Régimen Legal de la Compraventa: Reserva de Propiedad y Pacto de Retroventa

Compraventa (CV) sobre Documentos

La entrega o endoso de los documentos representa la entrega de los bienes muebles. El pago del precio debe efectuarse en el momento y lugar de la entrega de los documentos [Norma dispositiva].

Compraventa con Reserva de Propiedad

Es una cláusula especial en la cual el vendedor se reserva la propiedad hasta que el precio haya sido pagado en su totalidad. No obstante, el bien se entrega en posesión al comprador, quien asume el riesgo por pérdida o deterioro.

Función de la Reserva de Propiedad

• Facilita la venta para aquellos que no están en condiciones de pagar al contado.
• El comprador goza del bien para poder disfrutarlo o pagarlo.
• Constituye una forma de garantía para el vendedor.

Características de la Reserva de Propiedad

• Es un pacto accesorio que puede integrar el Contrato de Compraventa (C. de CV).
• Tiene carácter transitorio y no permanente, porque la reserva de propiedad se mantiene hasta que el comprador pague parte o la totalidad del precio, según lo convenido.
• El comprador entra en posesión del bien aun cuando todavía no sea propietario.
• La reserva de la propiedad dura hasta que se haya pagado el precio.
• El comprador adquiere automáticamente la propiedad al momento de pagar el precio total.

Oponibilidad de la Reserva de Propiedad

Bienes Muebles

La reserva es oponible si ha sido celebrada por escrito de fecha cierta con anterioridad al embargo.

Bienes Inmuebles

La reserva será oponible a los acreedores del comprador siempre que el vendedor acredite su propiedad con documento de fecha cierta o inscripción en los Registros Públicos (RRPP). No será oponible a los acreedores del vendedor ni a terceros a quienes este hubiera transferido el bien si la reserva no se inscribe en los RRPP.

Resolución del Contrato

Procede la resolución si el comprador no cumple con el pago del precio convenido.

Diferencias Contractuales Clave

Arrendamiento, Venta y Contrato de Leasing

• Arrendamiento con Opción a Venta: El pago del alquiler contiene implícitamente las cuotas de la compraventa.
• Contrato de Leasing (Arrendamiento Financiero): Implica el pago de armadas (cuotas) y otorga al arrendatario un derecho de opción de compra al finalizar el plazo.

Pactos Integrantes del Contrato de Compraventa

Pacto de Retroventa

Es una cláusula que otorga al vendedor la facultad de recuperar la cosa vendida, entregada al comprador, restituyendo el precio. Históricamente, en el Derecho Romano, permitía al vendedor en estado de necesidad transferir su bien y recuperarlo cuando mejorara su situación económica.

Crítica al Pacto de Retroventa

Su uso puede encubrir un préstamo usurario y limita el derecho de propiedad del comprador, ya que su derecho está sujeto a una condición o limitación.

Naturaleza Jurídica

Lavalle considera que es un Contrato sujeto a condición resolutoria potestativa, por medio del cual el vendedor ejerce la facultad de resolución.

Limitaciones del Pacto de Retroventa

• Prohibición de devolver un monto mayor al precio actualizado.
• Plazo: La facultad del vendedor podrá ejercerse en el plazo de dos años (para inmuebles) y un año (para muebles), computados a partir de la fecha de celebración del contrato.

Efectos del Pacto de Retroventa

Antes de ejercitar la Retroventa

• Para el Comprador: Adquiere la propiedad del bien sujeta a una condición resolutoria. Puede ejercer actos de disposición, pero cualquier acto posterior estará afectado por el eventual ejercicio del pacto.
• Para el Vendedor: Posee un derecho potestativo de readquirir la propiedad del bien durante el plazo establecido para la retroventa.

Después de ejercitar la Retroventa

• Comprador: Debe devolver el bien con todos sus accesorios.
• Vendedor: Readquiere la propiedad del bien con efecto retroactivo al momento de perfeccionarse el Contrato. Debe restituir el precio ajustado y reembolsar las mejoras útiles y necesarias. Aunque su derecho es de naturaleza personal, puede afectar a terceros.