Régimen Legal del Contrato de Locación: Plazos, Tipos y Extinción del Arrendamiento

Contrato de Locación (Arrendamiento): Definición y Fundamentos

El contrato de locación, también conocido como arrendamiento, es una figura central en el derecho civil y comercial. Su regulación establece las bases para la cesión temporal del uso de bienes a cambio de una contraprestación económica.

Definición Legal

Según el Artículo 1187 del Código Civil y Comercial, «Hay contrato de locación si una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce de una cosa por un precio en dinero».

(Nota: La existencia y estabilidad de este tipo de contratos es un indicador de la estabilidad económica de un país).

Clasificación de los Contratos de Locación

Tradicionalmente, se distinguen tres tipos principales de locación, aunque su tratamiento legal puede variar según la legislación específica:

• Locación de Cosas: Consiste en el alquiler del uso o goce de una cosa mueble o inmueble. Es el tipo más común, aplicable a viviendas o locales comerciales.
• Locación de Obras: Contrato celebrado entre profesionales o partes para la construcción, modificación o reparación de algo específico.
• Locación de Servicios: Es similar al contrato de trabajo, donde una persona presta servicios a otra por un tiempo determinado a cambio de honorarios.

Caracteres Jurídicos del Contrato de Locación

El contrato de locación posee las siguientes características esenciales:

• Oneroso: Ambas partes obtienen un beneficio económico (uso de la cosa a cambio de renta).
• Consensual: Se perfecciona con el mero consentimiento de las partes.
• Conmutativo: Las prestaciones son ciertas y determinadas desde el momento de la celebración.
• Típico y Nominado: Se encuentra regulado y nombrado específicamente por la ley.
• Bilateral: Genera obligaciones recíprocas para ambas partes (locador y locatario).
• De Tracto Sucesivo: Sus efectos se prolongan en el tiempo, no se agota en un solo acto.

Plazos de Duración del Arrendamiento

La ley establece límites temporales para garantizar la seguridad jurídica tanto del locador como del locatario.

Plazo Máximo de Locación

El Artículo 1197 establece los límites temporales máximos, independientemente del objeto del contrato:

• Destino Habitacional: No puede exceder de 20 años.
• Otros Destinos (Comercial, Industrial, etc.): No puede exceder de 50 años.

Plazo Mínimo de Locación

Los plazos mínimos para un contrato de locación de vivienda y otros destinos suelen ser de 2 años, con las siguientes excepciones, para las cuales no rige un plazo mínimo legal:

• Para personal de embajadas o consulados.
• Para cuando el Estado necesite ser inquilino (locatario).
• Para locaciones sobre vivienda amoblada con fines turísticos.
• Para guarda o depósito de cosas muebles o animales, y para puestos de feria.

Destino y Uso de la Cosa Locada

En el contrato de locación, es fundamental estipular claramente el destino permitido para la cosa alquilada. Si se alquila para vivir, se recomienda aclarar si el uso es para vivienda Unifamiliar o Plurifamiliar, y si se permite el uso como oficina o comercio.

Es crucial que cualquier prohibición o restricción de uso se coordine con el reglamento de copropiedad, especialmente para propiedades sujetas a régimen de condominio o propiedad horizontal.

Extinción y Rescisión del Contrato de Locación

Los contratos de locación pueden extinguirse por diversas causas legales o contractuales.

Rescisión por el Locador (Acreedor)

El locador (arrendador) no puede, en principio, rescindir unilateralmente el contrato antes de su vencimiento. Si lo hiciera sin causa justificada, deberá indemnizar al locatario por todos los daños y perjuicios ocasionados.

Rescisión Anticipada por el Locatario (Inquilino)

El locatario (inquilino) sí posee la facultad de rescindir el contrato de manera anticipada, siempre que cumpla con los requisitos legales establecidos para evitar el abuso:

• Tiempo Mínimo: El inquilino puede rescindir a partir de los 6 meses de locación.
• Preaviso: Debe notificar al locador con 2 meses de anticipación.
• Indemnización:
  • Si se va antes del año de contrato, pagará una indemnización equivalente a 1 mes y medio de renta.
  • Si se va después del año de contrato, pagará una indemnización equivalente a 1 solo mes de renta.

Nota sobre incumplimiento de preaviso: Si el locatario no da el preaviso de 2 meses, deberá indemnizar al locador por el monto correspondiente al preaviso, además de la indemnización por rescisión anticipada (es decir, si se va dentro del primer año y no avisa, pagará 1 mes y medio de renta más 2 meses de preaviso).

Fianza y Garantías Contractuales

La fianza es un elemento accesorio esencial en muchos contratos de locación, destinado a asegurar el cumplimiento de las obligaciones del locatario.

Definición de Fianza

La fianza es un contrato accesorio celebrado entre el locador y un tercero (el garante), cuyo objetivo es garantizar el cumplimiento contractual. Si el locatario incumple con el pago, el garante se obliga a pagar.

• Todo contrato de alquiler suele incluir un contrato de fianza que garantiza el cumplimiento del inquilino. El locador puede reclamar el pago tanto al locatario como al garante.

Tipos de Garantía

Las garantías pueden ser de dos tipos principales:

• Garantía Personal: El garante responde con la totalidad de su patrimonio por las obligaciones reclamadas.
• Garantía Real: Se constituye una hipoteca (sobre inmuebles) o una prenda (sobre muebles) que queda registrada como respaldo ante la falta de pago.

Detalle sobre la Locación de Servicios

La locación de servicios es un contrato entre particulares en el cual una de las partes se compromete a prestar un servicio específico a cambio de recibir honorarios. Este tipo de contrato es frecuentemente utilizado en el ámbito de las profesiones liberales.