El Registro de la Propiedad y las Fincas Registrales: Guía Completa

El Registro de la Propiedad y las Fincas Registrales

1. El Registro de la Propiedad: Ordenación

El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles. Para desempeñar esta tarea, cada Registro de la Propiedad está a cargo de un Registrador que califica, bajo su responsabilidad, los títulos y documentos presentados a inscripción.

Los libros del Registro son públicos y pueden ser consultados por quienes tengan interés en averiguar el estado de los inmuebles.

2. La Finca Registral

En un sentido material, la finca es el “trozo de la superficie terrestre cerrado por una línea poligonal y objeto de propiedad”. No existen a priori límites para que un inmueble pueda ser una finca en sentido material. Si se trata de suelo, cualquier extensión del mismo puede ser finca. Si se trata de fincas urbanas, cualquier unidad de volumen, con tal de que se encuentre delimitada por paredes que la cierren o la aíslen de las demás conforme a los usos sociales. Los únicos límites a la constitución material de fincas radican en que la cosa resulte indivisible o decaiga mucho con su división. Otro límite lo constituyen la legislación agraria y urbanística, cuando establecen unidades mínimas parcelables.

Son fincas registrales:

• La finca discontinua.
• Las aguas de dominio privado.
• Los edificios en régimen de propiedad horizontal.
• Los pisos y locales dentro de un edificio en propiedad horizontal.
• Los garajes se pueden inscribir como fincas independientes si corresponden en propiedad privada.

3. Modificaciones Registrales de las Fincas

Una finca puede tener, en la realidad extrarregistral, una extensión distinta de la que figura en el Registro. La legislación hipotecaria trata de asegurar que el titular que pretenda inscribir un exceso de cabida frente a la superficie originalmente inscrita no se apropie de superficies de fincas colindantes de terceros.

Sobre una finca inscrita, el titular puede declarar la obra nueva hecha en ella a través de los siguientes medios:

• Describiendo esta nueva obra como alteración física de la finca, o se hace constar solamente la plantación, edificación o mejora.
• Una escritura pública en la que se describa la obra y en la que el contratista manifieste que está reintegrado del importe de la obra o el arquitecto certifique que la obra está concluida o comenzada.

Solo puede declarar la obra nueva quien es propietario registral de la finca en el momento de la declaración, aunque la obra que ahora se declara la realizara un anterior titular de la finca.

4. Inmatriculación de Fincas

Se conoce con el nombre de inmatriculación el ingreso de una finca en el Registro. Este ingreso se realiza por una primera inscripción, que habrá de ser del derecho de propiedad sobre la finca. Esta inscripción es la primera del folio.

A cada finca se le abre en el Registro un folio, con el número de orden que corresponda. La legislación hipotecaria prevé los siguientes medios inmatriculatorios:

• Expediente de dominio: Consistente en un auto judicial que declara probado que el actor adquirió el dominio de la finca que trata de inmatricular.
• Título público de la adquisición: Otorgado por persona que acredite, de modo evidente o por acta de notoriedad, el título por el que él mismo adquirió.
• Certificación: Librada por el funcionario competente cuando se trate de inmatricular inmuebles correspondientes a los entes públicos.

5. El Principio de Especialidad

Los artículos 606 del Código Civil y 32 de la Ley Hipotecaria determinan que los derechos sobre inmuebles que no estén anotados o inscritos no perjudicarán a terceros. Para que estos derechos perjudiquen a terceros es preciso que se hallen anotados e inscritos en el folio real de la finca de referencia. El folio real tiene un carácter exclusivo, de forma que todo derecho, para que surta efecto contra terceros, ha de figurar en el folio real de la finca sobre la que recaiga. Esta exclusividad del folio real se conoce como principio de especialidad.

6. El Procedimiento Registral

El procedimiento registral es el conjunto de actividades llevadas a cabo desde que se solicita la inscripción hasta que ésta es practicada por el Registrador.

En Derecho español, los títulos inscribibles se forman al margen del Registro. Lo que se inscriben son actos y contratos que tienen por objeto bienes inmuebles y que se hayan documentado formalmente en documentos públicos. Mientras no exista un acto o contrato de aquella naturaleza, no se puede practicar inscripción. (De esta forma, el titular de un derecho inscrito no puede pretender que se practique inscripción a favor de un tercero por su sola declaración hecha al Registrador de querer transmitir el derecho inscrito). Por eso, el Registrador calificará la “validez de los actos dispositivos contenidos en la escritura”.

Solo se inscriben los títulos en sentido material que se documenten en la forma exigida: documentos notariales (escrituras o actas), documentos expedidos por autoridad competente, siempre que unos u otros fundamenten, de modo inmediato, el derecho a favor de la persona para la que haya de practicarse la inscripción y que hagan fe por sí solos en cuanto al contenido que sea objeto de inscripción. Los documentos inscribibles habrán de reunir los requisitos que exigen las leyes fiscales.

El procedimiento registral se inicia a instancia de parte, instancia que se considera implícita en la presentación del documento. La inscripción en el Registro es voluntaria. El interesado puede desistir del procedimiento (renunciando), desistimiento que será denegado por el Registrador si perjudica a tercero.

Inmediatamente a su presentación, se extiende en el Libro Diario de operaciones del Registro un breve asiento llamado de presentación. La fecha del asiento de presentación será considerada, a todos los efectos, como fecha de inscripción. Para determinar la preferencia entre dos o más inscripciones de una misma fecha y relativas a la misma finca, se atenderá a la hora de presentación en el Registro. Salvo excepciones, los efectos del asiento de presentación caducan a los 60 días hábiles.

Los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, los documentos presentados. Esta calificación se extiende a la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos presentados, la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas y de los asientos del Registro. Comprobarán que la finca a la que se refiera el documento se corresponde con aquella registrada sobre la que se pretende practicar el asiento.