Régimen Legal de la Edificación: Ruina, Licencias e Infracciones Urbanísticas

Aspectos Clave del Derecho Urbanístico y la Edificación

Situación de Ruina y Responsabilidad

La situación de ruina se define bajo dos criterios principales:

• Cuando existe un manifiesto deterioro de la estabilidad, seguridad o consolidación estructural y el coste de la reparación supera el contenido normal de conservación.
• Cuando el propietario haya realizado dos operaciones de reparación previas.

Ruina Físicamente Inminente

Es una situación puntual y urgente ante la cual el alcalde puede tomar medidas inmediatas, incluyendo el desalojo o el apuntalamiento. En estos casos, el municipio será el responsable de los daños.

Licencias Urbanísticas: Actos Sujetos a Aprobación

Los siguientes actos están sujetos a la obtención de la licencia urbanística correspondiente:

1. Las parcelaciones urbanísticas.
2. Los movimientos de tierras, la extracción de áridos y el depósito de materiales.
3. Las obras de viabilidad y de infraestructura en obras de urbanización.
4. Las obras de demolición (salvo en caso de ruina inminente).
5. La ocupación y la primera utilización de las edificaciones.

Clasificación y Sanciones por Infracciones Urbanísticas

Infracciones Leves

• Prestaciones de servicios por parte de empresas sin exigir las licencias pertinentes.
• Continuar con los suministros tras sobrepasar el plazo de ejecución establecido.

Infracciones Graves

• Ejecución, construcción o instalación que, estando sujeta a licencia urbanística o aprobación, se ejecute sin la misma.
• Los incumplimientos de los instrumentos de planeamiento.
• La obstaculización al ejercicio de las funciones inspectoras.

Infracciones Muy Graves

• Parcelación en suelo no urbanizable.
• Actividad de ejecución sin el instrumento de planeamiento preciso.
• La inobservancia de las medidas cautelares de suspensión ordenadas con motivo del ejercicio de la potestad de protección de la legalidad urbanística.

Nota sobre Sanciones Económicas (Ejemplo de rangos mínimos): 600, 3000, 6000 euros.

Porcentajes de Sanción y Definiciones Técnicas

Porcentajes de Sanción (Estimación sobre el valor de la obra)

• Suelo Urbano: 10% - 20%
• Suelo Urbanizable: 15% - 30%
• Suelo No Urbanizable: 40% - 80%
• Obras de Urbanización: Del 75% al 150% del valor de la obra.
• Edificación: Del 50% al 100% del valor de la obra.
• Obras en Reserva Dotacional: Del 150% al 200% del valor de la obra.

Glosario de Conceptos Urbanísticos Fundamentales

Coeficiente de Edificabilidad

Resultado de dividir la superficie total de un área entre la superficie de dicha área. Se expresa en m².

Parcela Mínima

Parcela tipo con dimensiones mínimas por debajo de las cuales no se permite efectuar una parcelación o división.

Polígono

Unidad de actuación de los planes parciales.

Rasantes Actuales

Corresponden a los perfiles longitudinales de las vías existentes.

Rasantes Oficiales

Corresponden a los perfiles longitudinales de las vías, plazas o calles definidos en los documentos oficiales vigentes.

Retranqueo

Es el ancho de la faja de terreno comprendida entre la alineación oficial y la línea de fachada.

Solar Edificable

Es la superficie de suelo apta para la edificación que deberá reunir la totalidad de requisitos (ser suelo urbano, y tener señaladas las rasantes y alineaciones).