Redistribución de Beneficios y Cargas en Planeamiento Urbanístico: Edificabilidad, Aprovechamiento y Licencias

Técnicas de Redistribución de Beneficios y Cargas en el Planeamiento Urbanístico

Técnicas necesarias para evitar desigualdades y legitimar la actuación urbanística, asegurando que los beneficios y las cargas se repartan proporcionalmente entre todos los propietarios. Se establecen dentro de la planificación e inciden en la gestión. Los planes generales definen áreas de reparto de cargas y beneficios, fijando para cada una un aprovechamiento tipo determinado.

Edificabilidad

Potencialidad constructiva de un determinado suelo: volumen o superficie edificable sobre un suelo específico ('cantidad' que se puede construir, es una medida real). Se aplica directamente la edificabilidad para saber cuánto se puede construir (sobre una parcela, una unidad o un sector).

• Edificabilidad unitaria o coeficiente de edificabilidad: Cantidad de construcción posible por m² de suelo. Aplicable a cada uso o tipología.
• Edificabilidad total: Cantidad de construcción que se puede realizar de cualquier uso en la totalidad de la superficie de suelo considerada.

Aprovechamiento Urbanístico

Resulta de aplicar al ámbito de la edificabilidad unos usos determinados con un valor (expresa el contenido lucrativo de un solar, es un concepto de reparto). El aprovechamiento es un concepto más teórico, utilizado para comparar las plusvalías que se producen en distintos sectores en función de los usos a los que se destinan. Comparando los aprovechamientos de los diferentes sectores, se identifican cuáles son deficitarios y cuáles no. No es la cantidad real que se puede edificar en una parcela.

• Aprovechamiento tipo-medio: Relaciona la cantidad de m² de techo de un uso y tipología concretos, que se pueden edificar por cada m² de suelo perteneciente a un área de reparto.
• Aprovechamiento objetivo: Relación que se puede edificar por cada m² de suelo de conformidad con las determinaciones específicas del planeamiento aplicables a esa porción concreta de suelo.
• Aprovechamiento subjetivo: Relaciona la cantidad de m² de techo de un uso y tipología concretos, que el propietario tiene derecho a edificar por cada m² de suelo mediante el cumplimiento de los deberes urbanísticos que la Ley le impone (la parte del promotor privado y el porcentaje de cesión obligatoria a la administración: Aprovechamiento público).

La distinción deriva del principio de equidistribución de beneficios y cargas. Las edificabilidades de distintos usos, y sobre todo de distinto valor, no pueden sumarse ni repartirse de forma equitativa entre los propietarios o promotores de un área de reparto, pero el aprovechamiento urbanístico sí, dado que tiene su origen en la ponderación de las distintas edificabilidades de los distintos usos y tipologías edificatorias. El aprovechamiento se determina por la aplicación a las edificabilidades correspondientes a cada uso de un coeficiente de ponderación (factores o coeficientes de homogenización).

La ordenación urbanística asigna a cada parcela un uso, una intensidad y una tipología edificatoria. No tiene el mismo valor económico en el mercado de suelo un m² de suelo residencial unifamiliar, que familiar colectivo en bloque, o industrial que comercial, o un uso residencial según la zona en la que se encuentre. Es necesario homogeneizar los valores heterogéneos de estos usos y tipologías en el mercado mediante el Coeficiente de Ponderación.

Las Licencias Urbanísticas y Otros Títulos Habilitantes

El derecho a edificar se obtiene desde el momento en que se cumplen en plazo los deberes legales (cesión, equidistribución y urbanización). La licencia no concede, pues, ese derecho, sino que es un acto de autorización de carácter real y de naturaleza reglada.

Competencia para otorgarlas

Entidades locales.

Procedimiento

Presentación de proyecto técnico y documentación complementaria (sobre un solar).

Regla del Silencio Positivo

“En ningún caso se entenderán adquiridas por silencio administrativo licencias en contra de la legislación o del planeamiento urbanístico”. Si la solicitud de licencia o el proyecto técnico no reúne los requisitos necesarios, hay un periodo de subsanación. Si hay demora injustificada de la Administración en el otorgamiento o denegación improcedente de la licencia, hay derecho a indemnización.

Eficacia de la licencia

Principio general de irrevocabilidad. La Administración que las otorga no tiene posibilidad de volver sobre ellas salvo:

• Infracción urbanística manifiesta y grave (no hay indemnización).
• Otorgamiento erróneo (puede haber indemnización).
• Revocación por simples motivos de oportunidad (indemnización).