Propiedad del Subsuelo y Decisiones en la Comunidad de Bienes: Derechos y Límites

Caso Práctico Nº 6: Análisis de la Propiedad del Subsuelo y Decisiones en la Comunidad de Bienes

Propiedad del Subsuelo y Licencias de Obra

El artículo 350 del Código Civil establece que el propietario del suelo también lo es del subsuelo. Sin embargo, en este caso, al tratarse de la realización de una obra, se precisa contar con la correspondiente licencia de obra. Dicha licencia es denegada por el ayuntamiento porque no se cumplen los requisitos exigidos por la ley y no se ajusta al planeamiento urbanístico. Por lo tanto, no tienen la propiedad del subsuelo, a pesar de lo que indica el artículo 350 del Código Civil, en lo que respecta al aprovechamiento urbanístico o volumen de edificabilidad.

Si hubieran optado por la segunda opción, es posible que también se les hubiera denegado, ya que no se cumplía uno de los requisitos que establece la Ley de Ordenación de la Edificación: garantizar la seguridad de los edificios. Esto podría provocar daños al derecho a la vida de los habitantes, un derecho fundamental. El ayuntamiento deniega la licencia y no permite que se pueda resolver, de una u otra manera, la falta de espacio material para que todos los copropietarios puedan utilizar el objeto de propiedad como aparcamiento de sus vehículos.

Acuerdos en la Comunidad de Bienes: Mayoría y Límites

1. Se trata de un acuerdo para resolver provisionalmente la situación. Todos aquellos acuerdos que tengan como finalidad decidir el uso de la cosa común son un acto de administración, del uso y disfrute de la cosa común. El uso al que se quiera destinar la cosa común es un acto de administración, así como establecer las reglas para dicho disfrute. En este caso, ese acto de administración ha decidido destinarlo a plazas de garaje, procediendo a designar determinados metros cuadrados a cada uno de los copropietarios, con el problema de que no hay metros cuadrados para todos. Para tomar decisiones sobre actos de administración de la cosa común, el artículo 398 del Código Civil exige que el acuerdo sea válido si se aprueba por mayoría, pero no por mayoría de comuneros, sino por mayoría de cuotas de participación, es decir, mayoría económica. En este caso, se toma el acuerdo respetando esa mayoría. Sin embargo, aun cuando el acuerdo se tome respetando este criterio, los acuerdos están sometidos a límites, y esos límites los establece el artículo 394 del Código Civil. El que nos interesa es que no excluya a ningún comunero del uso de la cosa común por sus cuotas de participación, y eso es lo que está sucediendo en este caso: se ha sobrepasado este límite. Además, de aceptarse que mediante un acuerdo mayoritario quede excluido del uso de la cosa común alguno de los comuneros o copropietarios, la cuota quedaría carente de todo valor; se trataría de un simple simbolismo (artículo 399 del Código Civil). Esta carecería de valor de mercado y de valor de uso. Por lo tanto, si esta decisión de excluirlos no es un acto administrativo, porque se vulnera el límite que establece el artículo 394 del Código Civil, se trataría de un acto de disposición. La decisión de excluir a algún comunero o comuneros del uso de la cosa común no está sometida al régimen de la mayoría de cuotas porque no es un acto de administración, sino un acto de disposición. El problema es que en la regulación de la comunidad de bienes del Código Civil no hay referencia expresa a los actos de disposición. Sin embargo, el Tribunal Supremo y la doctrina lo han incluido dentro del artículo 397 del Código Civil para aquellos actos que conlleven la alteración de la cosa común (acuerdo unánime). La alteración de la cosa común puede tener un sentido material, cuando se decide, por ejemplo, modificar la estructura del garaje. La alteración puede ser física o jurídica.

   Solución: este acuerdo no sería válido porque, al tratarse de un acto de disposición conforme al artículo 397 del Código Civil, hubiera requerido un acuerdo unánime.

Derechos Individuales de los Comuneros

2. El artículo 399 del Código Civil reconoce a todo comunero pleno poder de disposición sobre su cuota de participación. Cualquiera puede enajenar su cuota de participación y no requiere el consentimiento de los demás comuneros; es un derecho individual. El artículo 1522 del Código Civil se conoce como el retracto de comunero. Como consecuencia de que cualquier comunero tiene la libre disposición de su cuota de participación, hay que incluir no solo el poder de disponer de ella mediante su enajenación o mediante la constitución de derechos reales sobre la cosa ajena, sino incluso la renuncia. Puede renunciar a su cuota, lo cual aparece expresamente reconocido en el artículo 395 del Código Civil. Si el comunero puede renunciar a su cuota de participación, esa renuncia, como ha declarado el Tribunal Supremo en relación con carácter general para la renuncia de los derechos, puede ser expresa o tácita (es necesario que concurran los requisitos de los hechos concluyentes).

3. Sí.

Transmisión de la Cuota de Participación y Saneamiento por Evicción

4. Pueden transmitir la cuota de participación. Su admisibilidad se deduce de la materia que regula la evicción, el saneamiento por evicción. De la compraventa solo surgen obligaciones, y pueden quedar diferidas en el tiempo. El que ha vendido una cosa sin ser propietario de ella puede adquirirla cuando se procede a la entrega de dicha cosa. Mientras en nuestro sistema jurídico se distingue la fase obligacional, los derechos de crédito, solo nace el derecho de entregar la cosa comprada cuando llegue el momento que en el contrato se estableció. El comunero puede adquirir la cosa comprándole su cuota de participación. La compraventa de cosa ajena es válida en nuestro derecho porque se distinguen los efectos obligacionales que nacen de los efectos *erga omnes* y no se confunden ambos. Cuando se vende una cosa ajena, nos podemos encontrar con que, lo que realmente sí es un requisito de la *traditio* cuando hay que proceder a la entrega, es que se sea propietario de la cosa que se entregue y se tenga poder sobre ella. Es un requisito que ha de concurrir en el momento de proceder a la consumación del contrato, el cumplimiento de obligación por parte del vendedor. Nos podemos encontrar con que se venda una cosa ajena y se vaya a entregar, entonces el vendedor lo será realmente y el comprador será propietario.

   Segunda situación que nos podemos encontrar: que no adquiera la cosa y siga siendo propiedad de otro, pero sí tenga la posesión y se la entrega al comprador. El comprador se puede encontrar con la sorpresa de que el verdadero dueño ponga una reivindicatoria y recupere la posesión de la cosa que le pertenece, por lo que el comprador verá frustrada su acción. En este caso, cuenta con la responsabilidad o que se le indemnice los daños y perjuicios ocasionados por responsabilidad derivada del saneamiento por evicción. El artículo 1461 del Código Civil señala las dos principales obligaciones de todo vendedor: la entrega de la cosa y el saneamiento. El artículo 1473 del Código Civil indica en qué consiste el saneamiento: el vendedor está obligado y responderá por saneamiento derivado de vicio oculto que presente la cosa vendida y el saneamiento por no garantizarle la posesión pacífica de la cosa vendida. El artículo 1974 establece que hay responsabilidad por evicción por no garantizarle la posesión pacífica al comprador cuando este, por sentencia firme, se ve privado de la cosa comprada porque se le reclama y se la tiene que entregar. Dos situaciones: el verdadero dueño reclama la posesión y responde en base al saneamiento por evicción, o que no la reclame y el comprador termine convirtiéndose en dueño por usucapión.