Protección Registral y Presunciones Posesorias en el Derecho Inmobiliario Español

El Principio de Fe Pública Registral y el Tercero Hipotecario

En el artículo 34 de la Ley Hipotecaria se recoge el principio de fe pública registral. En virtud de este principio, el tercero que reúna determinados requisitos adquiere una titularidad inatacable, lo que constituye una importante protección jurídica. A este tercero se le denomina tercero hipotecario.

La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro. Es importante destacar que los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente.

Requisitos del Tercero Hipotecario

En base al artículo 34 de la Ley Hipotecaria, se extraen una serie de requisitos esenciales para ser considerado tercero hipotecario:

• Adquisición de buena fe.
• Adquisición a título oneroso: Es decir, a cambio de una contraprestación.
• Adquisición de titular registral: El transmitente debe figurar como titular en el Registro de la Propiedad.
• Inscripción de su adquisición: El tercero debe inscribir su propio derecho en el Registro.

El tercero hipotecario es, por tanto, aquel sujeto que adquiere un derecho inscrito en el Registro y que debe ser ajeno a las causas de anulabilidad de la transmisión anterior. Se presume que no existía buena fe cuando el tercero adquirente pudo haber conocido las circunstancias por estar el inmueble inscrito en el Registro, lo que puede decaer su derecho, especialmente en casos de derechos reales patentes como las servidumbres aparentes.

Las Presunciones Posesorias en el Código Civil

La situación posesoria se mantiene en el tiempo hasta que se produce alguna de las causas de extinción. El Código Civil contiene varios preceptos que establecen importantes presunciones en materia de posesión:

Presunción de Continuidad en la Posesión

El artículo 436 del Código Civil señala que se presume que la posesión se sigue disfrutando en el mismo concepto en que se adquirió mientras no se pruebe lo contrario.

Presunción de Posesión Intermedia

Recogida en los artículos 459 y 466 del Código Civil, presume que el poseedor actual que lo hubiera sido en época anterior ha continuado siéndolo durante el tiempo intermedio, salvo prueba en contrario. Asimismo, el que recupera conforme a derecho la posesión indebidamente perdida se entiende, para todos los efectos que puedan redundar en su beneficio, que la ha disfrutado sin interrupción.

Presunción de Tenencia Material de la Cosa

Aunque transitoriamente el poseedor ignore el lugar en que la cosa está, el artículo 461 del Código Civil establece que la posesión de la cosa mueble no se entenderá perdida mientras se halle bajo el poder del poseedor, aunque este ignore accidentalmente su paradero.

Presunción de Legitimidad en la Posesión

Según el artículo 448 del Código Civil, el poseedor en concepto de dueño tiene a su favor la presunción legal de que posee con justo título y no se le puede obligar a exhibirlo.

Presunción de Extensión de la Posesión a las Cosas Muebles

En el supuesto de posesión de bienes inmuebles, el artículo 449 del Código Civil dispone que la posesión de una cosa raíz (inmueble) supone la de los muebles y objetos que se hallen dentro de ella, mientras no conste o se acredite que deben ser excluidos.