Principios y Efectos del Registro de la Propiedad: Análisis SEO

Registro de la Propiedad: Principios y Efectos

T5RP. Inscripción voluntaria para los ciudadanos (NO obliga aunque sí promueve o fomenta la inscripción), para autoridades públicas sí es obligatoria la inscripción en el Registro de la Propiedad. El R.P robustece la publicidad de derechos reales.

Principios Hipotecarios

Los principios hipotecarios son reglas, instituciones o efectos jurídicos que identifican a un determinado sistema registral. No alcanzan la categoría de principios generales del Derecho. Pretenden ordenar racionalmente soluciones al problema de la publicidad de los derechos reales inmobiliarios. Su contenido es muy variado: reglas técnicas/formales (principio de tracto sucesivo); por el contrario, alcance más sustantivo (principio de la fe pública registral). También hay principios que equivalen a una concreta solución (principio de rogación); y otros, engloban un conjunto de efectos más amplios (principio de legitimación registral).

1. Principio de Inscripción

Nuestro ordenamiento tiene carácter declarativo (declara algo que ya existía previamente, con una serie de presunciones y efectos en favor del titular), NO carácter constitutivo, SALVO para hipoteca y derecho de superficie.

2. Principio de Rogación

El procedimiento de inscripción se inicia a instancia del interesado (voluntaria por norma general), SIN que el Registrador actúe de oficio (sólo supuestos tasados específicos). Una vez comenzado el procedimiento, su desenvolvimiento corresponde al Registrador.

3. Principio de Legalidad

Los títulos y derechos que acceden al RP deben ser verdaderos y válidos. El Registrador debe calificarlos para poder hacer, suspender o denegar la inscripción (si aprecia vicio/defecto). Los funcionarios altamente cualificados que intervienen se encargan de llevar el control de legalidad de la escritura pública (para inscribir un título/derecho en el R.P, ha de otorgarse previamente escritura pública). Puede que el notario autorice la escritura pública pero el Registrador NO. El objetivo de la inscripción es doble garantía/seguridad. CONSECUENCIAS: el control garantiza la validez y eficacia de lo publicado en el R.P. Aquí se fundamentan los efectos sustantivos del R.P, que cobran identidad a través del principio de legitimación y el principio de fe pública registral.

4. Principio de Tracto Sucesivo

Es una regla técnica de funcionamiento del R.P. El que pretenda inscribir un título o derecho, debe traer causa del previo titular registral, para que en el folio respectivo de cada finca se refleje la cadena de transmisiones, de forma continua, de todas las titularidades sucesivas de cada uno de los derechos publicados (también indicar el transferente porque figura en el RP). Se pretende que el RP reproduzca, lo más fielmente posible, la historia jurídica de cada finca o derecho, a fin de suministrar al tercero que lo consulta una información completa.

5. Principio de Prioridad

Preferencia a favor del que accede primero al Registro: tendrá la protección del mismo, incluso con mejor derecho que los que intenten su inscripción con posterioridad. Pone de manifiesto: el rango registral que cada derecho adquiere cuando accede al folio respectivo + el cierre del Registro a todos los demás derechos incompatibles con aquel que primero se ha inscrito.

6. Principio de Publicidad

La publicidad del R.P tiene mayor fuerza que el hecho de la posesión: hará la situación del titular inatacable. Tiene doble significado:

• Publicidad formal: accesibilidad a la información registral de todos los que quieran conocer su contenido y manifiesten un interés legítimo. El carácter público de los Registros se hace efectivo mediante nota simple informativa/certificación expedida por el Registrador.
• Publicidad material: expresa todos los efectos sustantivos que derivan del RP para el titular del derecho que accede a él, con el objetivo de alcanzar seguridad jurídica. El contenido de la publicidad se concreta en dos principios:

1) Principio de Legitimación Registral

Se presume que los derechos reales inscritos en el R.P existen (en la extensión que figure en el propio asiento: gravámenes/libre de cargas,...) y que el titular que figura en el R.P efectivamente lo es, que el derecho le pertenece y presume también su posesión: legitima al titular a ejercer su derecho (transmitirlo, poseerlo,...): otorga al titular facilidad de prueba y facultad de usar acciones de defensa de su derecho inscrito. Presunción iuris tantum. Este principio tiene una posición defensiva.

2) Principio de la Fe Pública Registral

Es la consecuencia más importante de la inscripción. Tiene posición atacante porque implica que el titular, al cumplir los 4 requisitos del art. 34 LH, está protegido, nadie puede arrebatarle su derecho, siendo este artículo iuris et de iure (NO prueba en contrario). Brinda seguridad al tráfico jurídico.

7. Principio de Exactitud

Implica la presunción de que el R.P es exacto: corresponde con la realidad extra-registral. La existencia del folio real, el tracto sucesivo y el principio de legalidad hacen que el R.P tienda a ser exacto; pero su doble realidad (civil y registral) significa que puede que NO siempre sea exacto: presunción iuris tantum (admite prueba en contrario), cuya principal manifestación es el principio de legitimación registral; sólo es iuris et de iure (NO admite prueba en contrario) cuando el R.P NO concuerda con la realidad (NO hay exactitud): aquí, se aplica el principio de la fe pública registral.

Objeto de la Publicidad Registral: Títulos y Derechos Inscribibles

En el RP se inscriben y publican títulos y derechos para la efectiva transmisión de derechos reales, pero únicamente en lo que deba afectar a terceros, y NO a las partes intervinientes.

Para decidir la inscribibilidad de un derecho y la validez del título y su contenido, la inscripción NO convalida actos NULOS (art. 33 LH).

A) Derechos Reales Inmobiliarios

Dominio, usufructo, uso, habitación, hipoteca, servidumbres, derecho de superficie, vuelo, anticresis. En el R.P debe constar el derecho, su naturaleza, el nombre que se le dé en el título y las circunstancias que lo determinan, el contenido fijado por normas, modos o límites.

Titularidades fiduciarias: el fiduciante cede la propiedad civil de una cosa mancipable a favor del fiduciario, quien tendrá que devolverla.

Derechos Personales

1) Arrendamientos de bienes inmuebles, subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos y arrendamiento con opción de compra. 2) Derecho de opción que reúna los requisitos expresamente establecidos en el art. 14 RH.

B) Títulos Inscribibles

La publicidad registral de un derecho se extiende a su contenido, circunstancias que lo delimitan, a quién es el titular, etc.: es necesario que todo esto se refleje en el título del derecho objeto de inscripción. Se incluyen:

1. Actos y Contratos

Que constituyan / reconozcan / transmitan / modifiquen / extingan alguno de los derechos susceptibles de inscripción. Éstos pueden ser:

• A título gratuito / oneroso
• Con eficacia transmisiva / constitutiva
• Con alcance declarativo de extinción de derechos / con alcance declarativo de renuncia a usufructo
• Modificativo. El acto/contrato debe reflejar estipulaciones que tengan trascendencia real, condiciones suspensivas y resolutorias, prohibiciones de disponer, causas de revocación de donaciones, y que puedan provocar la resolución / rescisión del contrato.

2. Títulos Sucesorios

3. Hechos Jurídicos

Adquisición de derechos reales mediante accesión/usucapión, que accederán al R.P con el título en que conste tal adquisición.

4. Resoluciones Judiciales

5. Actos Administrativos

Podrán acceder al RP aquellos actos administrativos que provoquen una modificación jurídica real susceptible de inscripción (adjudicaciones por expropiación forzosa).

3. Titular

Persona física/jurídica, pública/privada a la que pertenece, según el RP, el derecho, facultad/expectativa inscrita, quien se beneficia de los efectos sustantivos derivados de la publicidad registral. Es considerado titular hasta que NO se practique una inscripción contradictoria de su situación registral, se cancele o caduque el asiento practicado a su favor. Han de existir al tiempo de la inscripción -SALVO nasciturus-. En todo caso, ha de estar determinado / ser susceptible de determinación.

B) Identificación

Art. 51.9 RH regula los requisitos: si es persona física: nombre y apellidos, documento nacional de identidad; circunstancias de edad (menor / mayor / emancipación), estado de casado / soltero / viudo / separado / divorciado; cuando proceda, régimen económico matrimonial e identificación del otro cónyuge; la nacionalidad, vecindad y domicilio. Si es persona jurídica: expresar su clase, denominación, nacionalidad si es extranjera, domicilio, e inscripción, en su caso, en el Registro correspondiente.

Finca Registral

La manifestación del principio de especialidad es: "una finca, un derecho". Consecuencia: adopción del folio real como criterio organizador: la finca se constituye en el soporte físico de todas las situaciones jurídico-reales publicadas. Desde el punto de vista registral, es finca todo lo que abre folio real: en principio, ésta coincide sustancialmente con el significado material de la misma. Por fechas / personas / cosas, cada una tendrá su propio expediente registral. Los distintos sistemas para estructurar el R.P tienen sus propias reglas, de tanta relevancia que tienen también sus propios principios: modifica así dos concepciones del CC: matiza/debilita (como mínimo) el “NO puedo transmitir lo que NO tengo”. Matiza la facultad de exclusión y reipersecutoriedad, si se dan los requisitos del art. 34 L.H (art. iuris et de iure): la persona que adquiere de un titular registral puede adquirir si se dan 4 CONDICIONES para que le mantengan en su adquisición a non domino (el que transmite NO tiene dominio pleno sobre la cosa; sino que, por el principio de legitimación, se presume propietario y tiene poder de disposición):

• De buena fe
• A título oneroso
• Se adquiere de una persona que, en el R.P, figure con facultades para transmitir el derecho de que se trate
• Que se inscriba su adquisición.

Dicha adquisición sacrifica al verdadero propietario en beneficio de brindar seguridad en el tráfico jurídico.

B) Fincas Especiales

1. Finca Funcional

Varias fincas NO colindantes forman 1 unidad orgánica con el mismo destino económico. Se requiere que los bienes que forman la unidad se integren en una explotación económica organizada en forma de empresa, y que se delimiten las parcelas, terrenos, heredades que forman la finca registral.

2. Pisos y Locales en Régimen de Propiedad Horizontal

Se exige que previamente haya sido objeto de inmatriculación el edificio en su totalidad como finca registral. Deberá constar el título de constitución de propiedad horizontal que refleje la cuota de participación de cada uno en la comunidad y los estatutos. Después, ya podrá inmatricularse de forma separada cada uno de los pisos y locales.

3. El Agua

Las aguas de dominio privado que tengan la consideración de bien inmueble, podrán constituir finca independiente, e inscribirse con separación de aquella que ocuparen / en que nacieren. Esto NO afectará a que se pueda hacer constar la existencia de las aguas en la inscripción de las fincas de las que formen parte, como una cualidad de éstas. Por el contrario, las servidumbres en materia de aguas deberán inscribirse en el folio correspondiente a la finca sobre las que recaen.

4. Las Concesiones Administrativas

Constituye finca independiente el derecho subjetivo que se deriva de una concesión administrativa que, según el art. 334.10cc, tiene naturaleza de bien inmueble.

Descripción de la Finca en el Registro. Folio Real

A) Inmatriculación

Asiento de inscripción por el que la finca accede por primera vez al RP. En nuestro sistema, la finca NO se registra separada y previamente al derecho que recae sobre la misma, sino que se inscribe conjuntamente. Cuando una finca se inscribe por primera vez, se le abre un folio, y se le da un número diferente y correlativo al anterior.

B) Descripción de la Finca

En el folio real NO se reflejan de forma separada los datos físicos y jurídicos de cada finca, se superponen sucesivamente, en la medida en que van accediendo con los distintos títulos que se inscriben. En la inmatriculación deberán recogerse las circunstancias de los ARTS. 9 LH Y 51 RH, fijando:

1. Naturaleza de la finca: rústica / urbana, nombre con que las de su clase se conocen en la localidad; y para las rústicas, si se dedican al cultivo de secano / de regadío.
2. Su situación y linderos: se identificarán para las rústicas por el lugar donde se ubican, con expresión de las fincas colindantes. Por otro lado, las fincas urbanas se identificarán por la localidad, calle y número, y los linderos.
3. Su extensión superficial.

Modificaciones

A) Exceso de Cabida

Puede ser que la extensión de la finca reflejada en el Registro NO se corresponda con la que realmente tiene, porque en el mismo se exprese mayor / menor cabida que la que le corresponde. La Ley establece procedimientos adecuados para que pueda modificarse el Registro cuando NO coincida con la realidad extra-registral:

1. Regla general: aplicación de los procedimientos de inmatriculación, como si se tratara de una nueva finca. Estos son: el expediente de dominio, el acta de notoriedad, y el título público.
2. Esta exigencia se simplifica en determinados supuestos del art. 298.5 RH, para los que basta la declaración de exceso de cabida en un título inscribible.

B) Declaración de Obra Nueva

Obra nueva: cualquier alteración de la estructura y contenido de una finca, que consista en la construcción de un edificio sobre un solar / en la transformación de una explotación agraria / en la realización de otro tipo de mejora. Estas modificaciones en la finca pueden acceder al Registro por 3 medios.

C) Modificaciones Registrales de las Fincas

Las alteraciones que se producen en la finca trascienden al folio real en el que ésta figura, provocando, en su caso, la apertura de un nuevo folio / el cierre de un folio. 4 SUPUESTOS:

1. Agrupación: 2 / + fincas (continuas / discontinuas) se reúnen para formar 1 sola, que pasa a un nuevo folio registral, con el consiguiente cierre de los de las antiguas fincas.
2. Agregación: se incorpora a 1 finca registral parte de otra / una nueva.
3. Segregación.
4. División de fincas registrales.

Efectos de la Inscripción

A) Prioridad. Rango Registral

Rige, para los derechos reales, el principio prior tempore, potior iure (primero en el tiempo, preferido en el derecho) establece el orden registral en el principio de prioridad. La preferencia entre distintos derechos reales que se constituyen sobre un bien se mide por la fecha de ingreso en el Registro (la del asiento de presentación). La publicidad registral en nuestro Derecho es un medio de protección de los titulares que acceden al Registro, por lo que, la diligencia que se emplee al llevar a cabo la pronta inscripción, es la que debe determinar la producción de sus efectos: esto es importante porque, en nuestro ordenamiento, los derechos se transmiten y constituyen al margen del Registro.

1. Puede ocurrir que, un titular de un derecho de propiedad que, por ejemplo, ha adquirido por tradición, y un adquirente posterior que la ha inscrito en el Registro, se confronten 2 realidades diferentes que tienen, en principio, distintos ámbitos de protección.
2. También puede ocurrir que se constituyan varios derechos reales limitados sobre una misma finca, que acceden al Registro en un orden de fechas que NO se corresponde con las de su constitución, se confronten 2 realidades diferentes que tienen, en principio, distintos ámbitos de protección.

La solución a los problemas planteados NO es homogénea; sin embargo, en ambos casos, se resuelve a través del principio de prioridad, cuando alguno/s derecho/s concurrentes están inscritos en el R.Desde la perspectiva de la publicidad registral, el principio de prioridad tiene 2 CONSECUENCIAS:

1. Cierre registral: en un título inscrito en el Registro, NO podrá asentarse otro (de anterior / igual fecha) que sea INCOMPATIBLE.
2. Rango registral: la situación jurídica relativa a la posición que un derecho ocupa respecto a otros derechos COMPATIBLES Y VIGENTES (constituidos sobre una misma finca), que accedieron al R.P (para su inscripción) en fechas distintas (anteriores / posteriores): la preferencia registral se da según el rango que ocupa cada uno en el folio, determinado por la fecha de ingreso en el Registro. Tiene 2 MANIFESTACIONES:

• Una manifestación formal:
  • Para las inscripciones: el número que se le da a cada una.
  • Para las anotaciones preventivas: la letra asignada, el folio respectivo.
• Una manifestación sustantiva: un derecho NO queda afectado en su realización por aquellos que accedieron al Registro con posterioridad: los efectos que despliega la publicidad registral se aplican a cada derecho en función de su rango.

B) El Cierre Registral

Cierre registral: en un título inscrito en el Registro, NO podrá asentarse otro (de anterior / igual fecha) que sea INCOMPATIBLE. Se impide la inscripción o anotación de un derecho anterior / igual en el tiempo a aquel que ya ha causado asiento registral: esta contraposición de intereses se resuelve en favor del titular registral: éste se beneficiará de los efectos de la publicidad mientras permanezca en el Registro. Para que se produzca el cierre registral, los derechos han de ser INCOMPATIBLES (que, por su contenido, excluya la posibilidad de un ejercicio simultáneo por otra persona y por ella).

Tiempo a Contar para el Cierre del Registro

→ el del asiento de inscripción / el de la anotación preventiva, en su caso (en ese momento se tiene la certeza de su idoneidad para ser objeto de la protección registral).Sin embargo, los derechos que se adquieren con posterioridad estarán sometidos a la regla de tracto sucesivo: NO podrán inscribirse SIN causa del titular registral. La inscripción del derecho posterior (que podrá también ser objeto de otro asiento de presentación*) dependerá de lo que ocurra con el anterior: si SÓLO se hubiera extendido asiento de presentación, NO podrá inscribirse / anotarse ningún otro título sobre dicho asiento durante 60 días (contados desde el día siguiente a la fecha en que se extendió el asiento). Esto es así porque 1ero se ha de evaluar si procede el derecho del cual se hizo asiento de presentación: si procede, se concederá la inscripción de dicho derecho y, SÓLO si se concede, se podrá inscribir otros derechos después sobre ese (derechos posteriores), si procede. asiento de presentación→ sólo es una solicitud de inscripción, que sirve para saber la fecha de inscripción, lo que luego nos servirá para saber qué derecho prevalece: prior tempore potior iure (1ero en el tiempo, preferido en el derecho).

C) LA LEGITIMACIÓN REGISTRAL:deriva (junto con el principio de fe pública registral) del principio de publicidad y del principio de exactitud (muy relacionados entre sí). Presume que los derechos reales inscritos en el R.P existen (en la extensión que figure en el propio asiento: si tiene gravámenes o está libre de cargas,...) y que el titular que figura en el R.P efectivamente lo es, que el derecho le pertenece y presume también su posesión: legitima entonces al titular a ejercer su derecho (transmitirlo, poseerlo,...): otorga al titular facilidad de prueba (con la simple aportación del certificado del registro) y la facultad de usar las acciones específicas de defensa de su derecho inscrito. Es una presunción iuris tantum (admite prueba en contrario porque se puede invertir la carga de la prueba sobre el que niega lo publicado). Este ppo tiene una posición defensiva. “A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada en el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que, quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales, tiene la posesión de los mismos” (art. 38 LH). El principio de exactitud implica la presunción de que el R.P es exacto: corresponde con la realidad extra-registral. La existencia del folio real, del tracto sucesivo y del principio de legalidad hacen que el R.P tienda a ser exacto; pero su doble realidad (la civil y la registral) significa que puede que NO siempre sea exacto: se trata de una presunción iuris tantum (admite prueba en contrario), cuya principal manifestación es el ppo de legitimación registral*; sólo es iuris et de iure (NO admite prueba en contrario) cuando el R.P NO concuerda con la realidad (NO hay exactitud): en este caso, se aplica el ppo la fe pública registral*. “Los asientos del Registro practicados en los libros a los que se refiere el art. 238 y ss., en cuanto se refieran a los derechos inscribibles, están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras que NO se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley” (art. 1.3 LH). El principio de publicidad: la publicidad del R.P tiene > fuerza que el hecho de la posesión: hará la situación del titular inatacable. Este ppo tiene un DOBLE SIGNIFICADO -  publicidad formal: la accesibilidad a la información registral de todos los que quieran conocer su contenido y manifiesten un interés legítimo. Se declara el carácter público de los Registros en el art. 221 LH, el cual se hace efectivo mediante la nota simple informativa o la certificación expedida por el Registrador.-  publicidad material: expresa todos los efectos sustantivos que derivan del Registro para el titular del derecho que accede a él, con el objetivo de alcanzar seguridad j.8. LA FE PÚBLICA REGISTRALderiva (junto con el principio de legitimación registral*) del principio de publicidad y del principio de exactitud (muy relacionados entre sí). Es la consecuencia + imp. de la inscripción. Este ppo tiene una posición atacante porque implica que el titular, al cumplir los 4 requisitos del art. 34 LH (se puede adquirir a non domino de un titular registral, si se cumple 4 CONDICIONES: de buena fe, a título oneroso, que adquiera de alguna persona que en el R.P figure con facultades para transmitir el derecho y que inscriba su adquisición), está protegido, nadie puede arrebatarle su derecho, siendo este art. iuris et de iure (NO admite prueba en contrario). Brinda seguridad del tráfico j.El principio de exactitud implica la presunción de que el R.P es exacto: corresponde con la realidad extra-registral. La existencia del folio real, del tracto sucesivo y del principio de legalidad hacen que el R.P tienda a ser exacto; pero su doble realidad (la civil y la registral) significa que puede que NO siempre sea exacto: se trata de una presunción iuris tantum (admite prueba en contrario), cuya principal manifestación es el ppo de legitimación registral*; sólo es iuris et de iure (NO admite prueba en contrario) cuando el R.P NO concuerda con la realidad (NO hay exactitud): en este caso, se aplica el ppo la fe pública registral*. “Los asientos del Registro practicados en los libros a los que se refiere el art. 238 y ss., en cuanto se refieran a los derechos inscribibles, están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras que NO se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley”.El principio de publicidad: la publicidad del R.P tiene > fuerza que el hecho de la posesión: hará la situación del titular inatacable. Este ppo tiene un DOBLE SIGNIFICADO:-  publicidad formal: la accesibilidad a la información registral de todos los que quieran conocer su contenido y manifiesten un interés legítimo. Se declara el carácter público de los Registros en el art. 221 LH, el cual se hace efectivo mediante la nota simple informativa o la certificación expedida por el Registrador.-  publicidad material: expresa todos los efectos sustantivos que derivan del Registro para el titular del derecho que accede a él, con el objetivo de alcanzar seguridad j.

T.1. 1.La Constitución Económica:concepto de la doctrina. Dentro de la CE nos proporciona una serie de principios necesarios para nuestra economía, de tal forma que continua el liberalismo económico y el capitalismo liberal. El artículo 128 CE establece la riqueza nacional y que sea cual fuere su titular está subordinada al interés social. Esta norma determina un principio general de que, aunque el bien sea de un particular o del poder público todos deben de estar sometidos al interés general. En cuanto a los bienes de los particulares, reconoce el derecho de propiedad y la atribución particular en el artículo 33.1 CE. Lo que supone una posibilidad de tener una esfera privada de bienes gobernada por ellos. Estos bienes están sometidos a su poder por lo que se ponen a su servicio, pero a el mismo tiempo debe cumplir con unos deberes. Estos deberes corresponden con el interés social y la CE así los engloba. De forma que el poder del derecho de propiedad queda delimitado por los deberes y las facultades que se les otorgan. Las leyes desarrollaran los deberes y cargas de los bienes, siempre respetando el contenido esencial. El resto de los bienes son de titularidad publicas encargados de la gestión de intereses generales, determinado en los artículos 128.2 y 132 CE. Se atribuyen entonces, los bienes reservados al sector público para servicios o recursos esenciales y los que tienen la afectación (destino/ sirven) al uso, servicio público, o fomento de la riqueza nacional. Se incluyen los bienes comunales, son los bienes destinados al uso común de vecinos en municipios o entidades locales, pero de dominio público. Y el patrimonio nacional o real. Estos bienes están caracterizados por su inalienabilidad, imprescriptibilidad e inembargabilidad. Los bienes de los particulares pueden circular de manera libre al libre arbitrio de estos, lo que sellama la libre iniciativa económica o libertad de empresa. Los poderes públicos protegen el  ejercicio y la productividad. Se basa en un sistema de oferta y demanda que se ajusta a los precios, y el conjunto de recursos materiales y humanos destinados al ejercicio de una actividad. El artículo 38 CE permite la libertad de empresa, con una protección de reserva de ley respecto al desarrollo de las condiciones generales de su ejercicio. Por otro lado, también en la economía puede haber una iniciativa pública, reconocida por la constitución. Debe coexistir con la iniciativa privada de forma que no se eliminen la una a la otra. Los entes públicos actúan desempeñando actuaciones como si fuesen empresarios, respetandosiempre el derecho de los individuos. Solo podrán sustituir a la iniciativa privada en un sector, pero no en el total de la economía, y debe estar permitido por la ley (por ejemplo, el servicio del agua). El sistema económico español es un sistema mixto. El instrumento fundamental es la planificación del estado por ley, así pueden equilibrar y armonizar el desarrollo y estimular la riqueza y su distribución. 2.El reconocimiento del derecho fundamental a la propiedad privada: El Art. 33CE Para entender el reconocimiento de este derecho a los particulares (dominio privado), es necesario contraponerlo a su contrario, es decir, al dominio público estatal, al que se refiere el artículo 132.2 CE (“son bienes de dominio público estatal...”). Por lo que, hay que entender que el artículo 33.1 CE se refiere a bienes de dominio particular. Derecho a la propiedad privada: Derecho que faculta a los particulares a apropiarse de los bienes que conforman la riqueza nacional, siempre y cuando no sean bienes demaniales (públicos). Es un derecho que se encuentra protegido por su propio reconocimiento como derecho fundamental (dimensión subjetiva). El derecho a la propiedad privada se encuentra en el Título I Capítulo II Sección II, reconocido en el artículo 33 como un derecho fundamental aunque no pueda solicitar el recurso de amparo constitucional ni este regulado por una ley orgánica. Art. 33.1: “Se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia.-El verbo reconocer se debe entender como “admitir o aceptar algo como legítimo”. - Es un derecho subjetivo, es oponible erga omnes, exclusivo y excluyente.La constitución reconoce en el artículo 33.1 la propiedad privada como una institución. Lo que supone que el precepto, asimismo, garantiza la propiedad como parte esencial del orden socioeconómico que la Constitución instaura. Esta garantía protege a este derecho frente a la acción legislativa.

3.La función social de la propiedad: Las propiedades. Art. 33.2: “La función social de estos derechos (propiedad privada y herencia) delimitará su contenido, de acuerdo con las leyes.” → Esto va dirigido al legislador, el cual decidirá qué función social (interés general) debe realizarse. Conclusiones de este artículo (33.2): 1) Se le atribuye al legislador ordinario la competencia para determinar el contenido, o régimen jurídico, del derecho a la propiedad. 2) El legislador antes de determinar el contenido de una de las propiedades debe interpretar qué función social va a realizarse, mediante el bien, objeto del derecho de propiedad que vaya a regular. 3) Una vez determinada tal función, ya podrá delimitar el régimen jurídico de propiedad. Esto supone que el legislador determinará los deberes y cargas que tendrá que cumplir quien sea el titular del derecho, pues mediante su cumplimiento realizará la función social del derecho. Y, de otra parte, supondrá que la Ley establecerá las facultades que atribuya su titular, a fin de que realice su interés. El artículo 33.2 CE condiciona el ejercicio del legislador para delimitar el contenido del derecho a la propiedad, ya que deberá hacerlo de acuerdo con la función social que se deba realizar. Por lo tanto, el legislador antes de la regulación del régimen jurídico de la propiedad de la que se trate deberá identificar qué “función o interés social” se debe realizar mediante tal regulación. Esto explica que haya distintos contenidos, o formas, o regímenes para el derecho de propiedad, es decir, que haya propiedades, porque cada régimen jurídico de propiedad puede ser diferente según su función social (propiedad del suelo urbano, propiedad intelectual...), Ha de considerarse que la función social es aquel criterio de conexión entre el interés general y el nterés particular, que legislador ha de impulsar que ambos se realicen y satisfagan. Consecuencia de tal medida, será la delimitación, o configuración interna, del contenido del derecho subjetivo, es decir, de las facultades reconocidas y la intensidad de las mismas, pero también los deberes y cargas que, quien sea el titular, deberá cumplir. De modo que, en la función social, justifica que el titular del derecho también debe hacer, pues, ser titular del derecho obliga, así como el fundamento de su poder, en el que se manifiesta la f social.  4.Garantías del derecho fundamental a la propiedad. a. Reserva institucional El artículo 33.1 CE reconoce el derecho a la propiedad, y se califica como una institución. Se reconoce el derecho a personas naturales y jurídicas la posibilidad de apropiarse de bienes de la riqueza nacional. Les protege de todo ataque de figuras que traten de desnaturalizar su contenido. b. Reserva de Ley La propiedad privada está contemplada en la constitución como un derecho constitucional, pero España al entrar y ratificar ciertos instrumentos internacionales pasa a ser un derecho fundamental. Se reserva a ley formal la posibilidad de regular las formas y regímenes siempre que respete el contenido esencial. Hay posibilidad de que en ciertas situaciones de urgente necesidad se regule por decreto-ley, pero debe haber una posterior aceptación del poder legislativo o un proyecto de ley. Pues, aunque tienen la misma fuerza se obliga a que sea regulado por el poder legislativo. c. El respeto al contenido esencial del derecho El artículo 53 CE determina que el derecho se puede regular siempre que se respete el contenido esencial, lo que supone que este no se modifique. De forma que por ley ordinaria se regulan las formas, estatutos o regímenes de la propiedad, de acuerdo con su función social. La Constitución como norma suprema otorga protección al contenido esencial, si este quisiera ser modificado o regulado debería haber una reforma constitucional que lo permitiese o que cambiase el contenido esencial. d. El recurso de inconstitucional El recurso de inconstitucionalidad sobre una ley debe imponerse después de que esta se acepte. Es un derecho fundamental pero no tiene las características (desarrollo en ley orgánica y recurso de amparo) que tienen los mismos, ya que se incluye por lo que este derecho supone. Este recurso se impone de manera extraordinaria ante una conducta del legislador impropia o anormal, pues es su deber el autocontrol. Se daría en el caso de que el poder legislativo regulara parte del contenido esencial sin respetarlo. e. La expropiación forzosa Son leyes extraordinarias, por las cuales el legislador hace uso de la facultad otorgada por el artículo 132.2 CE. Supone que sobreponga el interés general al del particular de manera justificada. Esta justificación es una garantía para el particular pues siempre puede ser objeto de  revisión. Estas leyes suponen una privación del derecho de propiedad a sus titulares siempre con la correspondiente indemnización. Por lo tanto, surge cuando hay un interés general que debe satisfacerse y se cumple con el sacrificio patrimonial del particular, así se justifica que el primero es prioritario. Además, se basan en los artículos 132.2 y 128 CE .

los cuales determinan que los bienes de dominio público no pueden ser apropiados por lo que el titular no podría revocar su poder ante los que han sido incorporados imperativamente. La indemnización se basa en que al haber un despojo de parte del patrimonio si no se hiciese una contribución por ello una de las partes se estaría enriqueciendo injustamente. Además, les corresponde que el valor de esta sea igual a lo que ellos cedieron, pudiendo reclamar ante la jurisdicción; de tal forma que se pudiese sustituir o reponer por un análogo. La expropiación forzosa es la privación singular de la propiedad privada o de derechos o intereses patrimoniales legítimos acordada imperativamente por los poderes públicos por causa justificada de utilidad pública o interés social. Este poder está limitado al poder ejecutivo, en concreto a los órganos de la administración competentes. La utilidad pública se debe determinar mediante ley.  Art 609 CC. “La propiedad se adquiere por la ocupación. La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión  testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición. Pueden también adquirirse mediante la prescripción”. Se suele establecer una distinción entre los modos de adquirir, que los diversifica en modos originarios y modos derivativos. Son originarios aquellos que permiten la adquisición del derecho real sin necesidad de que exista un titular anterior y, por tanto, libre de toda carga (la ocupación es un modo originario, pero los derechos reales in re aliena no pueden adquirirse por ocupación, puesto que debe mediar otro negocio jurídico, obra del dueño de la cosa, para que se constituyan.), Por otro lado, los derivativos, permiten adquirir un derecho real sobre una cosa mediante la transmisión de ese derecho por su titular anterior y, por consiguiente, sujeta a las mismas características, facultades, cargas... que presentaba para el dueño anterior (por ejemplo, la tradición, donación...). La sucesión es un específico fenómeno de transmisión por causa de muerte, y la transmisión por ley tiene un ámbito bastante limitado (por ejemplo, el usufructo legal que al cónyuge viudo corresponde en la herencia del premuerto). Sin embargo, la doctrina apunta que existen derechos reales que no requieren para su constitución de ese mecanismo de adquisición derivativa que es la tradición. Por ejemplo, en el caso de la hipoteca, el derecho real se constituye mediante el otorgamiento de una escritura pública y su inscripción en el Registro de la Propiedad, y las servidumbres negativas, en las que por su propia naturaleza no cabe transferencia de la posesión pues obligan al propietario gravado a un no hacer, y que, por consiguiente, pueden constituirse simplemente por contrato. el sistema del derecho español se basa en la idea de que la propiedad de un bien solo se transfiere a través de un contrato válido y una entrega efectiva del bien, y estos requisitos deben ser evidentes en el registro público para ser reconocidos legalmente. LA TRADICIÓN La tradición se refiere al acto de transferir la posesión de un bien de una persona (tradens) a otra (accipiens), con la intención de transferir también la propiedad del bien. En el contexto del derecho, la tradición se divide en dos planos: el personal y el real. El plano personal se refiere a la obligación de cumplir con la entrega de un bien, es decir, el pago. En cambio, el plano real se refiere al acto de entrega real, simbólica o ficticia del bien que se traduce en la adquisición del dominio o derecho real sobre el mismo. (el estudio de la tradición se debe enfocar en la vertiente real). ¿Cuáles son las formas de tradición de nuestro CC? Las formas de tradición en nuestro Código Civil (CC) se encuentran principalmente en los artículos 438, que determina las formas de adquirir la posesión, y 1.462 y 1.464, que permiten una extensión general. A) Traditio real: es la entrega material de las cosas. Puede ser el paso de mano a mano tratándose de muebles, o la ocupación material si son inmuebles. Se produce la "puesta en poder y posesión" de la cosa. B) Traditio simbólica: se produce cuando la transmisión del dominio no va ligada al traspaso material de la posesión de la cosa, sino a la entrega de una accesoria en la que queda simbolizada la principal. En nuestro CC se recogen dos casos muy significativos: 1. La entrega de las llaves del lugar o sitio en que se hallen almacenados o depositados los muebles si se trata de la entrega de éstos. Esta forma de tradicióntambién se extiende a los inmuebles. 2. La entrega al adquiriente de los títulos de pertenencia. C) Acuerdo de las partes: se efectuará por el solo acuerdo o conformidad de los contratantes, si la cosa vendida no puede trasladarse a poder del comprador en el instante de la venta o si éste la tenía ya en su poder por algún motivo. Esta forma de tradición también se aplica a la entrega de inmuebles. D) Otorgamiento de escritura pública: el otorgamiento de la escritura pública equivaldría a la entrega de la cosa, "si de la misma no resultare o se dedujese claramente lo contrario". El precepto es aplicable tanto a bienes muebles como inmuebles.

E) Tradición de bienes incorporales: subsidiariamente se admiten para estos bienes como formas de entrega el uso que del derecho haga el adquiriente con consentimiento del tradens, y la entrega por éste a aquél de los títulos de pertenencia. En resumen, la tradición consiste en la creación de un signo externo de recognoscibilidad de la adquisición del dominio o de un derecho real, del cual la entrega no sería más que una especie.  Extinción del derecho real: a)Pérdida de la cosa La pérdida de la cosa es una causa de extinción del derecho real, pero esta pérdida debe ser total. Si la pérdida es parcial, el derecho real continúa existiendo en la parte restante de la cosa. La pérdida puede ser fortuita, negligente o dolosa, pero el derecho real se extingue, en cualquier caso. La cosa puede perderse tanto en el mundo físico como en el jurídico, y se considera que la pérdida ocurre cuando la cosa ya no puede cumplir con su función económica. b)La Consolidación La consolidación es una causa de extinción de los derechos reales que ocurre cuando una misma persona adquiere la cualidad de titular dominical y de titular del derecho real que lo grava. Esto significa que una persona no puede ostentar un derecho real sobre su propia cosa. Laconsolidación no puede operar en perjuicio de terceros, lo que significa que, si el derecho real está gravado con otro derecho real, este último sigue existiendo frente al titular del primer derecho real. c)La renuncia y el abandono La renuncia es un negocio jurídico unilateral en el que el titular de un derecho subjetivo extingue espontáneamente su derecho. La renuncia no necesita el conocimiento ni el consentimiento de otra persona y tiene efectos diferentes según se aplique al dominio o a los iura in re aliena. En el primer caso, la renuncia implica que el titular del derecho renuncia a su propiedad sobre la cosa, es decir, el titular abandona completamente su derecho a poseer, usar y disponer de la cosa, lo que significa que la cosa se convierte en nullius, es decir, sin dueño. En el segundo, cuando alguien renuncia a un derecho real sobre una cosa, no renuncia a la propiedad de la cosa en sí, sino solo a su derecho a usarla o gozarla de  alguna manera, por lo que el titular del dominio recupera la plenitud de sus facultades. El abandono es una forma de renuncia que se caracteriza por la desposesión de la cosa d)La revocación La revocación ocurre cuando el titular de un derecho real transfiere la cosa a otra persona y luego cambia de opinión, haciendo que la cosa regrese a su patrimonio. La revocación solo se aplica a las enajenaciones válidas y efectivas, por lo que no es aplicable a los casos de nulidad o anulabilidad. e)La expropiación forzosa La expropiación forzosa es una causa de extinción de los derechos reales que permite que l propiedad o los derechos legítimos sean tomados por el Estado por motivos de utilidad pública e nterés social. En este caso, se otorga una indemnización justa al titular del derecho afectado. Clases de posesión- Posesión natural y posesión civil El artículo 430 dice que posesión natural es la tenencia de una cosa o disfrute de un derecho por una persona. Por otro lado, posesión civil es esa misma tenencia unidos a la «intención de haber la cosa o derecho como suyos. Se separan dos clases de posesiones por razón del animus del poseedor (si se tiene o no intención de haber la cosa o derecho como suyos). No es que para la posesión natural no se requiera ningún animus (ya que en toda relación posesoria no puede faltar), lo que ocurre es que la presencia de un animus cualificado hace a la posesión civil. animus domini, es decir, a la intención de haber la cosa o derecho como dueño.  Ahora bien, no basta la mera intención o el mero animus domini para cualificar la posesión como civil. La intención, el ánimo es un hecho interno, de muy difícil prueba. La objetivación del animus puede resultar del título por el que se adquiere la posesión (p. ej., poseerá como dueño el que ha comprado la cosa o la ha recibido en donación). Pero no en todos los casos ocurrirá lo mismo. Se admite la posibilidad, de que el poseedor cambie por su voluntad el título por el que posee, o que no tenga título alguno, pero se comporte como dueño, por ejemplo. La distinción entre posesión natural y posesión civil carece de consecuencias en orden a su protección, pues sabemos que todo poseedor está legitimado para la interposición de las acciones de la posesión. Sin embargo, si las tiene en orden a la adquisición del dominio por prescripción adquisitiva o usucapión (ordinaria o extraordinaria), ya que han de asentarse necesariamente sobre la posesión civil. Por otra parte, el propio Código civil prescinde de esta distinción, como veremos a continuación.

- Posesión en el concepto de dueño y en concepto distinto del dueño: articulo 432 que «la posesión de los bienes y derechos puede tenerse en uno de estos dos conceptos: o en el de dueño, o en el de tenedor de la cosa o derecho para conservarlos o disfrutarlos, perteneciendo el dominio a otra persona». Esto implica que solo el poseedor que tiene la posesión como dueño es considerado poseedor, mientras que los demás que tienen poderes sobre la cosa para conservarla o disfrutarla son meros tenedores. Sin embargo, hay diferencias en las situaciones contempladas por los artículos 430 y 432. Según De Buen, el usufructuario y el arrendatario son poseedores civiles de sus respectivos derechos, pero no poseen como dueños de la cosa. Por otro lado, Castán sostiene que, aunque la posesión en concepto de dueño es la más típica, también puede haber un poseedor que lo sea a la vez en concepto de dueño y en concepto de no dueño. La distinción entre poseedores y tenedores no es relevante porque ambos están protegidos por las acciones posesorias y los titulares de derechos reales pueden adquirir la propiedad por usucapión. El artículo 432 admite la posibilidad de que sobre una misma cosa recaigan varias posesiones, siempre y cuando se reconozca el dominio a otra persona. - Posesión mediata e inmediata: La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha afirmado reiteradamente que estas dos clases de posesiones pueden concurrir respecto de una misma cosa. El poseedor mediato posee por medio del poseedor inmediato, quien tiene una relación jurídica directa con la cosa. Así, por ejemplo, el propietario que alquila su finca es poseedor mediato,  mientras que el arrendatario sería un poseedor inmediato. La base positiva para la distinción la halla la jurisprudencia en el artículo 432 generalmente. Esta distinción permite al poseedor mediato transferir la cosa a otra persona si existe un contrato traslativo (arts. 609 y 1.095). El propietario-poseedor mediato no hará efectivamente una entrega material, pero sí una instrumental mediante el simple otorgamiento de la escritura de venta, por ejemplo. - Ejercicio propio de la posesión y por medio de otro Atendiendo al modo en que se ejerce la posesión, dice el artículo 431: «La posesión se ejerce en las cosas o en los derechos por la misma persona que los tiene y disfruta, o por otra en su nombre.» Es clara la disociación entre el tener y ejercer. El que tiene la posesión puede ejercer por si el poder de hecho sobre la cosa. Pero también otra persona, en nombre de aquél, podrá ejercer sobre la cosa ese poder. El artículo 439 permite que pueda adquirirse la posesión por la misma persona que va a disfrutarla, por su representante legal o por su mandatario, igualmente la posesión será ejercida en las cosas y derechos por la persona que la disfruta, por su representante legal y por su mandatario. En otras palabras, el que ejerce la posesión no sería un verdadero poseedor, sino sólo una persona que realiza actos posesorios por otro. El servidor de la posesión es un ejecutor material que actúa por orden o instrucción de otra persona que tiene la posesión. En resumen, existen dos figuras: el representante del poseedor y el servidor de la posesión, y mientras las cosas estén en manos del servidor, se consideran como si estuvieran en las del poseedor. - Posesión viciosa y posesión tolerada El artículo 441 prohíbe que la posesión se adquiera con violencia, mientras que el artículo 444 preceptúa que los actos meramente tolerados, y los ejecutados clandestinamente sin conocimiento del poseedor de una cosa o con violencia «no afectan a la posesión». El CC establece posteriormente que la posesión debe ser en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida para adquirir el dominio. Los actos posesorios ejecutados en virtud de licencia o por mera tolerancia del dueño no aprueban para la posesión. La posición viciosa es la posesión violenta y clandestina, mientras que la tolerancia no afecta a la posesión, pero indica que el poseedor tolerado no es un poseedor en concepto de dueño. La violencia o clandestinidad no despojan al poseedor de su posesión durante un año, pero pasado ese plazo se crea una posesión nueva con pérdida de la consideración de poseedor del que la tenía con anterioridad. Posesión de buena y mala fe Hasta aquí, al estudiar las clases de posesión, nos hemos referido a ésta como un señorío de hecho ejercido sobre una cosa, prescindiendo de si existe un titulo en el poseedor del que emane su derecho a aquella posesión, o que tal poseedor crea que existe. En cambio, al hablar de la posesión de buena o de mala fe el panorama varía. Aquí ya hay que conectar necesariamente la posesión que se ejerce sobre una cosa con el título del que deriva el derecho al ejercicio posesorio. Así lo hace el CC en el artículo 433 del Código Civil que establece que el poseedor de buena fe es aquel que ignora que exista un vicio en su título o modo de adquirir. Por otro lado, el artículo 1.950 define la buena fe en la usucapión como la creencia de que la persona de quien recibió la cosa era dueño de ella y podía transmitir su dominio.

Por aplicación de las normas de la buena fe, la ignorancia del vicio o la creencia ha de ser siempre excusable. Si ha podido salir el poseedor de ese estado con el empleo de una diligencia media, no hay duda de que posee con mala fe. Se exige que la ignorancia del vicio se mantenga durante todo el tiempo que dura la posesión y la posesión inicialmente de buena fe puede perder este carácter posteriormente. Sin embargo, no basta un simple cambio de ánimo interno para que la  posesión de buena fe se transforme. Se necesitan actos que hagan patente aquel cambio.  Art. 460: El poseedor puede perder su posesión: 1.Por abandono de la cosa. 2.Por cesión hecha a otro por título oneroso o gratuito. 3.Por destrucción o pérdida total de la cosa, o por quedar ésta fuera del comercio. 4.Por la posesión de otro, aun contra la voluntad del antiguo poseedor, si la nueva posesión hubiese durado más de un año.  La causa del abandono obedece a que no puede existir entonces posesión, pues no se ejercita señorío sobre la cosa, ni se tiene voluntad de ejercitarlo. Falta el corpus y el animus. El abandono mplica una voluntad que debe exteriorizarse colocando la cosa en circunstancias de las que se deduzca su desapoderamiento o desposesión. El abandono no se presume, deberá ser probado. La cesión hecha a otro por titulo oneroso o gratuito. El titulo es traslativo de propiedad.La destrucción o perdida total de la cosa extingue la posesión pues no es posible ejercer señorío sobre ella. La posesión de la cosa mueble no se entiende perdida mientras se halle bajo el poseedor, aunque este ignore su paradero. La perdida de la cosa por quedar fuera del comercio, se entiende como una privación de la comercialidad sobrevenida por un cambio en el ordenamiento. La posesión de otro debe ser una posesión incompatible con la que pueda perder el poseedor actual. Esta posesión, si es en contra de su voluntad, debe durar mas de un año, lo cual significa que el antiguo poseedor a todos los efectos legales tiene esa consideración. De ahí que pueda ejercitar las acciones para el restablecimiento del estado posesorio.  Función legitimadora: Art. 464: La posesión de los bienes muebles, adquirida de buena fe, equivale al título. Sin embargo, el que hubiese perdido una cosa mueble o hubiese sido privado de ella ilegalmente podrá́ reivindicarla de quien la posea. Si el poseedor de la cosa mueble perdida o sustraída la hubiese adquirido de buena fe en venta pública, no podrá́ el propietario obtener la restitución sin reembolsar el precio dado por ella.tampoco podrá́ el dueño de cosas empeñadas en los Montes de Piedad establecidos con autorización del Gobierno obtener la restitución, cualquiera que sea la persona que la hubiese empeñado, sin reintegrar antes al Establecimiento la cantidad del empeño y los intereses vencidos. En cuanto a las adquiridas en Bolsa, feria o mercado, o de comerciante legalmente establecido y dedicado habitualmente al trafico de objetos análogos, se estará́ a lo que dispone el Código de Comercio. El art. 434 presume la buena fe del poseedor. Esta presunción hace que la carga de la prueba recaiga sobre el que afirma la mala fe. El poseedor de buena fe es aquel que ignora que existen vicios en su titulo o forma de adquirir la cosa, y esta ignorancia tiene que prolongarse durante todo el tiempo que dura la posesión. Al admitir la presunción de buena fe, se debe presumir también que existe un titulo para poseer. La prueba de mala fe radicara en que el poseedor conocía el vicio, y en caso de que se hubiera adquirido de buena fe, la mala fe sobrevenida requiere que se pruebe que existen actos que indican que el poseedor no ignora que posee indebidamente.accesión, aun no estando recogida en el Art. 609 CC, si que está regulada en el Art. 353 CC. Según el Art. 353 CC, “La propiedad de los bienes da derecho por accesión a todo lo que ellos producen, o se les une o incorpora natural o artificialmente”. Principios rectores de la accesión: 1. Buena fe. 2. Lo accesorio sigue a lo principal (arts. 376 y 377). El propietario de la cosa principal adquirirá la propiedad por accesión con la correspondiente indemnización al propietario de la accesoria. El Código establece una serie de reglas para distinguir la accesoriedad de la principalidad: - Cuando se trate de dos cosas incorporadas que no pueden separarse, será la accesoria la que se una a la principal como adorno para embellecer la cosa principal (ej. Una puerta a la que se le pone un llamador especial, la puerta es la cosa principal y el embellecedor la accesoria). - Se considerará principal el objeto de más valor. - Si tienen el mismo valor, se considerará principal el de mayor volumen. 3. Todo lo que se plante, siembre o edifique sobre el suelo pertenece al dueño del suelo (arts. 358 y 359).

Accesión inmobiliaria: El CC presume que todo lo plantado, edificado o sembrado pertenece al dueño del suelo, aunque existen excepciones dependiendo de si hay buena o mala fe. - En el caso de la construcción extralimitada, el constructor de buena fe invade con su edificio una pequeña parte del terreno colindante. La jurisprudencia considera que por tener más valor el edificio que el terreno  invadido, lo accesorio será el suelo y lo principal el edificio, y el constructor obtiene por accesión la propiedad del terreno invadido. Este caso no se encuentra regulado en el CC, pero la jurisprudencia establece una serie de requisitos: 1. Que se haya construido en suelo propio y solo se haya invadido una pequeña porción del suelo ajeno.  2. El terreno ajeno tiene que ser colindante al del propio del constructor. 3. Que las dos partes del suelo formen con el edificio un todo indivisible (ej. si fuera el jardín del edificio se obligará a devolverlo). 4. Que  l edificio tenga en su conjunto un valor económico superior al valor del suelo invadido. 5. Que haya buena fe por parte del constructor o incorporante ignorancia de estar construyendo en un suelo que no le pertenece – ausencia del dolo).  USUCAPIÓN La propiedad se puede adquirir por ocupación o por prescripción. La usucapión (o prescripción adquisitiva) es un modo de adquirir el dominio y los demás derechos sobre los bienes, tal y como lo define el artículo 609 del CC. Se conoce como adquisición originaria porque el usucapiente ha poseído el bien durante un tiempo que el ordenamiento jurídico lo reputa como merecedor de ser propietario y donde no han ntervenido terceros para dicha adquisición. (La prescripción extintiva es la que provoca la extinción de derechos y acciones). Cabe distinguir dos clasificaciones: ▪ Ordinaria: en favor de un usucapiente en el que concurre buena fe en su adquisición y un justo título. ▪ Extraordinaria: se funda en posesión y no requiere ni buena fe ni justo título. ▪ Mobiliaria: pueden ser movidos o trasladados. ▪ Inmobiliaria: no pueden ser movidos o trasladados. Sujetos: atendiendo al artículo 1931, podrán adquirir los bienes o derechos por prescripción las personas capaces para adquirirlos por los demás modos legítimos. La prescripción ganada por un copropietario aprovecha a los demás también Requisitos:a)El concepto titular de derecho: El usucapiente debe ser capaz, ejerciendo la ley o a título de posesión. Si se trata de una cosa mueble hurtada o rabada el usucapiente será encubridor.La usucapión opera contra toda clase de personas, sean físicas o jurídicas. Ello implica que también se pueden usucapir bienes de personas incapaces o menores de edad. No obstante, esos menores o incapacitados podrán reclamar por negligencia de su representante legal aquello que les pertenezca y hayan perdido por usucapión. Las personas jurídicas también podrán reclamar por negligencia del responsable. b)La posesión hábil para usucapir Requisitos comunes de la posesión de usucapión son los siguientes 1. Que sea público es decir que no sea clandestino. 2. Que sea pacífico, que no sea de una manera violentada. 3. Que sea la posesión ininterrumpida, sin intervalos donde no se utilice el bien. 4. En concepto de dueño que significa que el poseedor del bien adopta una conducta igual a la del propietario del bien. c)Los plazos para la adquisición por usucapión. Suspensión e interrupción de la prescripción. La Ley establece un plazo de 3 años para adquirir por usucapión los bienes muebles, 10 años paralos inmuebles presentes y 20 años para los inmuebles ausentes. Sin embargo, el usucapiente puede computar el tiempo que el bien estuviera en posesión de su causante. Por otro lado, se presume que quien posee el bien o derecho ahora y lo poseyó en otro momento lo ha tenido todo el tiempo. En caso de la usucapión extraordinaria de bienes muebles es de 6 años y de inmuebles es de 30 años. Hay dos formas de interrumpir la prescripción adquisitiva: • Interrupción natural: si la persona deja de poseer por más de un año. Quedan fuera las situaciones como el abandono, pérdida por destrucción, cesión de posesión por título oneroso o lucrativo ya que no necesitan del plazo del año.  • Interrupción civil: se produce por el acto de conciliación siempre que dentro de dos meses de celebrado se presente ante el Juez la demanda sobre posesión o dominio de la cosa cuestionada. O también por la citación judicial hecha al poseedor. Las excepciones a la interrupción judicial se encuentran en el artículo 1946: - Si fuera nula por falta de solemnidades legales, - Si el actor desistiere de la demanda o dejare caducar la instancia o si el poseedor fuere absuelto de la demanda.• Por último, el artículo 1948 reconoce la interrupción de la posesión en virtud de cualquier reconocimiento expreso o tácito que el poseedor hiciere del derecho del dueño.