Régimen Jurídico de la Compraventa: Desistimiento, Obligaciones y Teoría de los Riesgos en el Código Civil

Régimen del Desistimiento en el Contrato de Compraventa

La Posibilidad de Desistir del Contrato de Compraventa después de su Perfección

En virtud del principio pacta sunt servanda, consagrado en el artículo 1254 del Código Civil (CC), el contrato de compraventa es vinculante para las partes contratantes en el momento en que queda perfeccionado. Sin embargo, el Código Civil admite excepcionalmente en el artículo 1454 el desistimiento por cualquiera de las partes en caso de que en el contrato se hayan pactado arras penitenciales.

Las arras penitenciales son aquellas que autorizan a desligarse lícitamente del cumplimiento del contrato a cualquiera de las dos partes, perdiéndolas el comprador si es él el que se arrepiente, o restituyéndolas dobladas el vendedor si es él el que desiste del contrato.

De otro alcance son las arras confirmatorias y las arras penales:

• Arras Confirmatorias: Operan como prueba y señal de la existencia de la compraventa.
• Arras Penales: Funcionan como garantía del cumplimiento de la compraventa.

Las arras penitenciales son de interpretación restrictiva. En el Derecho de consumo, la figura del desistimiento se ha convertido en un derecho del consumidor para que, dentro de un plazo, pueda desligarse de un contrato.

Obligaciones del Vendedor y del Comprador. Acciones Especiales por Incumplimiento en la Compraventa

Obligaciones del Vendedor

El contrato de compraventa origina el nacimiento de obligaciones sinalagmáticas de carácter principal para el vendedor y el comprador, las cuales consisten básicamente en la entrega de la cosa y en el pago del precio.

En los artículos 1461 CC y siguientes se regulan las obligaciones del vendedor. La principal obligación del vendedor es la entrega de la cosa, que es esencial a la compraventa. La obligación de saneamiento por evicción y por vicios ocultos es considerada en el Código Civil como un elemento natural de la compraventa. El vendedor tiene, además, el deber de conservación y custodia de la cosa hasta su entrega. También tiene el deber de facilitar los títulos de pertenencia de la cosa vendida.

Los artículos 1461 CC y siguientes son normas dispositivas, por lo que pueden ser sustituidas por los pactos que acuerden el vendedor y el comprador (el límite es la buena fe).

Gastos y Deberes Adicionales

El artículo 1455 CC establece que los gastos de escritura serán de cuenta del vendedor. Se trata de una norma claramente dispositiva. También tiene la obligación de pagar las cargas fiscales cuando le son impuestas. Respecto del pago de la plusvalía, el Tribunal Supremo (TS) ha tenido la oportunidad de señalar que corresponde al vendedor a falta de pacto. Si el comprador la paga como deudor sustituto del vendedor, tiene derecho a reclamar la restitución.

Singular es la obligación de otorgamiento de la escritura pública de compraventa por parte del vendedor, de acuerdo con los artículos 1279 y 1280.1 CC, que puede quedar dispuesta al momento del pago del precio en su totalidad.

Obligaciones Específicas según el Tipo de Compraventa

Según el tipo de compraventa, hay obligaciones del vendedor más específicas:

• Compraventa de Solar: Se impone al transmitente el cumplimiento de unos deberes urbanísticos, cuya infracción puede dar lugar a la rescisión del contrato y a la indemnización por daños y perjuicios a instancia del adquirente.
• Compraventa de Vivienda (Derecho de Consumo): El vendedor deberá cumplir con las obligaciones que le impone el Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre Protección de los Consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa.

Precisamente en el ámbito del Derecho de los consumidores, al vendedor se le impone una serie de obligaciones en aras de una mayor protección del comprador consumidor. Entre todas las obligaciones destaca de manera singular la obligación o el deber de información por parte del vendedor, que es un deber precontractual, cuyo fin principal es la protección de los compradores.

Teoría de los Riesgos

Los Riesgos de la Compraventa en el Código Civil (Art. 1452 CC)

La teoría de los riesgos determina quién debe soportar la pérdida o el deterioro de la cosa vendida cuando esta ocurre sin culpa del vendedor, entre el momento de la perfección del contrato y el momento de la entrega.

Tipos de Riesgo Contractual

1. El riesgo en la venta de cosas específicas o genéricas pero contractualmente tratadas como específicas.
2. El riesgo en la venta de cosas genéricas, cuyo precio se fija con relación a su peso, número o medida.
3. El riesgo en la venta de bienes de consumo.