación, a una distancia de 100 metros en autopistas y autovías, y de 50 metros en carreteras multicarril y convencionales.

• D) Línea Límite de Edificación

  Se establece a ambos lados de las carreteras del Estado, situándose a 50 metros en las autopistas y autovías, y a 25 metros en las carreteras convencionales. La franja de terreno comprendida entre las líneas límite de edificación establecidas en las márgenes de una vía se denomina zona de limitación a la edificabilidad. Queda prohibido en esta zona cualquier tipo de obra de construcción, reconstrucción o ampliación. También la Ley de Costas impone limitaciones de construcción y uso de los terrenos situados junto a la ribera del mar.

C) La Reducción de la Discrecionalidad en la Elaboración de los Planes y su Control Judicial

Destacan las alternativas, los márgenes de discrecionalidad y las tentaciones que en un urbanismo de obra privada y discriminatorio como el que tenemos se ofrecen al planificador.

La asignación de usos e intensidades edificatorias y el trazado de las líneas que separan los suelos urbanizable y no urbanizable constituyen decisiones de gran alcance económico que pueden enriquecer de la noche a la mañana a determinados propietarios mientras los colindantes siguen en la miseria urbanizadora y edificatoria.

Ante decisiones como las que supone el planeamiento, no es de extrañar que la doctrina y la jurisprudencia se hayan planteado con especial interés la grave cuestión sobre las formas de control de la discrecionalidad que en aquél se manifiestan. Un control que plantea la grave cuestión de las posibilidades y límites de la sustitución de la administración por el juez en la fijación de los contenidos de los planes de urbanismo.

A pesar de que en el sistema español el régimen del suelo supone la consagración de la mayor discriminación entre los propietarios del municipio, el principio de igualdad se manifiesta en algunos supuestos.