Régimen Jurídico de la Usucapión Secundum Tabulas y el Artículo 35 de la Ley Hipotecaria

Usucapión Secundum Tabulas (o Prescripción Adquisitiva Registral)

Es la usucapión en favor del titular inscrito del dominio o de un derecho real limitado susceptible de posesión, que no es el verdadero titular por haber adquirido de un non dominus o a través de un contrato que no puede considerarse justo título. Este mecanismo se aplica cuando el adquirente no está protegido por la fe pública registral (por haber adquirido a título gratuito, por sucesión mortis causa o por ser inmatriculante, etc.). Si el adquirente fuera un tercer adquirente protegido, no necesitaría de la usucapión para adquirir un derecho cuya titularidad ya le correspondería desde el momento de la inscripción.

Fundamento Normativo: El Artículo 35 de la Ley Hipotecaria

De la usucapión secundum tabulas trata el artículo 35 de la Ley Hipotecaria (LH), en los siguientes términos:

«A los efectos de la prescripción adquisitiva en favor del titular inscrito, será justo título la inscripción, y se presumirá que aquel ha poseído pública, pacífica, ininterrumpidamente y de buena fe durante el tiempo de vigencia del asiento y de los de sus antecesores de quienes traiga causa».

Finalidad y Medidas Facilitadoras de la Usucapión Ordinaria

La finalidad de la norma es facilitar la usucapión ordinaria del titular inscrito a través de dos medidas esenciales:

1. La Inscripción como Justo Título

   Afirmando que «será justo título la inscripción». Es opinión mayoritaria que esta afirmación significa que la inscripción equivale o sustituye al justo título.

   Eficacia de la Inscripción

   No es que el artículo 35 presuma iuris tantum la existencia del justo título, sino que rotundamente quiere que la inscripción valga como título (ROCA SASTRE). Es la eficacia de la inscripción, y no del título (que puede no existir o ser inválido), la que, durante un lapso de tiempo sin haber sido contradicha, determina los efectos de la prescripción adquisitiva. La inscripción puede ser impugnada por defectos del título material inscrito, pero para que impida los efectos de la usucapión, la impugnación habrá de producirse antes de la consumación de esta. Si la impugnación se formula una vez transcurrido el plazo prescriptivo, la inscripción ya habrá cumplido la función que el artículo 35 le asigna de justo título para la adquisición del derecho por parte del titular registral (Vid. SSTS de 22 de febrero y 11 de noviembre de 1969, 28 de marzo de 1980, 27 de mayo de 1991 y 26 de febrero de 1999).

2. Presunción de los Requisitos Posesorios

   Presumiendo que el titular registral «ha poseído pública, pacífica, ininterrumpidamente y de buena fe durante el tiempo de vigencia del asiento». Estos son los requisitos que el Código Civil exige para la usucapión ordinaria (arts. 1940 y 1941 CC). Estas presunciones, no obstante, admiten prueba en contrario.

Distinción entre Usucapión Secundum Tabulas y Usucapión Meramente Tabular

Debe tenerse en cuenta que lo que presume el artículo 35 es la posesión ad usucapionem en la realidad jurídica extrarregistral del titular inscrito (usucapión secundum tabulas). No basta la mera vigencia de la inscripción sin posesión extrarregistral, aunque dure el tiempo necesario para consumar la usucapión (lo que se conoce como usucapión meramente tabular).

Por tanto, la existencia de una inscripción vigente durante el plazo de la usucapión ordinaria produce y consuma la usucapión, siempre que no se demuestre la falta de posesión o la falta de los requisitos de esta durante aquel plazo.

Cómputo del Plazo de la Usucapión

Para el cómputo del plazo de la usucapión, el actual titular registral puede unir al tiempo de vigencia de su asiento el de sus antecesores de quienes traiga causa (art. 35, in fine, LH; vid. art. 1960.1.ª CC).

Por antecesores deben entenderse quienes figuran en el Registro como titulares del derecho que este publica en virtud de una inscripción indebida y que, precisamente por ello, necesitan de la usucapión. No es computable el tiempo de vigencia de las inscripciones regulares en favor de los verdaderos titulares del derecho o en favor de quienes, por razón de la protección de la publicidad registral, han realizado una adquisición a non domino.

Conclusión

En definitiva, el artículo 35 se limita a facilitar una usucapión que opera fuera del Registro. Su finalidad es acortar, a través de la inscripción y de la presunción de los caracteres de la posesión, el largo plazo de treinta años de la usucapión extraordinaria.