Regulación de la Propiedad Horizontal: Derechos, Deberes y Gestión Comunitaria

Propiedad Horizontal: Derechos y Obligaciones de los Propietarios

La Propiedad Horizontal establece un marco legal fundamental para la convivencia y gestión de inmuebles divididos en unidades independientes. Comprender los derechos y obligaciones de los propietarios es esencial para el buen funcionamiento y la armonía dentro de la comunidad.

1. Obligaciones de los Propietarios

1.1. Uso Adecuado del Piso o Local (Artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal)

Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él, o en el resto del inmueble, actividades que:

• Estén prohibidas expresamente en los estatutos de la comunidad.
• Resulten dañosas para la finca o el resto de los propietarios.
• Contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

Si se vulnera esta disposición, el presidente de la comunidad requerirá el cese inmediato de dichas actividades. Si el infractor persiste en su conducta, el presidente, con la debida autorización de la Junta de Propietarios, podrá ejercitar la acción de cesación judicialmente.

1.2. Contribución a los Gastos Comunes y Creación de un Fondo de Reserva (Artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal)

Este artículo otorga a la comunidad de propietarios una preferencia de crédito para la satisfacción de las cantidades adeudadas por gastos comunes, la cual solo cede a favor de los créditos laborales y tributarios.

El adquirente de una vivienda o local responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares, hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior.

La Ley de 1999 introdujo la obligación para los propietarios de crear un fondo de reserva común, cuyo titular es la comunidad, al cual deben contribuir en función de su cuota de participación.

2. Administración y Gestión de la Comunidad de Propietarios

Aunque la comunidad de propietarios carece de personalidad jurídica propia, necesita órganos que la gestionen eficazmente para su correcto funcionamiento. Estos órganos son:

• La Junta de Propietarios.
• El Presidente o, en su caso, los Vicepresidentes.
• El Secretario.
• El Administrador.

2.1. La Junta de Propietarios: Órgano Rector

La Junta de Propietarios es el órgano supremo y rector de la comunidad. Entre sus funciones principales se encuentran:

• Nombrar y remover a las personas que ejercen los cargos de la comunidad.
• Aprobar el plan de gastos e ingresos, así como las cuentas anuales.
• Aprobar los presupuestos y la ejecución de obras de reparación o mejora.
• Aprobar o reformar los estatutos y el reglamento de régimen interior.
• Conocer y decidir sobre todos los asuntos de interés general para la comunidad, siempre que no se refieran al ámbito estricto de la propiedad privada de los propietarios.

Se admite la representación voluntaria y se permite la delegación de asistencia a las reuniones. La convocatoria a la Junta la realiza el presidente o, en su defecto, la cuarta parte de los propietarios.

Acuerdos que Requieren un Tercio de la Comunidad (y de las Cuotas de Participación):

Para la validez de ciertos acuerdos, es necesario el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación. Estos incluyen:

• La instalación de infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicaciones.
• El aprovechamiento de energías renovables.
• La implementación de suministros energéticos colectivos.

2.2. Impugnación Judicial de Acuerdos (Artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal)

Las causas de impugnación de los acuerdos de la Junta de Propietarios son:

• Que sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
• Que resulten lesivos para los intereses de la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
• Que perjudiquen a algún propietario que no tenga obligación legal de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

La acción de impugnación tiene un plazo de caducidad de tres meses desde la adopción del acuerdo, salvo en los casos de acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos, cuyo plazo es de un año.

2.3. Libro de Actas (Artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal)

Los acuerdos de la Junta de Propietarios deben reflejarse en un libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad, garantizando así su constancia y validez legal.