Régimen Jurídico de las Obligaciones y Derechos en el Contrato de Arrendamiento Civil
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Derechos y Obligaciones del Arrendador
El arrendador, como parte contractual, posee una serie de derechos y obligaciones fundamentales para la correcta ejecución del contrato de arrendamiento:
- Obligación de entregar la cosa al arrendatario.
- Conservación y Reparaciones Necesarias: El arrendador debe conservar la cosa durante el arrendamiento en estado de servir para el uso a que ha sido destinada, realizando las reparaciones necesarias. Esta es una obligación, pero también un derecho del arrendador. Si el arrendador no realizase dichas reparaciones, el arrendatario podrá hacerlas y el arrendador deberá reembolsarle el coste.
- Garantía del Goce Pacífico: Mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa durante el tiempo del contrato. Esto implica una garantía de saneamiento que engloba:
- No realizar actos de perturbación por el arrendador y salvaguardar al arrendatario de los que procedan de un tercero.
- Responder de las perturbaciones procedentes de causas jurídicas (por ejemplo, si un tercero tiene un derecho de usufructo sobre la cosa que merma el derecho del arrendatario) o de vicios o defectos materiales que padezca la cosa durante el tiempo de arrendamiento.
Nota Legal: Son aplicables las normas dictadas por el Código Civil (CC) para el saneamiento en sede de compraventa.
- Pago de Cargas y Tributos: El arrendador está obligado a pagar las cargas y tributos que recaigan sobre la propiedad de la cosa arrendada.
Obligaciones y Derechos del Arrendatario
El arrendatario está obligado a cumplir con los siguientes deberes contractuales:
- Pagar el Precio del Arrendamiento (Renta): El pago generalmente consiste en una renta periódica. El pago debe efectuarse en la forma convencional pactada.
- Forma de Pago: En su defecto, se aplicará la forma que determinen los preceptos aplicables al arrendamiento o según las reglas generales sobre el cumplimiento de las obligaciones.
- Tiempo y Lugar del Pago: Si se pactó un lugar, habrá que pagar en él. En defecto de pacto, tratándose de pagar con algo genérico, el pago se realizará en el domicilio del deudor. En cuanto al tiempo, se atenderá a la costumbre de la tierra.
- Uso Diligente de la Cosa: Usar la cosa arrendada con la diligencia de un buen padre de familia, destinándola al uso pactado y, en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.
- Deber de Notificación: Poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, toda usurpación o novedad dañosa que otro haya realizado, y la necesidad de las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir al uso a que ha sido destinada.
- Tolerancia de Obras Urgentes: Si el arrendador debe hacer alguna reparación urgente, el arrendatario deberá tolerar la obra por muy molesta que resulte. Si la reparación dura más de cuarenta (40) días, debe disminuirse el precio del arriendo en proporción al tiempo y a la parte de la finca de que se vea privado el arrendatario.
- Devolución de la Cosa: Devolver la cosa al concluir el arriendo tal y como la recibió, salvo que hubiese perecido o hubiera sufrido menoscabo por el tiempo o por causa inevitable.
- Gastos de Formalización: Pagar los gastos que ocasione la escritura del contrato.