Propiedad Temporal y Compartida en Cataluña: Derechos y Obligaciones

Propiedad Temporal y Compartida en el Código Civil de Cataluña

Propiedad Temporal

La propiedad temporal se apoya en la tradición catalana y en instituciones tales como la sustitución fideicomisaria, la donación con cláusula de reversión y, en especial, los censos. En la propiedad temporal, el propietario goza, durante el plazo fijado, de un poder jurídico idéntico al del propietario ordinario, que le legitima para actuar como propietario único y exclusivo, mientras que el titular sucesivo lo es de un derecho de reversión. Este derecho de recuperación de la propiedad tiene un contenido jurídico y económico del que puede disponerse por acto *inter vivos* y *mortis causa*, pero que no le permite injerencia alguna en el ejercicio de las facultades del propietario temporal.

El plazo es cierto y determinado y debe establecerse necesariamente desde el principio: hay un mínimo de 10 años y un máximo de 99.

Propiedad Compartida

La propiedad compartida es una forma de comunidad con distribución de poder y de la posesión entre los comuneros, en la que los copropietarios acuerdan el uso y posesión del bien a su conveniencia. Permite favorecer la adquisición sucesiva de la propiedad, a partir de una cuota inicial, y el propietario material va adquiriendo progresivamente las restantes cuotas del dominio del propietario formal, mediante el ejercicio gradual del derecho que es inherente a la institución. El propietario material monopoliza casi todas las facultades dominicales a cambio del pago de una contraprestación dineraria al propietario formal, por el uso exclusivo y excluyente del objeto. Aunque se deja la fijación de una cuota mínima inicial a la voluntad de las partes, la adquisición de las cuotas restantes mediante un ejercicio de adquisición gradual, éste debe representar, en defecto de pacto, un mínimo del 10%. De hecho, y en relación con la vivienda, el preámbulo de la ley estima que la proporción ideal debe ser: un 5% adquirido con capital propio del propietario material; 20% que adquiere este propietario con financiación hipotecaria y un 75% que permanece en manos del propietario formal y se adquiere sucesivamente después.

Capítulo VII: Propiedad Temporal

El derecho de propiedad temporal confiere a su titular el dominio de un bien durante un plazo cierto y determinado, vencido el cual el dominio hace tránsito al titular sucesivo. Pueden ser objeto de propiedad temporal los bienes inmuebles y también los “muebles duraderos no fungibles que puedan constar en un registro público”.

El titular del derecho de propiedad puede retener la propiedad temporal y transmitir la titularidad sucesiva a un tercero o a la inversa o transmitir ambas. La propiedad temporal se adquiere por negocio jurídico *inter vivos*, a título oneroso o gratuito, o *mortis causa*. En el negocio adquisitivo debe constar el plazo cierto de duración temporal que no puede ser inferior a 10 años para los inmuebles y 1 año para los muebles, ni superior, en ningún caso, a los 99 años. La transmisión de la propiedad temporal debe acompañarse de un inventario de los bienes que la integran.

Facultades del Propietario Temporal

El propietario temporal tiene todas las facultades del derecho de propiedad, limitadas sólo por su duración y la existencia de un titular sucesivo. La propiedad temporal se puede enajenar, hipotecar y someter a cualquier otro gravamen con el límite del plazo fijado, y sin necesidad de intervención del titular sucesivo. En caso de propiedad horizontal, el ejercicio de los derechos y cumplimiento de las obligaciones corresponden al propietario temporal. El propietario temporal puede transmitir otra propiedad temporal de menor duración a favor de una o más personas, a la vez o una después de otra.

Facultades del Titular Sucesivo

El titular sucesivo puede enajenar, hipotecar y someter a cualquier otro gravamen su derecho y puede disponer de él *mortis causa*. El titular sucesivo puede exigir al propietario temporal que se haga cargo de las obras de reparación o reconstrucción, si el bien se deteriora en un 50% o más de su valor por culpa o dolo del propietario temporal.

Inscripción

El título de adquisición de la propiedad temporal se inscribe en el Registro correspondiente de conformidad con la ley y con los efectos correspondientes. En la inscripción debe hacerse constar la duración de la propiedad temporal y, si procede, el régimen voluntario pactado.

Extinción

La propiedad temporal se extingue por las causas generales de extinción de la propiedad y además por las siguientes:

• Vencimiento del plazo.
• Deterioro del bien en un 50% de su valor por culpa o dolo del propietario temporal, si éste, una vez requerido por el titular sucesivo, no se ha hecho cargo de las obras de reparación o construcción.

Los derechos reales que gravan la propiedad temporal, en caso de renuncia al derecho y abandono de la posesión del bien o cualquier otra causa de extinción voluntaria, subsisten hasta que venza el hecho o la causa que comporte su extinción.

Capítulo VI: Propiedad Compartida

Concepto y Régimen Jurídico

La propiedad compartida confiere a uno de los dos titulares, llamado propietario material, una cuota de dominio, la posesión, el uso y disfrute exclusivo del bien y el derecho a adquirir, de modo gradual, la cuota restante del otro titular llamado propietario formal. La propiedad compartida supone la exclusión de la acción de división. Pueden ser objeto de la propiedad compartida los bienes inmuebles y los “muebles duraderos y no fungibles que puedan constar en un registro público”. Puede constituirse la propiedad compartida sobre un bien en régimen de propiedad temporal.

La propiedad compartida se rige, en lo no establecido por su título de constitución y disposiciones de este capítulo, por las normas de este código (Código Civil Catalán) relativas a la comunidad ordinaria indivisa y a los derechos de adquisición, en lo que sea compatible.

Constitución

La propiedad compartida se constituye por negocio jurídico *inter vivos*, a título oneroso o gratuito o por causa de muerte. El título de constitución debe contener las siguientes circunstancias:

1. La cuota inicialmente adquirida.
2. El derecho de adquisición gradual y los requisitos y condiciones de su ejercicio. En defecto de pacto, las cuotas sucesivamente adquiridas no pueden ser inferiores al 10% del total de la propiedad.
3. La contraprestación dineraria, si existe, para el ejercicio en exclusiva de las facultades dominicales atribuidas sobre el bien, su actualización y los criterios para su determinación a medida que se ejerza el derecho de adquisición gradual.

La duración de la propiedad compartida es de 30 años, salvo que las partes fijen un plazo diferente que, en ningún caso, puede superar los 99 años.

Inscripción

La propiedad compartida se inscribe en el registro correspondiente, haciéndose constar las circunstancias anteriores y, en su caso, los derechos de tanteo y retracto. Si recae sobre un inmueble, debe inscribirse de acuerdo con la legislación hipotecaria, en el folio abierto para la finca matriz. La inscripción del derecho del propietario material se hará en folio independiente, el cual debe remitir al régimen de propiedad compartida.

Facultades y Obligaciones del Propietario Material

Derechos

El propietario material tiene la posesión y uso del bien de forma plena y exclusiva, sin que pueda comprometer su subsistencia; puede enajenar, hipotecar y someter a cualquier otro gravamen su cuota, comunicándolo al propietario formal, así como disponer *mortis causa*. Y puede adquirir más cuota de forma gradual, de acuerdo con el título de constitución.

Puede ejercer todos los actos de riguroso dominio, pero precisa del consentimiento del propietario formal para dividir el bien, y la distribución debe hacerse en cuanto al precio de adquisición, y contraprestación dineraria establecida.

Están a su cargo, en caso de Propiedad horizontal, el ejercicio de los derechos y cumplimiento de las obligaciones, así como los gastos ordinarios, ya que los extraordinarios deben dividirse de acuerdo con la cuota de cada uno.

Obligaciones

Tiene la obligación de pagar el precio de adquisición de las cuotas, satisfacer la contraprestación dineraria, cuyo importe disminuye proporcionalmente con la adquisición de más cuota, y pagar todos los gastos e impuestos vinculados a la propiedad del bien.

Facultades del Propietario Formal

Puede enajenar, hipotecar y someter a cualquier otro gravamen su cuota, así como disponer de ella por causa de muerte, sin perjuicio de los derechos de tanteo y retracto.

Y exigir al propietario material que se haga cargo de las obras de reparación o reconstrucción si el bien se deteriora un 20% o más o compromete su subsistencia.

Contraprestación Dineraria y Tanteo y Retracto

La cuota del propietario material está afecta, con carácter real, al pago de la contraprestación correspondiente al año en curso y dos años anteriores.

Si el propietario material efectúa una transmisión onerosa de su cuota debe aportar el documento que acredite que está al corriente de pago de la contraprestación dineraria hasta la fecha de la transmisión, sin cuyo requisito no puede otorgarse escritura, salvo renuncia de los adquirentes.

Ambos propietarios deben comunicarse recíprocamente el cambio de titularidad a favor de un tercero.

Finalmente, la enajenación a título oneroso de su cuota por cualquiera de los propietarios, da derecho al otro, salvo pacto en contrario, a los derechos de tanteo y retracto.

Extinción

La propiedad compartida se extingue por las siguientes causas:

1. La reunión en una sola titularidad de todas las cuotas de propiedad.
2. La destrucción o pérdida del bien.
3. El vencimiento del plazo de duración de la propiedad compartida.
4. La falta de ejercicio de cualesquiera de los derechos de adquisición gradual acordados, salvo pacto en contrario.
5. La conversión en un régimen de comunidad ordinaria o especial.
6. El acuerdo de ambos titulares.
7. La renuncia de cualquiera de los titulares, que comporta el acrecimiento a favor del otro.

Una vez extinguida la propiedad compartida por las causas a que se refieren las letras c) y d), el bien afectado pasa a la situación de comunidad ordinaria indivisa. En este caso, quien ha sido propietario formal puede exigir la adjudicación de la totalidad del bien objeto de la comunidad pagando en metálico el 80% del valor pericial, en el momento de exigir la adjudicación, de la participación de quien ha sido propietario material.