Régimen Jurídico del Suelo Urbano: Clasificación y Estatuto de la Propiedad

El Estatuto Legal del Suelo

Lo primero es entender que la propiedad urbana es de naturaleza estatutaria. Nuestro sistema constitucional ya no permite que el propietario tenga libertad absoluta y pueda disponer de su suelo como quisiera; eso es algo histórico. Hoy en día, la facultad que integra el derecho de propiedad depende de lo que dice la Ley y de los planes que se aplican. Este es el carácter estatutario del derecho de propiedad.

Aparte de ser un derecho estatutario, la manera en la que históricamente se ha establecido el estatuto de la propiedad del suelo es mediante planes. Estos planes establecen un régimen jurídico distinto dentro de cada clase de suelo. Las leyes recogen un concepto del derecho de propiedad que tiene distintos regímenes jurídicos en función del tipo de suelo de que se trate.

Esto siempre ha sido así: siempre se ha hablado de suelo urbano, urbanizable y suelo no urbanizable. Las leyes determinan un régimen para cada uno de estos tipos de suelo, que luego los planes urbanísticos aplican sobre su municipio. Una vez que el plan realiza una clasificación del suelo, dentro de cada clase de suelo existe una serie de categorías.

Clasificación y Categorías del Suelo

1. Suelo Urbano

Es el suelo que ya forma parte de la malla de la ciudad, que por haberse transformado, forma parte del casco urbano. Dentro del suelo urbano encontramos dos categorías principales:

a) Suelo Urbano Consolidado

Estamos ante un suelo que ya está urbanizado y tiene la condición de solar en la proporción necesaria y suficiente para poder ser utilizado según lo que recoge el plan.

El concepto de solar se define, por ejemplo, en el Art. 148 de la LOUA (Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía), y exige que el terreno cumpla con los siguientes requisitos:

• Tener acceso por vía urbana pavimentada.
• Disponer de evacuación de aguas residuales por vía pública.
• Contar con el señalamiento de vallas y rasantes.

b) Suelo Urbano No Consolidado

Aunque está dentro de la malla urbana, se dan distintas circunstancias que lo llevan a la no consolidación (Art. 45 LOUA). No es consolidado porque presenta una urbanización incompleta o irregularidades urbanísticas. Se admite como suelo transformado, pero no se le otorga la categoría de consolidado.

Las causas de la no consolidación pueden ser:

• La urbanización existe, pero no está en la suficiente proporción en la que se va a urbanizar.
• La urbanización existente es antigua u obsoleta, y se incluye en el no consolidado para re-urbanizar el suelo (lo que implica el pago de gastos de urbanización).
• La re-urbanización se realiza por interés municipal para dar servicio a otras zonas colindantes nuevas. La creación de un sector o barrio nuevo en la ciudad obliga a exigir a sus propietarios que realicen las mejoras necesarias para que sus suelos se conecten con la ciudad.
• Se cambia el uso de un terreno dentro de la ciudad para darle un aprovechamiento mayor (Art. 45 LOUA).

2. Suelo Urbanizable

Es aquel en el que se van a desarrollar las nuevas actuaciones urbanísticas dentro de la ciudad. Es el suelo que será objeto de transformación futura, pasando de lo rural a lo urbano.

El suelo urbanizable tiene varias categorías:

A) Suelo Urbanizable Ordenado

Es aquel sobre el que el Plan General ya ha establecido toda la ordenación necesaria. El plan regula en detalle las características de la ordenación del suelo para su transformación.

La regla general es que un suelo urbanizable no necesita que el Plan General lo ordene de manera exhaustiva, ya que lo normal es que se ordene luego de manera pormenorizada mediante un planeamiento de desarrollo, que se denominará Plan Parcial o Plan Especial.

La ventaja de que lo haga un plan posterior es que el planeamiento general no tiene que tomar decisiones definitivas sobre el suelo, sino que solo va a dar una idea estructural y establecer unos criterios generales sobre el mismo.