Precario Inmobiliario y Contratos de Financiación: Requisitos Legales Esenciales

El Régimen del Precario

Definición y Supuestos Legales

Aunque no aparece expresamente contemplada en la normativa general, salvo alusiones a la posesión de cosa ajena tolerada, la figura del precario es una situación posesoria originada por la tenencia de una cosa. Se puede considerar como una variación del comodato, en el que el comodante permite el uso, pero puede reclamar la cosa a su voluntad. Para que se configure como precario, la cesión debe ser gratuita.

Existen dos supuestos principales para la recuperación de la posesión en el ámbito del precario:

• La recuperación de la posesión de una finca a la expiración del plazo fijado.
• La recuperación de una finca, rústica o urbana, cedida en precario.

Tipos de Posesión en Precario

Se distinguen tres casos principales de posesión que pueden derivar en una situación de precario:

• Posesión Concedida: Es una concesión graciosa que legitima al precarista en su posesión y se extingue por la revocación del concedente.
• Posesión Tolerada: Es una situación iniciada por el precarista sin autorización expresa, pero con la complacencia del propietario, que también es revocable en cualquier momento.
• Posesión Sin Título: Se consideran precaristas los poseedores carentes de título que justifique su tenencia, o aquellos que lo tuvieron, pero que actualmente ha perdido su eficacia.

Contratos y Financiación

Requisitos Formales y Cláusulas Esenciales

En cuanto a la forma, el contrato debe constar por escrito y cada parte debe tener un ejemplar firmado. La eficacia de los contratos que incluyan la obtención de un crédito de financiación queda condicionada a la efectiva obtención de este.

Es nulo el pacto que obligue al comprador a un pago al contado u otra fórmula en el caso de no conseguir el crédito. Además, se entienden por no puestas las cláusulas que obliguen a que el crédito para la financiación solo pueda ser concedido por un determinado concedente.

Contenido Obligatorio del Contrato

El contenido del contrato incluye los pactos y estipulaciones voluntarias, además de lo impuesto por ley. Con carácter obligatorio, debe constar:

• La fecha y lugar de celebración.
• Los datos identificativos de las partes.
• La descripción del objeto del contrato.
• El precio, detallando el desembolso inicial, la parte aplazada y, si aplica, la financiación de un tercero.
• Información sobre el interés (fijo o variable), su importe y periodicidad.
• El tipo de interés nominal (variable) y la fórmula que lo determina.
• La Tasa Anual Equivalente (TAE).
• La cláusula de reserva de dominio.
• La prohibición de enajenar sin autorización hasta que no se haya pagado la totalidad.
• El derecho de desistimiento.
• La tasación del bien.