Régimen de la Propiedad Horizontal: Elementos Comunes y Alteraciones Edilicias

Caso Práctico Nº 7: Régimen de Propiedad Horizontal

3. Análisis de la Propiedad Horizontal Constituida y la Naturaleza de los Elementos

Todos los elementos que fueron alterados fuera del edificio, entendiendo que ya existiría la propiedad horizontal, son considerados elementos comunes del edificio. Aunque con carácter puramente enumerativo, sin perseguir la finalidad de agotar todos los posibles elementos comunes, el artículo 396 del Código Civil (CC) menciona cuáles son los elementos comunes de la propiedad horizontal. En esta enumeración se incluyen todos los que han sido modificados en este caso práctico.

Sin embargo, este precepto solo se refiere a los elementos comunes sin hacer distinción alguna. El Tribunal Supremo (TS), dentro de los elementos comunes, ha distinguido entre los que son elementos comunes esenciales o por naturaleza y los elementos comunes accidentales o por destino. Solo estos últimos pueden ser desafectados para que dejen de ser elementos comunes y pasen a ser elementos privativos.

Los elementos comunes por naturaleza o esenciales no pueden ser desafectados por ser imprescindibles para el uso y disfrute de los elementos privativos. No obstante, cuando el elemento común lo permite, se le puede asignar el uso de alguna utilidad privativa de la que sea susceptible ese elemento común, en beneficio de uno, de varios copropietarios o de un tercero.

Elementos Comunes Específicos:

• Escalera

  La escalera normalmente es un elemento común esencial, imprescindible para el uso y disfrute de los pisos que están por encima de la planta baja, permitiendo el acceso a ellos. Excepcionalmente, podríamos considerar elemento común accidental o por destino las escaleras y el hueco o la caja de la última planta, siempre que no hubiera más de una vivienda en esa última planta y tampoco existiera una azotea o terraza comunitaria.

• Pared Divisoria entre Viviendas o entre Viviendas y Elementos Comunes

  Se refiere a la pared que separa la vivienda del pasillo por donde se accede a la misma. Salvo que esas paredes constituyan muros de carga del edificio y, por tanto, representen el sostén del edificio, han de considerarse elementos comunes accidentales o por destino. En las construcciones modernas, los muros estructurales suelen ser de estructuras metálicas, siendo los demás muros simples tabiques o paredes separadoras que no sostienen el edificio.

  La pared que separa dos edificios entre sí tendría la misma consideración que acabamos de indicar para la pared que separa elementos privativos de un mismo edificio, aun cuando esa pared constituya la que delimita la unidad inmobiliaria sometida a un mismo título constitutivo.

• Cubierta del Edificio

  La cubierta del edificio es un elemento común por naturaleza. Sin embargo, no hay que confundir la cubierta con la terraza que se pueda construir sobre ella, ya que esa terraza no impedirá en absoluto que pueda existir la cubierta del edificio y siga cumpliendo su función como tal. Distinguiendo la terraza de la cubierta, la terraza, según el título constitutivo, puede ser privativa o común.

4. Facultades del Demandado para Realizar Alteraciones en el Inmueble

Se plantea si quien llevó a cabo las alteraciones indicadas (cierre de las escaleras de la última planta para adicionarlas a las dos viviendas que le pertenecen, la unión con un edificio contiguo y la modificación de la cubierta para poner una terraza) estaba facultado para hacerlas o si se estaba excediendo de las facultades que le corresponden en función de su derecho de propiedad, invadiendo facultades de otros sujetos.

Cuando el demandado procede a dichas alteraciones, es todavía propietario único del edificio, ya que no ha procedido a vender ni transmitir ningún elemento privativo a otra persona distinta. En el momento de ejecutar estas alteraciones, no hay más propietario que el promotor. Sin embargo, con anterioridad a dichas alteraciones, había otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal de ese edificio, en cuya descripción aparecen como elementos comunes los elementos del edificio que había alterado.

¿El otorgamiento del Título Constitutivo genera Propiedad Horizontal con un único propietario?

La pregunta clave es: ¿El hecho de haber otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal de ese edificio ha provocado que nazca dicha propiedad horizontal y, por tanto, el edificio esté sometido a la Ley de Propiedad Horizontal, aun cuando haya un único propietario?

La respuesta es negativa. Para que exista una propiedad horizontal no es suficiente con que se haya otorgado sobre un edificio el título constitutivo de la propiedad horizontal, incluso aunque se haya procedido a su inscripción en el Registro de la Propiedad. Para que exista propiedad horizontal y se pueda hablar de elementos privativos y elementos comunes, es necesario que concurra más de un sujeto como propietario de elementos privativos en el edificio, ya que, de lo contrario, no habría comunidad.

En efecto, mientras sea propietario único, está facultado para modificar y decidir cómo distribuye ese edificio, por ejemplo, si lo que decidió y apareció recogido en el Título Constitutivo, como un tramo de escaleras, lo convierte en una habitación. De manera que, mientras sea propietario único, puede realizar las modificaciones que considere oportunas. (Si se convocara la junta, siempre se aprobarían dichas modificaciones, al ser el único voto).

Pero el problema surge porque realizó esas alteraciones, pero no modificó la descripción del inmueble en el título constitutivo que inscribió en el Registro de la Propiedad. En dicho título, los elementos que modificó aparecen como elementos comunes. El problema surgirá al no haber procedido a hacer coincidir lo que aparece en el título constitutivo con la realidad, especialmente cuando se disponga a enajenar. Mientras no se enajene, dichas modificaciones son inocuas.