Régimen de valoraciones del suelo y patrimonios públicos municipales: criterios, métodos y aplicación legal

El régimen de valoraciones

El régimen de valoraciones establece los criterios y métodos que determina la legislación para conocer el precio o tasación del suelo, las instalaciones, construcciones y edificaciones, y los derechos constituidos sobre o en relación con los anteriores. A continuación se describen los casos en los que aplica (según Ley 2015) y los métodos principales.

Casos en los que aplica (según Ley 2015)

• La verificación de las operaciones de reparto de beneficios y cargas en defecto de acuerdo entre todos los sujetos afectados.
• La fijación del justiprecio en la expropiación, cualquiera que sea la finalidad de ésta y la legislación que la motive.
• La fijación del precio a pagar al propietario en la venta o sustitución forzosas.
• La determinación de la responsabilidad patrimonial de la Administración Pública.

TRLS 2/2008 → Ley 8/2007 de mayo – Texto Refundido 2/2008. Propósito de abaratar las expropiaciones y de contribuir por esa vía a la reducción del precio de la vivienda. Prescinde de la clasificación urbanística tradicional del suelo, reduciéndola a dos situaciones básicas: rural y urbanizado. Antes, a partir de la clasificación se concretaban los derechos y deberes de los propietarios y se determinaba su consiguiente valoración. Con este criterio, los deberes de los propietarios no dependen tanto de lo que diga el plan, sino de la situación fáctica propia del suelo (rural o urbanizado).

Régimen de valoraciones (TRLSRU 7/2015)

Suelo rural

La LS proscribe formalmente el empleo del método de comparación con el valor de fincas análogas. En su lugar se utiliza la capitalización de la renta anual de explotación. Este valor podrá ser corregido al alza en función de factores objetivos como la localización, la accesibilidad a núcleos de población o a centros de actividad económica, o la ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico.

Suelo urbanizado

Se distinguen dos supuestos principales:

1. Suelo urbanizado no edificado legalmente:

   Se aplica al uso y a la edificabilidad de la parcela el método residual estático, que calcula lo que queda después de restar al precio de mercado del producto inmobiliario todos los costes de urbanización, edificación y de gestión.

2. Suelo urbanizado edificado o en curso de edificación:

   Su valor será el que resulte mayor de las siguientes alternativas:

   • El determinado por la tasación conjunta del suelo y la edificación mediante el método de comparación.
   • El que resulte de la aplicación, al suelo exclusivamente, del método residual estático.

Los patrimonios públicos del suelo. En especial, los patrimonios municipales

Tipos de bienes municipales

1. Bienes demaniales o de dominio público:

   Son los suelos destinados a un uso público. Corresponden con los de cesión obligatoria (redes públicas o sistemas generales) y están dedicados a zonas verdes o espacios libres, equipamientos, infraestructuras, viarios, etcétera.

2. Bienes patrimoniales:

   Son los suelos de uso lucrativo, no destinados a un uso público. Proceden de la cesión obligatoria correspondiente al porcentaje que la legislación urbanística marca como participación de la comunidad en las plusvalías generadas por la acción urbanística. También los componen los suelos que el planeamiento haya considerado como reserva de dichos bienes patrimoniales.

Estándares urbanísticos

Los estándares urbanísticos tienen que ver con la reserva de suelo para:

• Espacios libres (parques públicos y zonas verdes).
• Equipamiento (centro cultural, educación, sanidad, servicios de interés público y social).
• Con la nueva Ley del Suelo: reserva de un porcentaje de superficie para vivienda de protección pública.

Cesión obligatoria de suelo lucrativo

Consiste en entregar a la Administración competente, con destino a patrimonio público de suelo, el suelo libre de carga de urbanización correspondiente al 5–15% de la edificabilidad media ponderada.

Reparcelación

Operación para adjudicar a los titulares del suelo planeado nuevas parcelas ajustadas a la ordenación, y para adjudicar al ayuntamiento los terrenos de cesión obligatoria para su incorporación al patrimonio del suelo o su afectación a los usos previstos por el plan.

Ejecución de planeamiento

Ejecución de planeamiento implica planeamiento aprobado (por ejemplo, Plan Especial de Reforma Interior). El paso a la fase de ejecución requiere:

1. Previa existencia de un instrumento de planeamiento.
2. Delimitación de la unidad territorial a la que ha de referirse en concreto la actividad de ejecución (unidad de ejecución).
3. Aprobación de los proyectos de urbanización correspondientes.
4. Elección del sistema de gestión a utilizar.

Nota: Se han respetado los nombres y referencias legales tal como aparecen en el documento original (TRLS 2/2008, Ley 8/2007, TRLSRU 7/2015) sin modificar su redacción, preservando el contenido y la intención doctrinal expuesta.