Patrimonio Público del Suelo en Andalucía: Bienes, Destino y Régimen Jurídico

Patrimonio Público del Suelo en Andalucía

Finalidad de la Constitución

¿Qué finalidad persigue la constitución de los patrimonios públicos del suelo?

• Crear reservas de suelo para actuaciones públicas.
• Facilitar la ejecución de la ordenación territorial y urbanística.
• Conseguir una intervención pública en el mercado del suelo, con la finalidad de incidir eficazmente en la formación de los precios.
• Garantizar una oferta de suelo suficiente con destino a la ejecución de viviendas protegidas.

Los patrimonios públicos del suelo no están integrados solamente por bienes inmuebles, sino que también están integrados por recursos e ingresos (dinero).

Bienes y Recursos Integrantes

• Los terrenos y las construcciones adquiridos por la Administración titular en virtud de cualquier título con el fin de su incorporación al correspondiente patrimonio de suelo y, en todo caso, los que lo sean como consecuencia del ejercicio de los derechos de tanteo y retracto previstos en esta Ley. Dicha incorporación podrá ser limitada temporalmente o quedar sujeta a condiciones concretas.
• Los terrenos y construcciones obtenidos en virtud de las cesiones que correspondan a la participación de la Administración en el aprovechamiento urbanístico por ministerio de la ley o en virtud de convenio urbanístico.
• Los adquiridos (recursos) con los ingresos derivados de la sustitución de tales cesiones por pagos en metálico, en los supuestos previstos en esta Ley.
• Los ingresos obtenidos en virtud de las sanciones urbanísticas, una vez descontado el importe destinado a garantizar el coste de la actividad administrativa de inspección y disciplina territorial y urbanística.
• Los ingresos obtenidos en virtud de la prestación compensatoria en suelo rústico, así como cualesquiera otros expresamente previstos en esta Ley.
• Los recursos derivados de su gestión y los bienes adquiridos con la aplicación de tales recursos.
• Los ingresos procedentes de la concesión o autorización sobre los bienes dotacionales, arrendamiento o intereses bancarios y los bienes permutados incluidos dentro del patrimonio público de suelo o el producto de su enajenación.

Destino de los Bienes Integrantes

¿Para qué se pueden utilizar?

Terrenos y Construcciones

• Cuando formen parte del patrimonio público del suelo y sean suelo residencial, se destinarán a la construcción de viviendas protegidas. Excepcionalmente, y previa declaración motivada de la Administración titular, se podrán enajenar estos bienes para la construcción de otros tipos de viviendas, siempre que su destino se encuentre justificado por las determinaciones de la ordenación territorial y urbanística y redunde en una mejor gestión del patrimonio público de suelo.
• A usos declarados de interés social, en base a los fines establecidos en el artículo 3, bien por disposición normativa o por los instrumentos de ordenación territorial y urbanística, bien por decisión del órgano competente de la Administración que corresponda.
• A cualesquiera de los usos admitidos por los instrumentos de ordenación, cuando así sea conveniente para la ejecución de este, tal destino redunde en una mejor gestión del correspondiente patrimonio público de suelo y así se declare motivadamente por la Administración titular, por su interés social, en base a los fines establecidos en el artículo 3.

Ingresos y Recursos Derivados de su Gestión (Art. 129.2)

• Adquisición de suelo destinado a viviendas protegidas y a la construcción de estas.
• Soluciones habitacionales urgentes para paliar los efectos de situaciones de emergencia, así como a otros usos de interés social, conforme a lo dispuesto en el apartado 4, en base a los fines establecidos en el artículo 3.
• La conservación, mejora, ampliación, urbanización y, en general, gestión urbanística de los propios bienes del correspondiente patrimonio público de suelo.
• La ejecución de actuaciones públicas o el fomento de actuaciones privadas, dirigidas a la mejora, conservación, mantenimiento y rehabilitación de la ciudad existente, desarrollo de instalaciones de energía renovable o a la conservación de las edificaciones y mejora de su eficiencia energética y accesibilidad.
• La ejecución de sistemas generales y locales, equipamientos, dotaciones y la realización de actuaciones públicas dirigidas a la mejora y puesta en valor de los espacios naturales y los bienes inmuebles del patrimonio histórico.
• Creación y promoción de suelo para el ejercicio de actividades empresariales que generen empleo, vinculadas a operaciones de regeneración y renovación urbana, cuando se articulen medidas sociales, ambientales.

Régimen Jurídico: Ley 7/2021

Esta caracterización del patrimonio público del suelo resulta de la propia normativa que los regula. Aparecen contemplados en la LEY 7/2021, DE 1 DE DICIEMBRE, DE IMPULSO PARA LA SOSTENIBILIDAD DEL TERRITORIO DE ANDALUCIA, dentro de ella en su título V: la ejecución urbanística y en su capítulo VII: instrumentos de intervención en el mercado del suelo.

Otros Instrumentos de Intervención en el Mercado del Suelo

Derecho Real de Superficie (Art. 131)

Se regula por la legislación estatal del suelo –art. 53 TR Ley del Suelo-. Lo pueden constituir administraciones y entidades públicas en bienes de su propiedad o integrantes de su patrimonio público de suelo; también privados. El derecho real de superficie atribuye al superficiario la facultad de realizar construcciones o edificaciones en la rasante y en el vuelo y el subsuelo de una finca ajena, manteniendo la propiedad temporal de las construcciones o edificaciones realizadas. Constitución: escritura pública y la inscripción de ésta en el Registro de la Propiedad. El plazo de duración que se establezca en el título constitutivo, máximo 99 años.

Derecho de Tanteo y Retracto (Art. 132)

Los derechos de tanteo y retracto son derechos de naturaleza personal, recogidos en el Código Civil y que se enmarcan en el derecho de adquisición preferente. Atribuyen a su titular la facultad de adquirir la propiedad de un bien cuando se lleva a cabo su transmisión con carácter preferente. Estos derechos se recogen también en la legislación urbanística como instrumento de intervención en el mercado del suelo a favor de las administraciones urbanísticas competentes. El plazo máximo de sujeción de las transmisiones al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto será de 10 años, a contar desde el acuerdo de aprobación.

Obligaciones de los propietarios: Notificar la decisión de enajenación con una antelación mínima de 60 días. En caso de no notificación, surge el derecho de retracto a favor de la administración, que deberá ejercitarse en los 60 días siguientes a la notificación de la transmisión efectuada. La notificación está sometida a un plazo de caducidad de 4 meses.

Bienes de Dominio Público

Concepto

Son bienes y derechos de dominio público los que, siendo de titularidad pública, se encuentren afectados al uso general o al servicio público, así como aquellos a los que una ley otorgue expresamente el carácter de demaniales. NO HAY BIENES DE DOMINIO PÚBLICO DE TITULARIDAD PRIVADA.

Sujetos

Solo pueden ser titulares de bienes de dominio público: Entidades de derecho público. Los particulares no pueden ser titulares de bienes de dominio público. Las entidades que integran la administración institucional también pueden ser titulares de bienes de dominio público.

Objeto

Pueden ser objeto de dominio público los bienes inmuebles (suelo, edificios, construcciones) y bienes muebles, según la Ley 33/2003.

Destino o Teológico

El elemento esencial es el destino del bien al uso o servicio público. La demanialidad surge con la afectación, que puede ser:

• Afectación Genérica por ley: Una norma define una categoría de bienes como de dominio público.
• Afectación Específica: Un acto singular de la administración (expresa o tácita).

Afectación Específica Expresa

Se produce mediante un acto administrativo expreso por parte de la administración competente (Ministerio de Hacienda para la AGE, Consejero de Hacienda en Andalucía, Pleno de la entidad local para Corporaciones Locales).

Afectación Específica Tácita

Se produce por una utilización pública notoria y continuada (AGE), por un acto deducible de la administración autonómica (Andalucía), o por la adscripción de bienes patrimoniales por más de 25 años a un uso público (Corporaciones Locales).

Desafectación

La desafectación es la cesación de la demanialidad. Se realiza de forma expresa, salvo excepciones legales. Existen dos categorías:

• Desafectación por degradación: Legal o natural.
• Desafectación por acto de la administración: Expresa o tácita.

Mutaciones Demaniales

Es la desafectación de un bien con simultánea afectación a otro uso público. Se realiza por acto singular o disposición legal.

Facultades y Potestades para la Protección de los Bienes de Dominio Público

• Facultad de investigación
• Facultad de deslinde
• Potestad de recuperación de oficio de la posesión
• Potestad de desahucio

Usos de los Bienes Demaniales

• Uso común general: Corresponde a todos los ciudadanos por igual.
• Uso común especial: Aprovechamiento especial sin impedir el uso común.
• Uso privativo: Ocupación que limita o excluye el uso por otros.

Títulos Habilitantes de los Distintos Tipos de Uso

• Uso común general: Libre, con limitaciones derivadas de su naturaleza.
• Uso común especial y uso privativo (instalaciones desmontables): Autorización o concesión (si dura más de 4 años).
• Uso privativo (obras o instalaciones fijas): Concesión administrativa.