Régimen Jurídico de la Hipoteca y el Derecho de Retracto en el Código Civil

Concepto de la Hipoteca

Es el derecho real de garantía que recae sobre bienes inmuebles en garantía del cumplimiento de una obligación, mediante el cual se le concede a su titular, en caso de incumplimiento, la facultad de llevar a cabo la realización del valor de dichos bienes mediante su enajenación forzosa.

Contenido y Alcance de la Hipoteca

El alcance de la hipoteca en relación con el bien inmueble gravado se rige por el Art. 1877 del Código Civil (CC) y el Art. 109 de la Ley Hipotecaria (LH).

Elementos a los que se extiende la hipoteca de forma natural

• A las accesiones naturales (aumentos que experimenta la finca sin intervención humana).
• A los objetos muebles colocados de modo permanente en la finca para su adorno.
• A las servidumbres prediales y a los elementos comunes de la propiedad horizontal.
• A los excesos de cabida que hubiese experimentado la finca después de constituida la hipoteca, siempre que se hayan hecho constar en el Registro de la Propiedad.

Elementos que requieren acuerdo expreso (Art. 111 LH)

La hipoteca se extiende a estos elementos siempre que se haga constar mediante un acuerdo expreso:

• A los terrenos agregados a la finca.
• A las nuevas construcciones levantadas en terrenos donde no las había al constituirse la hipoteca.
• A los bienes muebles que tenga la finca que puedan separarse fácilmente.
• A los frutos.
• A las rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de exigirse el cumplimiento de la obligación.

Causas de Extinción de la Hipoteca

La extinción de la hipoteca puede ocurrir por dos vías principales:

1. Extinción por consecuencia de la obligación principal

   La hipoteca se extingue cuando se extingue la obligación principal que garantiza. Nota: Dado que los derechos de garantía son indivisibles, la hipoteca no se extingue hasta que no se satisfaga la totalidad de la deuda.

2. Extinción por sí misma, con independencia de la deuda

   La hipoteca puede extinguirse por causas propias, aunque la deuda principal subsista:

   • Renuncia del acreedor hipotecario.
   • Acuerdo entre el acreedor y el titular del bien.
   • Pérdida o destrucción total de la cosa hipotecada.
   • Confusión (al concurrir en la misma persona la figura del acreedor y el titular del bien).
   • Por la ejecución hipotecaria.

El Derecho de Retracto

El Art. 1521 del Código Civil configura el retracto como un modo de resolución del contrato de compraventa. El presupuesto fundamental de este derecho es que el titular de un bien lo haya vendido o entregado en dación en pago a un tercero.

Este tercero adquiere el bien de forma provisional, ya que su adquisición puede quedar sin efecto si la persona a la que la ley concede el retracto lo ejercita, convirtiéndose esta última en el nuevo titular de la cosa.

La ley atribuye el derecho de retracto basándose en la existencia de algún tipo de vínculo, ya sea con la cosa o con el titular originario.

Definición legal del Retracto (Art. 1521 CC)

El retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago.