Régimen Jurídico de la Propiedad en España: Concepto, Evolución y Límites Constitucionales

El Derecho de Propiedad: Concepto y Naturaleza Jurídica

Definición Legal y Carácter del Derecho

El Art. 348 del Código Civil (CC) define la propiedad como “el derecho a gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las que previenen las leyes y reglamentos.”

Se trata de la principal institución jurídica de los derechos reales, pero a su vez constituye un derecho real subjetivo oponible a terceros. Se fundamenta en la necesidad de protección de un derecho real pleno sobre la cosa y amplio en cuanto a sus facultades.

Evolución Histórica y la Propiedad Liberal

En lo relativo a su evolución histórica, resulta determinante referirnos al proceso de codificación (siglo XIX), pues la propiedad privada y los contratos constituyen los principales arquetipos del nuevo orden jurídico surgido tras la Revolución Francesa.

Las ideas liberales impulsadas por la burguesía llevaron a la abolición del régimen feudal de propiedad, que preveía:

• Dominio directo: Propiedad absoluta del señor feudal.
• Dominio útil: Posesión a perpetuidad del vasallo.

A nuestro Código Civil accede la propiedad liberal, desvinculada de mayorazgos, capellanías y señoríos jurisdiccionales. Particular incidencia en este proceso tienen tanto la Constitución de 1812 como los procesos desamortizadores y, finalmente, la Ley de Bases 11/05/1888, que ordena mantener el concepto de la propiedad conforme a los fundamentos capitales del derecho patrio.

El Concepto Moderno y el Marco Constitucional

Es en el Art. 33 de la Constitución Española (CE) donde reside el concepto moderno de propiedad: privada y delimitada por su función social. Este principio político sirve para regular por ley el contenido esencial del derecho de propiedad, entendiéndose como parte integrante del mismo.

Aunque la CE no incluye el derecho de propiedad en los Derechos Fundamentales (DDFF), la Carta de Derechos Fundamentales de la Unión Europea (UE) sí lo hace, reconociendo el derecho a:

• Disfrutar, usar, disponer y legar los bienes adquiridos legalmente.
• No ser privado de ellos más que por causa de utilidad pública legalmente reconocida.

Dada la función eminentemente económica de la propiedad, se cuestiona el valor del Art. 128 CE —que proclama la subordinación de la riqueza nacional al interés general y la iniciativa pública en la actividad económica— en un mercado actual caracterizado por la concentración empresarial y la globalización. Por su parte, el Art. 131 CE llama a atender las necesidades colectivas, equilibrar y armonizar el desarrollo regional y sectorial y estimular el crecimiento de la renta y la riqueza y su más justa distribución.

En cuanto a la regulación del derecho, la competencia del Estado para el establecimiento de unas condiciones comunes al ejercicio de los derechos, amparada por el Art. 149.1.1º CE, permite establecer unas directrices generales en materia de propiedad incluso en aquellos sectores en los que las Comunidades Autónomas (CCAA) tienen competencia (ejemplo: vivienda y suelo).

Objeto, Contenido y Facultades Clásicas

Objeto de la Propiedad

Su objeto son tanto los bienes corporales o materiales (muebles e inmuebles), como los inmateriales e intelectuales (propiedad intelectual, datos digitales, etc.).

Cuando se alude a la extensión objetiva de la propiedad, se piensa fundamentalmente en los bienes inmuebles, en los que el dominio se extiende al subsuelo y espacio aéreo.

Contenido y Facultades

Aunque el contenido pueda variar (existen propiedades especiales legalmente previstas que condicionan o limitan el derecho), se caracteriza por tres derechos que de alguna manera siempre han de existir:

• Derecho a usar / ius utendi y a disfrutar / ius fruendi (o de goce): Comprenden la utilización directa o en favor de terceros y la apropiación de los frutos o rendimientos.
• Derecho a disponer / ius disponendi: Incluye la facultad de enajenar, donar, constituir gravámenes, dejar en testamento, etc.

Límites y Limitaciones del Derecho de Propiedad

Límites Clásicos

El poder del propietario llega hasta donde tiene que respetar a los demás, constituyendo las relaciones de vecindad y la prohibición de los actos de emulación (actos que disponen sobre la propia cosa, pero en perjuicio de tercero) los límites más clásicos.

Distinción entre Límites y Limitaciones

Es fundamental distinguir entre ambos conceptos:

• Límites: Hoy día, de muy diversa naturaleza, no reducen el contenido de la propiedad, sino que lo definen en un ámbito concreto (ejemplo: el titular de un monte privado debe respetar la biodiversidad).
• Limitaciones: Comprimen o reducen el contenido del derecho, pero sin llegar a anularlo (ejemplo: imposición de servidumbres administrativas).

Prohibiciones de Disponer

Especial mención merecen las prohibiciones inscribibles de disponer o enajenar, establecidas bien mediante ley, resolución judicial o administrativa, o impuestas por el causante a título gratuito (Art. 26 de la Ley Hipotecaria - LH), así como las no inscribibles en origen, pero aseguradas mediante garantía real (Art. 27 LH).