Régimen Jurídico de las Servidumbres: Constitución y Clasificación según el Código Civil

Definición y Naturaleza Jurídica de la Servidumbre

Según el Artículo 530 del Código Civil (CC), la servidumbre se define como:

«La servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño. El inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre se llama predio dominante; el que la sufre, predio sirviente.»

Se trata de un derecho real limitado de goce, que restringe parcialmente el dominio del predio sirviente.

Elementos Fundamentales

• Relación de servicio-beneficio: Debe existir entre dos predios (dominante y sirviente) o entre un predio y una persona (en servidumbres personales, Art. 531 CC).
• Utilidad: Exige una utilidad concreta y tendencialmente permanente para el predio dominante o el titular personal. La utilidad no puede ser meramente coyuntural o vaciar completamente el contenido del derecho de propiedad.

Clasificación de las Servidumbres

Las servidumbres se clasifican legalmente atendiendo a diversos criterios:

Según su Contenido (Positivas y Negativas)

• Positivas: Permiten al dueño del predio dominante realizar un acto en el predio sirviente (ejemplo: servidumbre de paso o conducción de agua, Art. 599 CC).
• Negativas: Prohíben al dueño del predio sirviente realizar actos que serían lícitos de no existir la servidumbre (ejemplo: servidumbre de no construir para no obstruir vistas, Art. 585 CC).

Según su Ejercicio (Continuas y Discontinuas - Art. 532 CC)

• Continuas: Su uso es constante y no requiere la intervención constante del hombre (ejemplo: servidumbre de luces y vistas). Son las únicas susceptibles de adquirirse por usucapión.
• Discontinuas: Requieren la intervención humana para su uso (ejemplo: servidumbre de paso).

Según su Visibilidad (Aparentes y No Aparentes - Art. 533 CC)

• Aparentes: Están exteriorizadas por signos visibles y permanentes (ejemplo: un camino, un acueducto). Son las únicas susceptibles de usucapión, debido a su carácter público.
• No Aparentes: No presentan signos visibles que indiquen su existencia (ejemplo: servidumbre de no construir).

Modos de Constitución de Servidumbres

El Código Civil establece cuatro formas principales para la constitución de servidumbres:

1. Constitución Voluntaria (Art. 594 CC)

Surge por acuerdo entre las partes mediante un contrato. Para que la servidumbre pueda ser inscrita en el Registro de la Propiedad, es obligatorio que el acuerdo se formalice en documento público.

2. Constitución Legal

Son aquellas impuestas directamente por la ley, ya sea:

• En beneficio de la comunidad (ejemplo: servidumbres de utilidad pública).
• En beneficio de un predio dominante específico (ejemplo: servidumbre de paso necesario, Art. 552 CC).

3. Por Signo Aparente o Destino del Padre de Familia (Art. 541 CC)

Esta es una forma tácita de constituir servidumbres, basada en la preexistencia de un servicio establecido por el dueño común de ambos predios.

Requisitos Esenciales

1. Dos predios del mismo propietario: Inicialmente, ambos terrenos o fincas deben pertenecer a una sola persona.
2. Signos visibles de servicio: Deben existir elementos que indiquen claramente el uso de un predio en beneficio del otro (establecidos por el dueño común).
3. Mantenimiento de los signos: Los signos de la servidumbre deben mantenerse antes de la transmisión de la propiedad.
4. Transmisión de uno de los predios: El dueño común debe haber vendido o donado uno de los terrenos. La transmisión incluye:
   • Venta o donación (a título oneroso o gratuito).
   • División parcial de la finca.
5. No contradicción en la escritura: La escritura de transmisión no debe mencionar nada en contra de la servidumbre ni eliminar los signos aparentes.

Ejemplos de Signos Visibles

• Una pasarela para paso entre fincas.
• Puertas de comunicación entre dos propiedades.
• Conductos de aire en un techo falso que conecta con un patio común.

4. Por Usucapión (Prescripción Adquisitiva - Art. 537 CC)

Esta forma de adquisición solo aplica a las servidumbres que cumplen dos características simultáneas:

• Continuas: Se usan sin intervención constante del hombre (ejemplo: un canal de agua).
• Aparentes: Poseen signos visibles y permanentes.

El plazo necesario para la usucapión es de 20 años de posesión pública, continuada e ininterrumpida.