Régimen Legal de la Propiedad Horizontal: Derechos, Obligaciones y Consorcio

Régimen de Propiedad Horizontal (PH): Conceptos Fundamentales

Propiedad Horizontal (PH)

Derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga al titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica. Estas facultades se ejercen sobre partes privativas y comunes de un edificio. Las partes y las facultades sobre el inmueble son interdependientes y forman un todo no escindible.

Constitución del Régimen

Para la división jurídica del edificio, el titular debe redactar por escritura pública el reglamento de PH e inscribirlo en el registro inmobiliario. Este reglamento se integra al título sobre la unidad funcional.

Unidad Funcional (UF)

El derecho de PH se determina en la UF, que consiste en pisos, departamentos, locales o espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, con independencia funcional y comunicación con la vía pública, directa o por pasaje común.

La propiedad de la UF comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y las de uso común del inmueble o para mantener su seguridad, y puede abarcar una o más unidades complementarias destinadas a servirla.

Cosas y Partes Comunes

Son comunes a todas o algunas de las UF las cosas y partes de uso común de ellas o para mantener su seguridad, y las determinadas en el reglamento de PH. Las cosas y partes cuyo uso no está determinado, son comunes.

Cosas y Partes Necesariamente Comunes

1. El terreno.
2. Pasillos y vías o elementos que comunican unidades entre sí y con el exterior.
3. Techos, azoteas, terrazas.
4. Cimientos, columnas, vigas portantes, muros y demás estructuras.
5. Locales e instalaciones de servicios centrales.
6. Cañerías para fluidos o energía en su extensión y los cableados hasta el ingreso en la UF.
7. La vivienda para el encargado.
8. Ascensores, montacargas y escaleras.
9. Muros exteriores y los divisorios de UF entre sí y con cosas y partes comunes; instalaciones para acceso y circulación de discapacitados, fijas o móviles.
10. Instalaciones existentes para servicios de beneficio común.
11. Locales destinados a sanitarios del personal que trabaja para el consorcio.

Cosas y Partes Comunes No Indispensables

Pueden ser comunes si así lo establece el reglamento:

• Piscina
• Solárium
• Gimnasio (Gym)
• Lavadero
• Salón de Usos Múltiples (SUM)

Cosas y Partes Propias (CYP Propias)

Son propias respecto a la UF las cosas y partes dentro del volumen limitado por sus estructuras divisorias, los tabiques internos no portantes, puertas, ventanas, artefactos, revestimientos, incluso balcones.

El Consorcio y la Administración

Consorcio de Propietarios

El conjunto de propietarios de las UF constituye una persona jurídica (el consorcio).

Sus órganos son: la asamblea, el consejo de propietarios y la administración.

Extinción: Se extingue por la desafectación del inmueble del régimen de PH, por acuerdo unánime de propietarios en escritura pública o por resolución judicial.

Facultades del Propietario

Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los demás, enajenar la UF que le pertenece, o sobre ella constituir derechos reales o personales.

La constitución, transmisión o extinción de un derecho real, gravamen o embargo sobre la UF, comprende a las cosas y partes comunes y a la unidad complementaria, y no pueden realizarse separadamente.

Obligaciones del Propietario

1. Cumplir las disposiciones del reglamento de PH o del reglamento interno, si lo hay.
2. Conservar en buen estado su UF.
3. Pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias proporcionalmente a su parte indivisa.
4. Contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay.
5. Permitir acceso a su UF para reparaciones de cosas y partes comunes y bienes del consorcio, así como para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y cosas riesgosas.
6. Notificar al administrador su domicilio especial si opta por constituir uno diferente al de la UF.

Gastos y Expensas

Cada propietario debe atender los gastos de conservación y reparación de su UF.

También debe pagar expensas comunes ordinarias de administración y reparación o sustitución de cosas y partes comunes. Además, debe pagar expensas extraordinarias dispuestas por resolución de asamblea.