Propiedad, accesión y límites en el Código Civil español

Propiedad en el Código Civil Español

Artículo 348 CC: La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa sin más limitaciones que las establecidas en las leyes. El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla. Este precepto es criticado por la doctrina, que entiende que son muchas más las facultades que integran la propiedad. Son facultades, además, sujetas a limitaciones. La propiedad en el CC responde a estas características:

1. Carácter eminentemente agrario (cuando el CC habla de propiedad se refiere a la de la tierra, con destino rústico y agrícola).
2. Carácter individualista (son escasas las propiedades colectivas o de carácter público).
3. Derecho absoluto (llega al cielo y a lo más profundo de la tierra).
4. El CC defiende la posición del propietario (el status quo).
5. Se considera libre de cargas.

El artículo 33 CE reconoce el derecho a la propiedad privada y señala las limitaciones que deben venir impuestas por las leyes en función del interés general o del bien común. Es un derecho constitucional, no fundamental.

Límites de la propiedad

El artículo 348 CC dice que el derecho de propiedad está necesariamente sujeto a límites y prohibiciones. En la actualidad son abundantes las limitaciones inherentes que tiene un propietario en dos conceptos diferentes:

1. Límites legales: impuestos por la ley al derecho de propiedad por el interés general, que tiene que soportar cualquier propietario cuando se encuentre en la situación legalmente prevista.
2. Servidumbre forzosa: posibilidad que tiene un propietario de exigir a otro la constitución forzosa de una servidumbre cuando se dan las características y circunstancias previstas en la ley.

La limitación más frecuente viene impuesta por las relaciones de vecindad: normas que limitan las facultades del propietario por razón de la proximidad o contiguidad de las fincas. No hay un precepto legal para solucionar este problema; nuestro CC se refiere de forma muy indirecta a esto: regula la responsabilidad civil por daño. El propietario tiene que indemnizar por el daño causado por razón de los humos excesivos que sean nocivos para las personas o cosas (artículo 1908.2). El propietario tiene la obligación de conservar o mantener sus propiedades en buen estado, a riesgo de tener que indemnizar si, por no hacerlo, causa daño a un tercero.

Derecho de uso inocuo

Derecho de un tercero a utilizar una propiedad ajena con tal de que no se haga daño al poseedor. Único límite será la tolerancia del dueño, que está perfectamente legitimado para poner fin a estas situaciones y cerrar su propiedad.

Accesión

Artículo 353 CC: La propiedad de los bienes da derecho por accesión a todo lo que ellos producen, o se les une o incorpora, natural o artificialmente. Por ello, la accesión será el derecho por virtud del cual el propietario de una cosa hace suyo lo que ésta produce, o se le une o incorpora, natural o artificialmente.

Existen dos tipos de accesión:

1. Continua: se da por unión de una cosa a otra (mueble o inmueble) pertenecientes a distintos propietarios y hay que decidir a quién pertenece la totalidad.
2. Discreta: se da por producción de los frutos (un solo propietario).

También se clasifica en:

1. Mobiliaria: incorporación de una cosa mueble a otra mueble, siempre que pertenezcan a distintos propietarios y que formen un todo inseparable.
2. Inmobiliaria: que puede ser natural o artificial.

Accesión inmobiliaria artificial

Se rige por las normas básicas del artículo 358 CC (lo edificado, plantado o sembrado en predios ajenos, y las mejoras o reparaciones hechas en ellos, pertenecen al dueño de los mismos, con sujeción a lo que se dispone en los artículos siguientes) y 359 CC (todas las obras, siembras y plantaciones se presumen hechas por el propietario y a su costa, mientras no se pruebe lo contrario). El suelo se considera cosa principal y su propiedad absorbe la de lo incorporado en él; el principio de superficie solo cede en casos excepcionales. Hay tres supuestos concretos:

1. Incorporación hecha en suelo propio + materiales ajenos: artículo 360 CC (el propietario del suelo que hiciere en él, por sí o por otro, plantaciones, construcciones u obras con materiales ajenos, debe abonar su valor; y si hubiere obrado de mala fe, estará además obligado a la indemnización de daños y perjuicios).
2. Suelo ajeno + materiales propios (artículos 361 CC, 362 CC, 363 CC y 364 CC).
3. Incorporación hecha en suelo ajeno + materiales ajenos: artículo 365 CC (si los materiales, plantas o semillas pertenecen a un tercero que no ha procedido de mala fe, el dueño del terreno deberá responder de su valor subsidiariamente, y en el solo caso de que el que los empleó no tenga bienes con que pagar. Si el propietario usa el artículo 363 CC, no tendrá lugar este supuesto).

Accesión invertida

Supone la extralimitación del dueño de un terreno que, además de construir en terreno propio, invade parcialmente el terreno limítrofe concurriendo buena fe. Ante esto, el Tribunal Supremo dijo que quien construye en terreno ajeno de buena fe e invade parcialmente el terreno vecino se queda con lo construido y le pertenece por accesión. Requisitos:

1. Invasión parcial de terreno limítrofe.
2. Buena fe por parte del edificante (ignorancia de que el suelo no le pertenece).
3. Que las dos partes del suelo formen con el edificio un todo indivisible.
4. Que el valor de lo construido sea superior al valor del suelo invadido.

Dándose los requisitos, ha de pagar al dueño del terreno invadido el precio de mercado del terreno e indemnizarlo de todos los daños y perjuicios.