Propiedad, Posesión y Comunidad en el Código Civil

Teoría del Título y el Modo

La llamada teoría del título y el modo es tradicional en nuestra doctrina jurídica e inspira la regulación del Código Civil. Nace de una interpretación causalista de la traditio romana. La traditio por sí sola no sirve para transmitir el dominio, si no va precedida de un negocio jurídico antecedente que justifica la transmisión (venditio aut aliqua iusta causa). Es necesaria la yuxtaposición de dos elementos que dan lugar a un supuesto complejo de formación sucesiva:

• El contrato antecedente, al que se llamará causa remota, iusta causa o titulus.
• El traspaso posesorio, que será la causa próxima o el modo de adquirir.

La conjunción de ambos elementos determina la transmisión. Si únicamente ha existido titulus o iusta causa, habrá una simple relación con puro valor obligacional. Si únicamente ha existido traditio no fundada en un titulus, habrá traspaso posesorio, pero no verdadera transmisión de la propiedad.

La teoría del título y el modo es una interpretación causalista del sistema de transmisión del dominio, ordenada con una terminología escolástica (causa remota y causa próxima - título y modo) que dominó en la doctrina europea durante una época y que se consagró en algunos Códigos Civiles.

Adquisición de la Propiedad (Art. 609 CC)

El artículo 609 del Código Civil nos habla de la forma de adquirir la propiedad, que se adquiere y transmite por la Ley. Esto quiere decir que tendremos que disponer de un título de propiedad, que se podrá adquirir mediante escritura de propiedad. Esta podrá ser por compraventa, por donación, herencia y por algunos contratos mediante la tradición. Además, también se puede adquirir por prescripción o usucapión.

Comunidad (Art. 392 CC)

El artículo 392 establece: "Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas".

Principios de la Comunidad

• Principio de autonomía privada: Los contratos, acuerdos o convenios entre los comuneros constituyen la ley fundamental y el estatuto regulador.
• Principio de proporcionalidad: El concurso de los partícipes, tanto en los beneficios como en las cargas, es proporcional a las respectivas cuotas que, mientras no se pruebe lo contrario, se presumen iguales (art. 393).
• Principio democrático: En la administración y mejor disfrute se sigue el régimen de mayoría, que no son mayorías de personas o de cabezas, sino de cuotas o intereses (art. 398).
• Principio de libertad individual:

Uso y Disfrute (Art. 394 CC)

Cada partícipe puede servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho. Hay, pues, una facultad individual de uso de la cosa común que presenta tres límites fundamentales: destino (usarla para lo que es), el interés de la comunidad y el derecho de los demás comuneros.

Administración (Art. 398 CC)

Como norma general, se establece el principio de las mayorías. Para la administración y mejor disfrute de la cosa común son obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes. El Código establece: "No habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representan la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad". El Código requiere un "acuerdo", por lo que han de ser citados los comuneros a fin de deliberar y tomarlo, en su caso.

Conservación, Mejora, Alteraciones y Disposición (Art. 397 CC)

Incluye los gastos necesarios que cada uno debe pagar, así como el derecho a obligar a pagar a los demás el que ya ha pagado. El comunero puede liberarse renunciando a su parte. La posibilidad de defensa judicial del derecho de los condueños.

Ninguno de los condueños podrá, sin consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos.

Los comuneros pueden enajenar la totalidad de la cosa común a una tercera persona. Nuestro Derecho positivo no se refiere de una manera especial a este supuesto, pero no debe haber dificultad alguna en admitirlo, naturalmente siempre que el derecho que los comuneros ostentan sea un derecho transmisible.

La enajenación de la totalidad del derecho constituye una alteración del régimen de la comunidad, por lo cual es aplicable el criterio de la unanimidad establecido en el art. 397. Para establecer un gravamen de la cosa común es necesario el consentimiento de todos los comuneros.

Derecho de Cada Comunero Sobre su Cuota (Art. 399 CC)

Es el derecho individual del condueño que se manifiesta en ciertas facultades. El artículo 399 establece: "Todo condueño tendrá la plena propiedad de su parte y la de los frutos y utilidades que le correspondan". No se trata de que la parte constituya un auténtico objeto material de derecho. Es simplemente una expresión aritmética de la medida de la concurrencia en el todo, de lo que idealmente le corresponde en ese todo, del que cada comunero es titular único; es, sencillamente, su cuota.

Posesión Natural y Posesión Civil (Art. 430 CC)

El art. 430 del Código Civil dice que la posesión natural es la tenencia de una cosa o disfrute de un derecho por una persona. La posesión civil es esa misma tenencia unida a la "intención de haber la cosa o derecho como suyos".

Posesión en Concepto de Dueño y Distinto del de Dueño (Art. 432 CC)

El art. 432 del Código Civil dice que la posesión de los bienes y derechos puede tenerse en el de dueño o en el de tenedor de la cosa o derecho para conservarlos o disfrutarlos, perteneciendo el dominio a otra persona. En la posesión de cosas, es poseedor únicamente quien posee como dueño, y los demás son meros tenedores de la misma. La distinción entre poseedores y tenedores de la cosa es infecunda en gran medida porque tanto unos como otros están protegidos por las acciones posesorias.

Posesión Mediata e Inmediata

El poseedor mediato posee por medio del poseedor inmediato, que es la persona que, por estar ligada con una relación jurídica con aquél, se encuentra en una posesión directa con la cosa. El reconocimiento de esas posiciones jerarquizadas sobre una misma cosa puede explicar que el propietario-poseedor mediato pueda entregar la cosa, cumpliendo así el requisito de la traditio, a fin de que el accipiens adquiera el dominio sobre la misma, si existe entre él y el tradens un contrato traslativo que sirva de causa a aquella entrega.

Ejercicio Propio de la Posesión y por Medio de Otro

El que tiene la posesión puede ejercer por sí el poder de hecho sobre la cosa, pero también otra persona, en nombre de aquél, podrá ejercer sobre la cosa ese poder.

Posesión Viciosa y Posesión Tolerada (Art. 444 CC)

Según el art. 444 del Código Civil, "los actos meramente tolerados, y los ejecutados clandestinamente y sin conocimiento del poseedor de una cosa, o con violencia, no afectan a la posesión". Y el art. 441 del Código Civil prohíbe que la posesión se adquiera con violencia. La violencia y la clandestinidad, como formas de adquirir la posesión, no afectarán a la que tuviere el poseedor que los sufre.

Posesión de Buena y de Mala Fe (Art. 433 CC)

El art. 433 del Código Civil dice que "se reputa poseedor de buena fe al que ignora que en su título o modo de adquirir exista vicio que lo invalide. Se reputa poseedor de mala fe al que se halla en el caso contrario". La posesión de buena fe recae sobre un título por el que se adquiere el derecho que nos da, a su vez, el derecho a poseer la cosa en el concepto que lo hacemos.