Regulación de la Hipoteca Inmobiliaria: Extensión, Constitución y Efectos Legales

Extensión Objetiva de la Hipoteca

La hipoteca se extiende a:

• Bienes muebles destinados a la explotación de alguna industria, siempre que sean susceptibles de ser retirados sin quebrantamiento de la materia o deterioro sustancial del objeto.
• Mejoras naturales y experimentadas por la finca, salvo la agregación de terrenos que no responda a una accesión natural o la nueva construcción de edificios donde antes no los hubiera. Quedan, sin embargo, expresamente incluidas las mejoras que consistan en transformación o elevación de los edificios hipotecados, a menos que dichas elevaciones conformen una entidad distinta de la finca hipotecada.
• Extensión convencional: El artículo 111 de la Ley Hipotecaria (LH) excluye de la hipoteca determinados bienes salvo pacto expreso o disposición legal en contrario. Se trata de bienes muebles destinados permanentemente al servicio de la finca hipotecada, los frutos cualquiera que sea la situación en que se encuentren (frutos pendientes), las rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de exigirse el cumplimiento de la obligación garantizada.
• Frente al tercer poseedor: El artículo 112 de la Ley Hipotecaria (LH) establece que la hipoteca no será extensiva a los muebles colocados permanentemente en los edificios ni a las mejoras que no consistan en obras de reparación, seguridad o transformación, siempre que unos u otras se hayan costeado por el nuevo dueño.

1.4. Constitución de la Hipoteca

La constitución de la hipoteca puede ser de diferentes tipos:

A) Hipotecas Voluntarias

Las hipotecas voluntarias se constituyen mediante el contrato de hipoteca o bien unilateralmente por disposición del dueño del bien inmueble sobre el que se establezca.

B) Constitución Unilateral de la Hipoteca

El régimen de la constitución unilateral de la hipoteca se regula en los artículos 141 de la Ley Hipotecaria (LH) y 237 del Reglamento Hipotecario (RH). La constitución unilateral de la hipoteca se realiza mediante un acto jurídico unilateral del dueño de los bienes sobre los que se establezca.

D) Hipotecas Legales

Las hipotecas legales, según el artículo 158 de la Ley Hipotecaria (LH), son únicamente aquellas admitidas expresamente por las leyes con tal carácter. La hipoteca legal no significa que dicha garantía quede constituida ope legis, sino que las personas a cuyo favor concede la ley una hipoteca legal tienen derecho a exigir del obligado o del Juez o Tribunal su constitución sobre bienes suficientes para garantizar su derecho (artículo 158 LH). Las personas facultadas para exigir la constitución de la hipoteca pueden requerirla, como dice el artículo 160 LH, sobre “cualesquiera bienes inmuebles o derechos reales de que pueda disponer el obligado a prestarla, en cualquier tiempo”, es decir, sobre bienes concretos y suficientes para garantizar su derecho. La constitución de la hipoteca legal expresa requiere, para quedar válidamente establecida, la inscripción del título en cuya virtud se constituya.

1.5. Contenido y Eficacia de la Hipoteca

La fase de eficacia de la hipoteca se divide en dos etapas:

A) Fase de Seguridad

Esta fase abarca desde la constitución de la hipoteca hasta el incumplimiento del deudor y tiene un carácter cautelar.

B) Fase de Realización del Valor

Esta fase se desarrolla a partir del incumplimiento por el deudor y consiste en la realización del valor del bien hipotecado para satisfacer el interés del acreedor hipotecario.

C) La Acción de Devastación

Cuando la finca hipotecada se deteriorase, disminuyendo su valor, por dolo, culpa o voluntad del dueño, podrá el acreedor hipotecario solicitar del Juez de Primera Instancia del partido judicial en que esté situada la finca, que le admita justificación sobre estos hechos. Si de la que diere resultare su exactitud y se fundare el temor de que sea insuficiente la hipoteca, se dictará providencia mandando al propietario que haga o no haga lo que proceda para evitar o remediar el daño. Si, después, el propietario insistiere en el abuso, dictará el Juez nueva providencia, poniendo el inmueble en administración judicial. En todos estos casos se seguirá el procedimiento establecido en los artículos 720 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil.