Regulación del Suelo: Actividad Urbanística, Propiedad y Clasificación Territorial

Principios Generales de la Actividad Urbanística

La actividad urbanística es una función pública que tiene por objeto la ordenación, la transformación, la conservación y el control del uso del suelo, incluidos el subsuelo y el vuelo, y en especial su urbanización y edificación. Comprende las siguientes áreas:

• Planeamiento urbanístico.
• Gestión urbanística.
• Intervención en el uso del suelo.
• Intervención en el mercado de suelo.
• Organización y coordinación administrativa.
• Información urbanística y participación social.

Facultades del Derecho de Propiedad en el Uso del Suelo

Las facultades del derecho de propiedad, en lo que respecta al uso del suelo (incluidos el subsuelo y el vuelo), y en especial su urbanización y edificación, se ejercerán dentro de los límites y con el cumplimiento de los deberes establecidos en las Leyes y en el planeamiento urbanístico.

Deberes de Uso y Conservación de Bienes Inmuebles

Los propietarios de terrenos y demás bienes inmuebles deberán cumplir con los siguientes deberes:

1. Destinarlos a usos que no estén prohibidos por las Leyes o el planeamiento urbanístico.
2. Conservarlos en condiciones de seguridad, salubridad, ornato público, accesibilidad y habitabilidad.
3. Resolver la dotación de los servicios que resulten necesarios o exigibles conforme al uso y demás características del bien y a las determinaciones del planeamiento urbanístico y sectorial.
4. Cumplir las demás prescripciones de la normativa sectorial vigente.

Deberes de Adaptación Ambiental del Uso del Suelo

El uso del suelo y, en especial, su urbanización y edificación, deberá adaptarse a las características naturales y culturales de su ambiente. A tal efecto, se establecen, con carácter general y con independencia de la clasificación de los terrenos, las siguientes normas de aplicación directa:

1. Las construcciones e instalaciones de nueva planta, reforma o ampliación deberán ser coherentes con las características naturales y culturales de su entorno inmediato y del paisaje circundante.
2. En áreas de manifiesto valor natural o cultural, como los Espacios Naturales Protegidos y los inmuebles declarados BIC (Bien de Interés Cultural), no se permitirá que las construcciones e instalaciones de nueva planta, o la reforma, rehabilitación o ampliación de las existentes, o las instalaciones de suministro de servicios, degraden la armonía del paisaje o impidan la contemplación del mismo. Todas ellas deberán armonizar con su entorno inmediato y con el paisaje circundante en cuanto a situación, uso, altura, volumen, color, composición, materiales y demás características, tanto propias como de sus elementos complementarios.
3. En áreas amenazadas por riesgos naturales o tecnológicos, tales como inundación, erosión, hundimiento, incendio, contaminación u otros análogos, no se permitirá ninguna construcción, instalación ni cualquier otro uso del suelo que resulte incompatible con tales riesgos.

Clasificación del Suelo

Suelo Urbano

Se considera Suelo Urbano todo aquel que contenga acceso público a la malla urbana e instalaciones.

Suelo Urbano Consolidado

Constituido por los solares y demás terrenos aptos para su uso inmediato conforme a las determinaciones del planeamiento urbanístico, así como por los terrenos que puedan alcanzar dicha aptitud mediante actuaciones aisladas.

Suelo Urbano No Consolidado

Constituido por los demás terrenos que se puedan clasificar como suelo urbano, y que son:

1. Los terrenos urbanos en los que sean precisas actuaciones de urbanización, reforma interior u obtención de dotaciones urbanísticas, que deban ser objeto de equidistribución o reparcelación.
2. Los terrenos urbanos donde se prevea una ordenación sustancialmente diferente de la vigente, y al menos aquellos donde se prevea un aumento del número de viviendas o de la superficie o volumen edificables con destino privado, superior al 30 % de la ordenación antes vigente.

Suelo Urbanizable

Se clasifican como Suelo Urbanizable los terrenos que cumplan simultáneamente las siguientes condiciones:

1. Que su transformación en suelo urbano se considere justificada a la vista de las demandas de suelo para usos residenciales, dotacionales o productivos.
2. Que sean colindantes al suelo urbano de un núcleo de población. Este requisito puede excusarse de forma justificada, y con las limitaciones que se señalen reglamentariamente.

Asimismo, podrán clasificarse como suelo urbanizable los terrenos que, cumpliendo requisitos para ser clasificados como suelo rústico conforme a la legislación sectorial, sea conveniente calificar como sistema general de espacios protegidos a efectos de su obtención para el uso público.

El suelo urbanizable se agrupará en sectores.

Suelo Rústico

Se clasificarán como Suelo Rústico los terrenos que no se clasifiquen como suelo urbano o urbanizable, y al menos los que deban preservarse de la urbanización.