Regulación Legal del Tiempo Compartido y Sistemas de Registro Inmobiliario

Tiempo Compartido

Se considera que existe tiempo compartido si uno o más bienes están afectados a su uso periódico y por turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u otros fines y para brindar las prestaciones compatibles con su destino.

El tiempo compartido se integra con inmuebles y muebles, en tanto la naturaleza sea compatible con los fines mencionados.

Afectación

La constitución de un tiempo compartido requiere la afectación de uno o más objetos a la finalidad de aprovechamiento periódico y por turnos. En caso de tratarse de inmuebles, debe formalizarse por escritura pública. El instrumento de afectación de un tiempo compartido debe ser otorgado por el titular del dominio. Los bienes deben estar libres de gravámenes y restricciones.

Inscripción

El instrumento de afectación debe ser inscripto en el respectivo Registro de la Propiedad y en el Registro de Prestadores y Establecimientos afectados a Sistemas de Tiempo Compartido previsto en la ley especial, previo a todo anuncio, ofrecimiento o promoción comercial.

Efectos del Instrumento de Afectación

La inscripción del instrumento de afectación en el respectivo Registro de la Propiedad determina:

• a) La prohibición al propietario y al emprendedor de modificar el destino previsto en el instrumento; sin embargo, el emprendedor puede comercializar los períodos de disfrute no enajenados, con otras modalidades contractuales.
• b) La oponibilidad de los derechos de los usuarios del tiempo compartido, que no pueden ser alterados o disminuidos por sucesores particulares o universales, ni por terceros acreedores del propietario o del emprendedor, ni siquiera en caso de concurso o quiebra.

Extinción

La extinción se produce:

• a) Por vencimiento del plazo previsto en el instrumento de afectación.
• b) En cualquier momento, cuando no se han producido enajenaciones, o se han rescindido la totalidad de los contratos, circunstancia de la que se debe dejar constancia registral.
• c) Por destrucción o vetustez.

Sistemas Registrales

Un sistema registral es un conjunto armónico, ordenado y estructurado de normas y principios que regulan el funcionamiento, efectos y la organización de los registros inmobiliarios.

Efectos de la Inscripción Registral

• Efecto Constitutivo

  El derecho real nace con la inscripción registral, tanto para las partes como para los terceros.

• Efecto Declarativo

  Se reconoce que el derecho nace antes y afuera del Registro, pero para producir efectos hacia terceros debe ser previamente inscripto (Oponibilidad a Terceros).

Sistemas según la Causa

• Sistema Causal

  Interesa la causa, el origen del derecho, cómo se adquirió, por qué contrato, acto, si estaba viciado. Interesa la causa de adquisición: el contrato o acto jurídico.

• Sistema Abstracto

  El derecho nace independientemente, por la sola declaración de los interesados hecha ante el registrador, es decir, de un acuerdo de voluntades. Acá no hay calificación registral.

Sistemas según la Convalidación

• Sistema Convalidante

  Cuando la inscripción sanea los defectos, nulidades del documento mismo o derecho. El Registro es purificador. Si el documento ingresa nulo, sale purgado, válido. La calificación debe ser rigurosa porque si no, publicita algo que no es. El Sistema Abstracto es siempre Convalidante porque no le interesan los vicios.

• Sistema No Convalidante

  La inscripción registral no sanea los vicios; estos permanecen subsistentes. El documento ingresa viciado, sale viciado y sale inscripto con oponibilidad a terceros. Es nulo oponible. Los actos inválidos no producen efectos. Los válidos sí, ya existe el acto. Si por un error del registro, ya sea la nulidad manifiesta o no manifiesta, el registrador no la percibe, la inscribe igual. Ej: contrato de compraventa entre cónyuges.

El Sistema Argentino es Declarativo, Causal, No Convalidante (la inscripción no convalida el título nulo ni subsana defectos que adoleciere).