El Principio de Tracto Sucesivo: Fundamento Clave del Registro de la Propiedad

El Principio de Tracto Sucesivo: Concepto y Fundamentos

El principio de tracto sucesivo busca que, en el folio abierto a cada finca, figure de modo completo su historial jurídico, con el fin de que todos los actos de transmisión y adquisición de derechos sobre la finca formen una cadena perfecta, sin solución de continuidad.

Carácter Formal y Aspecto Material del Tracto Sucesivo

El tracto sucesivo posee un carácter formal, dirigido al Registrador, imponiéndole la conducta a seguir: practicar el nuevo asiento si quien aparece como disponente en el documento presentado es, en ese momento, el titular registral; en caso contrario, rechazará la práctica del asiento. El momento en que se exige el requisito de la previa inscripción no es el momento en que se produzca la transmisión o adquisición, sino el momento en que se pretenda la inscripción de estas.

Ahora bien, también presenta un aspecto material, en el sentido de que el derecho que se pretende inscribir ha de coincidir con el derecho previamente inscrito o ha de estar contenido en él. La identidad debe extenderse a todos los elementos del derecho.

Regulación Legal y Aplicabilidad

Este principio está sancionado en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria (LH). En su primer párrafo, exige el requisito de la previa inscripción a favor del disponente como presupuesto de la registración en general (no solo para disponer).

El tracto sucesivo es aplicable a todos los derechos, incluso a los de crédito, dado que producen efectos reales. En el caso de que el derecho resulte inscrito a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la inscripción solicitada.

Definición Conclusiva del Tracto Sucesivo

En conclusión, el tracto sucesivo puede definirse como aquel principio hipotecario en cuya virtud, para que pueda inscribirse, anotarse, cancelarse o consignarse por nota marginal un derecho o una situación jurídica inscribible, es necesario que conste previamente inscrito o anotado dicho derecho a nombre de la persona que otorgue o en cuyo nombre se otorgue el acto o contrato, o contra la cual se dirija un procedimiento judicial o administrativo.

Modalidades y Excepciones al Tracto Sucesivo

Existen ciertas modalidades o excepciones donde la previa inscripción no es estrictamente necesaria:

• No será necesaria la previa inscripción o anotación a favor de los mandatarios, representantes, liquidadores, albaceas y demás personas que, con carácter temporal, actúen como órganos de representación y dispongan de intereses ajenos en la forma permitida por las leyes.
• Tampoco será precisa dicha inscripción previa para inscribir los documentos otorgados por los herederos cuando ratifiquen contratos privados realizados por su causante, siempre que consten por escrito y firmados por este.
• Por último, serán inscribibles las enajenaciones forzosas derivadas de procedimientos ejecutivos seguidos contra los herederos para la efectividad de deudas del causante, siempre que los bienes perseguidos figuren inscritos a nombre de este, sin que para ello sea necesaria la previa inscripción a favor de dichos herederos ni que, tratándose de herederos indeterminados, se deba acompañar el título de transmisión hereditaria.