Regulación de la Propiedad Inmobiliaria y la Accesión en el Código Civil Español

Pregunta 1

La respuesta es correcta ya que el art. 350 del Código Civil, en efecto, señala que “el propietario de un terreno es dueño de su superficie y de lo que está debajo de ella, y puede hacer en él las obras, plantaciones y excavaciones que le convengan (…). El 358 expresa que “lo edificado, plantado y sembrado en predios ajenos, y las mejoras o reparaciones hechas en ellos, pertenecen al dueño de los mismos con sujeción a lo que se dispone en los artículos siguientes”, y el 359, por su parte, dispone que “todas las obras, siembras y plantaciones se presumen hechas por el propietario y a su costa, mientras no se pruebe lo contrario”. Estos tres artículos del Código Civil conducen siempre a una doble conclusión: en primer lugar, que es el dueño del suelo el que ingresa en su patrimonio el resultado de cualquier acto humano sobre el mismo; en segundo, que es indiferente que la actividad provenga del dueño del suelo o de un tercero.

Pregunta 2

Sí existen; y su existencia acredita que la regla reguladora de la accesión es muy importante, pero no inmutable. Hay, en efecto, supuestos e incluso tipos jurídico-reales que presuponen o implican una modificación de las reglas que rigen la accesión. Aquí no va a procederse ahora a una relación exhaustiva, pero sí se expondrán las posibilidades más comunes, sometidas todas ellas al ámbito de aplicación del Código Civil. Está, para empezar, el supuesto derivado del art. 361 del Código al que acaba de hacerse referencia. Es lo que se conoce con el nombre de construcción extralimitada, que genera un supuesto de accesión invertida. El problema se plantea cuando se construye con materiales propios, parte en terreno propio y parte en terreno ajeno, con buena fe. Sin embargo, el Código Civil ofrece otra alternativa, denominada también Derecho de Superficie. En efecto; aunque con una notable carencia de regulación, el art. 1611 se refiere en su párrafo tercero al Derecho de Superficie, al que considera como una especie dentro del censo enfitéutico. Y el Código Civil no refiere la superficie sólo a las edificaciones, por lo que hay que concluir que admite también lo que se ha llamado superficie rústica, es decir, la facultad de plantar en finca ajena y ostentar la propiedad de lo plantado. En realidad, la regulación del Código es tan escasa que realmente el Derecho de Superficie, antes de la legislación urbanística, primera que lo reguló, podía considerarse un derecho nominado pero atípico.

Pregunta 3

Esto obliga a replantearse en pura hipótesis esta posibilidad creativa, lo que exige recordar, en primer lugar, el principio de autonomía privada (art. 1255 del Código Civil) y, en segundo, dos normas de la legislación hipotecaria, en concreto, los arts. 2 de la Ley Hipotecaria y 7 de su Reglamento. El primero de los artículos consagra el principio de autonomía privada y permite que las partes de un contrato puedan incluir en el mismo los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no vayan en contra de la ley, la moral o el orden público. La norma se completa con la contenida en el art. 7 del Reglamento Hipotecario, todavía más explícito y permisivo, puesto que ordena la inscripción, además de los títulos a que se refiere el art. 2 de la Ley, de “cualesquiera otros relativos a derechos de la misma naturaleza, así como cualquier acto o contrato de trascendencia real que, sin tener nombre propio en derecho, modifique, desde luego o en lo futuro, algunas de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales”. Todavía puede incluirse en el debate otro precepto más, el art. 594 del Código Civil, que permite al propietario de una finca “establecer en ella las servidumbres que tenga por conveniente, y en el modo y forma que bien le pareciere, siempre que no contravenga a las leyes ni al orden público”. La norma, como se ve, se parece mucho a la del art. 1255, porque, en definitiva, la discusión se centra en configurar el ámbito y límites del principio de autonomía privada en este punto. Por tanto Carmen y el olivarero podrían, pues, acordar la constitución de un derecho a plantar y una propiedad dividida respecto del melonar y de sus frutos.