Régimen Jurídico del Contrato de Compraventa: Obligaciones, Transmisión de Propiedad y Saneamiento

El Contrato de Compraventa: Fundamentos y Tráfico Mercantil

En nuestro sistema económico hay dos pilares básicos: la propiedad y el tráfico mercantil, mediante el cual se transmiten bienes y se prestan servicios. El contrato de compraventa es el que cobra mayor importancia en dicho tráfico mercantil, pues regula el intercambio de cosas por dinero. El contrato de compraventa nace con el consentimiento de los contratantes. Por ello, nos encontramos ante un contrato consensual, donde las obligaciones de comprador y vendedor surgen cuando estos se ponen de acuerdo. El hecho de que la compraventa nazca en el momento en que las partes prestan su consentimiento es compatible con que el cumplimiento del contrato (entrega de la cosa y el dinero) se produzca en dicho instante.

Elementos Personales y Contenido Esencial de la Compraventa

El contrato de C-V es bilateral; surgen obligaciones para dos partes: vendedor y comprador. Mediante este acuerdo, el vendedor se compromete a entregar al comprador una cosa determinada y este a dar al primero un precio cierto en dinero o cualquier otro medio de pago.

Transmisión de la Propiedad en la Compraventa (C-V)

La finalidad es transmitir la propiedad del objeto contractual (cosa o precio) entre comprador y vendedor. En esta materia, el Derecho establece que la transmisión de la propiedad se produce en el momento en que se efectúa la entrega. Aunque el comprador se convierte en propietario cuando recibe la cosa comprada, nuestro derecho admite pactos para que la transmisión de la propiedad se realice en otro momento. Los acuerdos que suelen establecerse en las compraventas a plazos se denominan reserva de dominio.

Cumplimiento del Contrato: El Régimen de Saneamiento

El saneamiento es la obligación de responder de que la cosa entregada se encuentra en el estado que conoce el comprador y de que no exista nadie que pueda privarle de ella en virtud de un derecho anterior.

Vicios Ocultos

Son los defectos no aparentes que tiene una cosa que la hacen impropia para el uso a que se la destina, o disminuyen su valor de tal modo que, de haberlo sabido el comprador, no la hubiera adquirido.

Saneamiento por Evicción

En la C-V, el vendedor también responde si el comprador pierde la cosa adquirida como consecuencia de un juicio en cuya sentencia se conceda esta a otra persona que tenía mejor derecho sobre ella. En virtud del derecho al saneamiento por evicción, el comprador puede exigir al vendedor que le pague por los siguientes conceptos:

• El precio que tenía la cosa cuando la perdió en el juicio, aunque sea mayor o menor que el de la venta.
• Los frutos o rendimientos producidos por la cosa.
• Las costas del proceso (abogados y procuradores).
• Los gastos del contrato si los hubiese pagado el comprador.
• Los daños sufridos, los intereses del dinero pagado por el comprador y otros gastos si el vendedor actuó de mala fe.

Pactos Especiales Ligados a la Compraventa

• Arras Penitenciales / Arras Confirmatorias: Cuando se entrega simplemente una señal a cuenta del precio, nos encontramos ante las arras confirmatorias, que no permiten desistir de la realización del contrato ni al comprador ni al vendedor. En este tipo de arras, la cantidad entregada se considera como un anticipo del importe que se debe.
• Cláusula Resolutoria o Pacto Comisorio: Mediante estos pactos, el vendedor puede resolver el contrato si el comprador no paga después que ha recibido la cosa.
• Pacto de Mejor Comprador: Consiste en establecer que, una vez perfeccionado el contrato, si el vendedor encuentra a alguien que realiza una oferta más ventajosa en un plazo determinado, la compraventa queda sin efecto, salvo que el comprador iguale la oferta.