La Posesión y el Registro de la Propiedad

La Posesión

Es una situación jurídica, es decir, un hecho jurídico en la que aparece una persona en una relación fáctica con la cosa y la cual despliega efectos jurídicos:

• Goza de una protección vía interdictos.
• Prescripción adquisitiva (usucapión) por la cual podemos llegar a obtener un derecho real.
• Nos permite hacer una serie de presunciones ya que cumple una función de legitimación.

Clases:

• Posesión en concepto de titular y en concepto de tenedor.
• Natural y civil.
• Inmediata y mediata.
• Viciosa y no viciosa.
• Justa e Injusta.
• De buena fe y De mala fe.
• Posesión en Precario.

Requisitos: La posesión ha de ser en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida.

Posesión de hecho: una posesión plena, ya que nos facilita hacer presunciones, podemos defenderlo y con el transcurso del tiempo podremos usucapirlo, este es un “señorío o poder de hecho sobre la cosa”

Posesión de derecho: considera que hay determinadas situaciones donde uno es poseedor, pero ha perdido cierto señorío sobre la cosa.

Registro de la Propiedad

Es un registro público, de folio real en el que se inmatriculan fincas, inscriben títulos y se publican derechos reales sobre bienes inmuebles. La inscripción es voluntaria y declarativa ya que la inscripción supone la publicidad (menos en la hipoteca y superficie que si se tienen que registrar para nacer)

Principios:

• P. de Rogación: que se hace a instancia del interesado, a instancia de parte.
• P. de Inscripción: si es constitutiva o declarativa la inscripción.
• P. de tracto sucesivo: se tiene que reflejar la cadena de transmisiones realizada en la finca, tener la cadena hasta la última.
• P. especialidad: que todos los derechos reales constituidos, modificados… deben constar en el folio de la finca.
• P. de exactitud: tiene que ver con las presunciones, todo lo que dice el folio es exacto según el OJ.
• P. de publicidad: tiene que ver con la apariencia ya que es público.
• P. de legalidad: determina que cuando al registrador le llega la escritura pública, tiene que calificar la escritura y decidirá si el acto concreto se inscribe.
• P. de legitimación todo el que aparezca como titular de un derecho real está protegido por el Registro.
• P. de prioridad: quien llega antes prevalece sobre los demás.
• P. de fe pública registral: señala que podemos confiar en que la información que se desprende del Registro es correcta, exacta y actualizada, y que, si confiando en esa información hacemos algún negocio, podemos estar tranquilos y protegidos(art34 LH).

Fincas registrales:

• Agrupación de fincas: se anulan los folios de las fincas anteriores creándose uno nuevo.
• Agregación de fincas: una sola parte de una finca se agregue a otra, se cierra solo el folio de la que se agrega.
• División de fincas: la finca matriz se elimina y se crean nuevos folios con cada finca nueva.
• Segregación de fincas: se modifica el folio de la finca matriz extrayendo la finca nueva.
• Escritura de doble obra: inmatriculación de un edificio sobre la finca que existe.
• Declaración de la propiedad horizontal: primero la obra nueva sobre el edificio nuevo y luego propiedad horizontal porque dentro del edificio hay diferentes pisos.
• Escritura de exceso de cabida: modificación a la descripción de la finca por equivocación, no concuerda lo del Registro con la realidad.

Asiento de presentación: Se extiende en el Libro Diario de Operaciones del Registro en el momento de presentar cada título y consiste en un breve resumen de su contenido (fincas a que se refiere, quién presenta y quiénes son los interesados). Supone la constatación del hecho de la presentación y la petición de inscripción (principio de rogación), poniendo en marcha el procedimiento registral. En él se hace constar el día, hora y minuto en que se ha producido la presentación.

La Propiedad

La propiedad es el señorío más pleno que se puede tener sobre una cosa ya que nos permite su uso, su disfrute, es decir, hacernos con los frutos civiles, naturales e industriales. Además de disponer del bien, es decir, poder transmitir la propiedad, abandonar el bien o gravar el bien.

Características:

• Generalidad: atribuye al propietario todas las facultades que pueden recaer sobre un bien.
• Elasticidad: derecho que se ha adaptado al momento histórico.
• Exclusividad: no puede haber dos propiedades sobre un mismo bien.
• Publicidad: no necesita la inscripción en el RP para constituirse pero sí para dar publicidad

Derechos reales de adquisición: confieren a la persona que se encuentra en una determinada situación jurídica la facultad de adquirir una cosa determinada cuando su propietario ha decidido venderla, o cuando. La ha enajenado a un tercero, respectivamente.

La opción: es la opción que da un propietario a un tercero para que, cuando el tercero quiera, ejercite la opción de compra y el propietario está obligado a venderle.

Derecho de tanteo: otorga la facultad de adquirir una cosa, antes que otro, cuando el propietario ha decidido enajenar, y por el precio que el tercero está dispuesto a pagar

Derecho de retracto: impugnar la compra para recuperar el objeto sobre el que tienes derecho de tanteo.

Derechos reales de goce: atribuyen el uso, el disfrute o las dos.

Usufructo: es un derecho real limitado de goce, temporal e incompatible consigo mismo que faculta a su titular, el usufructuario, para disfrutar y usar la cosa.

Obligaciones y derechos:

• Derecho de disfrutar la cosa con la obligación de conservar su forma y esencia.
• Inventariar la cosa y dar fianza con el fin de garantizar el cumplimiento.
• Realizar las reparaciones ordinarias y pagarlas.
• Abonar las cargas y contribuciones que fueran pertinentes.
• Conservar diligentemente la cosa.
• Entregar la cosa al nudo propietario.
• Informar acerca de cualquier perturbación.
• Pagar los gastos de los pleitos que surgieran por el usufructo, anunciar al dueño de las reparaciones extraordinarias.
• Percibir los frutos de la cosa y realizar mejoras.

Derecho de uso: derecho de disfrute, que da derecho a percibir los frutos de una cosa ajena que basten para cubrir las necesidades del usuario y su familia

Derecho real de habitación: da la facultad de ocupar y, por tanto, de usar las habitaciones que le hagan falta al titular.

Servidumbre: es un derecho real que permite a alguien usar un predio ajeno.

Clases:

• Prediales y personales.
• Positivas y negativas(obligaciones de no hacer).
• Continuas y Discontinuas.
• Aparentes y no aparentes.

Características:

• Carácter subjetivamente real.
• Utilidad.
• Interpretación.
• Indivisibilidad.
• Plazo para usucapir: 20 años.
• Derecho real limitado.

Censo: derecho real inmobiliario que consiste en el poder jurídico que se otorga a su titular de exigir una prestación periódica del propietario del bien sujeto a gravamen.

Derecho real de superficie: Es el derecho real que confiere a su titular el poder de edificar en suelo ajeno, haciendo suya la propiedad de lo construido durante el término de su construcción.

Derechos reales de garantía:

Los derechos reales de garantía otorgan a su titular un poder real sobre una cosa ajena, como garantía del cumplimiento de una obligación, de tal forma que si ésta se incumple, puede el acreedor solicitar la venta en pública subasta de la cosa gravada y cobrarse la deuda con el importe obtenido.

Pacto comisorio: es aquel que permite al acreedor, ante el incumplimiento del deudor, practicar el comiso o apropiación directa e inmediata de la cosa que se halla especialmente vinculada en garantía del cumplimiento de la obligación.

La prenda: Es un derecho real de garantía mobiliaria, que exige el desplazamiento posesorio. La cosa objeto de prenda se ha de poner en posesión del acreedor, o de un tercero de común acuerdo.

La hipoteca inmobiliaria: es un derecho real de garantía que recae sobre bienes inmuebles y que asegura el cumplimiento o la satisfacción forzosa de un crédito mediante la concesión a su titular de la facultad de llevar a cabo la realización de su valor, enajenándolo y percibiendo su precio a través del procedimiento legalmente establecido.

Prenda sin desplazamiento: logra evitar el inconveniente de que el deudor tenga que despojarse de la posesión del bien, ya que el desplazamiento posesorio se sustituye por la consideración del pignorante como depositario.

Hipoteca mobiliaria: es la que se realiza sobre un bien mueble.

Anticresis: derecho real de garantía, con desplazamiento posesorio, por el que el acreedor adquiere el derecho a percibir los frutos de un bien inmueble de su deudor con la obligación de aplicarlos al pago de los intereses, si existiesen, y después a la amortización del capital de crédito hasta que sea cancelada la deuda.

Asiento de Inscripción: Se trata de hacer constar en los libros del Registro un extracto del título presentado, mediante la trascripción en ellos de determinadas circunstancias de dicho título Inmatriculación:Es el primer asiento y inicia la historia registral de una finca, mediante la completa descripción de la misma y constatación del título por el cual la persona a cuyo favor se pretende inscribir la finca adquirió la titularidad de la misma. La primera inscripción de una finca ha de ser la de dominio.