Publicidad Registral: Principios de Legitimación y Fe Pública

B3. Principios de Publicidad Registral

La publicidad proporciona seguridad al derecho y seguridad al tráfico jurídico. Dos principios contrapuestos, ya que nadie puede producir una mutación jurídico real en la esfera patrimonial de una persona sin que esta presente consentimiento, y no se puede dejar sin efecto un negocio jurídico a favor de una persona por circunstancias que esta ignore.

Esto se soluciona con el principio de publicidad registral, que es la exteriorización continuada y organizada de situaciones jurídicas inmobiliarias de trascendencia real para producir cognoscibilidad general erga omnes, con ciertos efectos jurídicos sustantivos sobre la situación publicada. Las finalidades de la publicidad registral son: la cognoscibilidad general (el Registro de la Propiedad permite que todo el mundo pueda conocer la situación existente sobre los bienes inmuebles). Se produce esa exteriorización con efectos sustantivos, todo ello garantiza la seguridad del tráfico.

La publicidad puede ser en sentido formal mediante la nota simple o mediante la certificación que sí tiene valor en juicio, va en papel timbrado y tiene valor de título público y probatorio. O puede ser en sentido material que se manifiesta en un aspecto negativo y en otro positivo que presume la veracidad de todo el contenido y de todos los procedimientos registrales con dos manifestaciones: principio de legitimación (artículo 38 LH) y principio de fe pública registral (artículo 34 LH).

Principio de Legitimación

Principio hipotecario en virtud del cual los asientos del registro se presumen exactos y se considera que el titular registral puede actuar judicial y extrajudicialmente en la forma en la que exactamente el asiento determina.

Artículo 38 LH: A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. Se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos. La presunción de veracidad es iuris tantum así que para destruirlo será necesaria una declaración judicial en contra. Quedan excluidos del principio las circunstancias personales de las personas inscritas y los aspectos físicos de la finca.

Consecuencia

No podrá ejercitarse acción contradictoria del dominio de inmuebles o derechos reales inscritos a nombre de persona o entidad, sin que se entable demanda de nulidad o cancelación de la inscripción.

Principio de Fe Pública

Artículo 34 LH: "El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo registro".

Para que se cumpla hace falta una situación de inexactitud registral, que la causa de ésta no resulte del contenido del registro y que la adquisición del tercero sea válida.

Requisitos

• Que sea de buena fe.
• Que se adquiera de persona con capacidad para transmitir.
• Que el tercero inscriba su derecho.
• Que se adquiera a título oneroso, que haya contraprestación, compraventa...

Consecuencia

Será que se mantenga iuris et iure la adquisición que se ha efectuado. Será inscripción convalidante.

Excepciones

1. Las inmatriculaciones cuando una finca accede por primera vez al registro que se le privará durante 2 años de la fe pública registral.
2. Cuando la venta sea producida por un heredero no forzoso del anterior titular registral.